주택 이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 주택에 해당하는지의 여부는 사실확인하여 판단할 사항인 것임
전 문
[회신]
「소득세법」 제89조 제3호 및 같은법 시행령 제154조의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 "주택" 이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 주택에 해당하는지의 여부는 사실확인하여 판단할 사항인 것입니다.
3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함)을 양도하는 경우에는「소득세법」 제96조 제1항 제7호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것입니다.
60％의 양도소득세 세율(중과세율)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는「소득세법 시행령」제167조의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어서는 서울․경기도․광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군 지역 및 경기도 중에서 읍․면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외) 및 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것입니다.
사업자가 오피스텔을 분양받고 매입세액공제를 받은 후 주거용으로 임대한 경우에는 「부가가치세법」 제6조 제2항 및 같은법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 것이며, 같은법 시행령 제49조 제1항의 규정에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 하여 부가가치세를 신고납부하여야 하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) 수원에 살고 있는 거주자로 거주하고 있는 주택 외에 생활비에 보탬이 되고자 수년전에 작은 오피스텔 2개를 분양받아 보유하고 있음 (질의사항) 1. 오피스텔은 법적으로 업무시설, 주거시설 또는 그 밖의 독자적인 시설 중 어느것에 속하는지 2. 오피스텔이 업무시설이라면 그 업무의 범위는 어떤 것인지와 주거겸용 시설은 어떻게 허가가 나와서 분양이 된것인지 3. 업무용으로 허가된 오피스텔이 주거용으로 사용되면 주택가 같이 1세대 다주택에 합산되기도 하고, 3년이상 보유하고 2년이상 거주하면 양도소득세가 비과세된다는데 이것의 법률적 근거 4. 1세대 다주택자에 대하여 세금을 중과하는 것은 투기를 막고 서민이 집을 쉽게 마련하고자 하는 목적으로 알고 있음. 다 합쳐도 6억이 안되는 작은 집을 3채 이상 보유한 경우에도 큰 집을 소유한 사람들과 똑같이 양도소득세 규정을 적용하는지 여부 5. 오피스텔이 주거용으로 이용되는 경우 실질과세원칙에 의하여 과세를 하고 있다면, 오피스텔 소유자들이 업무용이 아닌 주거용으로 임대하는 경우 환급받았던 부가가치세를 환불하여야 하는지 6. 업무용으로 사용하고 있는 오피스텔에 대하여만 부가가치세법이 적용되어 부가가치세를 환급 또는 납부하는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. ○ 소득세법 기본통칙 89-16 【콘도미니엄의 주택 해당여부】 관광용 숙박시설인 콘도미니엄은 주택에 해당되지 아니한다. ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 7. 기타 당해 자산의 종류보유기간보유수거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 의 2 【양도가액】 ⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. ② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. (1977. 12. 19 개정) ○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액 의 합계액(이하 공급가액이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함 하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 부가가치세법 시행령 제49조 【자가공급 등에 대한 과세표준의 계산】 ① 과세사업에 공한 재화가 소득세법시행령 제62조 또는 법인세법시행령 제24조 에 규정된 감가상각자산(이하 감가상각자산이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산된 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제3조의 규정에 의한 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하는 때에는 20으로, 기타의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다. (2001. 12. 31 후단개정) 1. 건물 또는 구축물 (2001. 12. 31 개정) 당해 재화의 취득가액 × (1 － 5/100 × 경과된 과세기간의 수) = 시가 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1651,2004.10.18 소득세법 제89조 제3호 의 1세대 1주택 비과세 규정 및 소득세법 제104조 제1항 제2의 3의 규정에 의한 3주택 이상 소유하는 세대에 대한 양도소득세 중과세율을 적용함에 있어 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항임 또한 오피스텔을 대학생 등에 임대하는 경우에도 취사시설등 주거시설이 갖추어져 있고 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우에는 주택으로 보아 위 법령을 적용하는 것임 ○ 서면4팀-88,2005.01.12 1. 60％의 양도소득세 세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 소득세법 시행령 제167조 의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어서는 수도권 및 광역시외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택은 포함하지 아니하는 것이므로, 귀 질의 수도권이 아닌 충북 충주시에 소재하는 주택(이에 부수되는 토지 포함)의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우 주택수에 포함되지 아니하는 것임 2. 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함)을 양도하는 경우 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 1세대가 소유한 주택수를 계산함에 있어서는 모든 주택이 주택수에 포함되는 임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 부가22601-55, 1988.01.12 과세사업을 영위하는 사업자가 면세사업으로 전환하는 경우 감가상각자산 및 기타 재화를 면세사업에 사용하는 때에는 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법 시행령 제15조 제1항 제1호의 규정에 의하여 자가공급에 해당하는 것이며, 이 경우 감가상각자산( 소득세법 시행령 제18조 또는 법인세법 시행령 제54조 에 규정한 감가상각자산)의 과세표준은 동법 시행령 제49조의 규정에 의하여 계산하는 것이며, 감가상각자산 이외의 재화에 대하여는 시가에 의하여 과세표준을 계산하는 것임 ○ 서면3팀-308, 2005.03.04 1. 귀 질의 1의 경우에는 1세대 1주택을 판정함에 있어서 주택이라 함은 공부 상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 이에 해당하는지의 여부는 사실확인하여 판단할 사항임 2. 귀 질의 2~3의 경우, 사업자가 오피스텔을 취득하여 매입세액을 공제받고 2003.2.18. 이후부터 임차인에게 상시 주거용으로 임대한 경우에는 부가가치세가 면제되는 주택임대 사업에 사용된 것이므로 부가가치세법 제6조 제2항 의 규정에 의한 재화의 공급으로 보는 것이나, 2003.2.17. 이전에 상시 주거용으로 임대한 경우에는 동 규정의 재화의 공급으로 보지 아니하는 것임 |