비과세 요건을 갖춘 고가주택을 부담부증여로 이전하는 경우 채무에 상당하는 양도가액은 〔양도당시 기준시가 ×(채무액 ÷증여가액)〕으로 하고, 채무에 상당하는 취득가액은 〔취득당시 기준시가 ×(채무액 ÷증여가액)〕으로 계산한 가액으로 함.
전 문
[회신]
귀 질의에 적용될 수 있는 조세법령 및 기존 질의회신문(서면4팀-1526, 2004. 9.24. 및 서면4팀-1949, 2004.12. 1.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 부담부증여한 경우 양도차익 ○ 사례 o 1세대1주택 비과세 요건을 충족함 o 매매사례가액 : 9억 o 전세보증금 : 4억 o 취득가액 : 4억 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999.12.28. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (2003.12.30. 개정) (단서 생략) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002.12.30. 제목개정) ① 법 제89조 제3호에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2002.12.30. 개정) ○ 소득세법시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002.12.30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ─────── 양도가액 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003.12.30. 개정) ○ 소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1526, 2004.09.24. 〔1세대1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택을 부담부증여한 경우 양도소득세 과세방법〕 【질의】(사례) 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 주택으로서 자녀에게 부담부증여한 경우 - 증여가액 : 10억 - 채무액 : 4억 - 취득 시 기준시가 : 5억 - 양도 시 기준시가 : 10억 <갑설> 양도 실지거래가액이 6억원을 초과하는 주택을 고가주택으로 규정하고 있으므로 부담부증여시에는 실지거래가액이 존재하지 아니하므로 전액 비과세하여야 함. <을설> 비록 거래 상대방과 실제 거래한 가액은 존재하지 아니하나, 증여 부동산의 전체 평가액이 6억원을 초과하므로 고가주택으로 보아 부담부증여부분에 대하여 양도소득세를 과세하여야 한다. 이 경우 양도소득세액 계산은 당해 채무액을 양도가액으로 하고 취득가액은 환산가액에 의하여 양도차익을 계산하여 산출된 양도차익에 소득세법시행령 제160조 의 계산산식에 대입하여 계산함. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| <병설> 새로운 기준을 정하여 그 기준에 따라 계산함. 【회신】 소득세법시행령 제156조 제1항 에서 규정한 고가주택의 판정은 1주택(그 부수토지를 포함한다. 이하 같다) 전체이전, 그 일부이전, 부담부 증여이전 등 이전방식에 관계없이 1주택의 전체가액이 6억원을 초과하면 고가주택에 해당하는 것으로, 사례와 같이 1주택을 부담부증여(전체 증여가액 10억원, 채무액 4억원, 순수증여가액 6억원)로 이전하면서 증여자의 채무액을 수증자가 인수하는 경우에는 [채무액×(전체증여가액÷채무액)]으로 계산한 가액이 6억원을 초과한다면 이는 고가주택의 양도에 해당함. 또한, 부담부증여로 이전된 주택이 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 경우에는 소득세법시행령 제160조 제1항 제1호 에서 규정한 산식에 따라 양도로 보는 채무액에 상당하는 과세대상 양도차익을 산정하는 것이며, 동 산식에서 『법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익』은 동법시행령 제159조 규정에 의해 산정한 양도로 보는 양도가액 및 취득가액 등을 적용하여 계산하고, 『양도가액』은 [채무액×(전체증여가액÷채무액)]을 적용하는 것임. ○ 서면4팀-1949, 2004.12. 1.〔1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 부담부 증여한 경우 양도차익 등 계산〕 1. 소득세법시행령 제156조 제1항 에서 규정한 고가주택의 판정은 주택(그 부수토지 포함)의 전체이전, 일부이전, 부담부 증여이전 등 이전방식에 관계없이 1주택의 전체가액을 기준으로 판정하는 것이므로 1주택을 부담부 증여이전하는 경우 고가주택 판정은 당해 주택의 증여가액에 의하는 것임 2. 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 부담부증여로 이전하는 경우 양도차익 등은 소득세법시행령 제160조 의 계산 산식에 따르는 것임. 동 계산 산식에서 『양도가액』은 증여가액으로 하는 것이며, 『법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익』 산정 시 채무에 상당하는 양도가액은 〔양도당시 기준시가 ×(채무액 ÷증여가액)〕으로 하고, 채무에 상당하는 취득가액은 〔취득당시 기준시가 ×(채무액 ÷증여가액)〕으로 계산한 가액으로 하는 것임 |