실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 열거된 항목에 한하는 것으로써, 자산의 취득시 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것임
전 문
[회신]
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는「소득세법」제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로써, 자산의 취득시 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 현황 - 본인은 2000년 10월 ○○구에 위치한 임대아파트에 입주하여 거주해 오다 2004. 5월 본인의 어머님 명의로 해당 아파트를 분양받고 소유권 이전 완료함. - 최근 주택을 매도하고자 등기부등본을 확인해본 결과 당초 소유권 이전 시 확인 못했던 가압류건(약 2천 2백만원)을 발견 그 사유는 본인의 어머님이 분양받은 임대아파트 해당 호수 이외의 다른 호수에 살던 임차인 중의 한명이 은행으로부터 전세자금을 대출받아 건설임대주택회사에 보증금을 납입하였고, 은행에서는 동 대출금에 대하여 채권확보차원에서 건설임대주택회사로부터 질권을 설정 받음. 추후 임차인이 건설임대주택회사로부터 전세금을 반환받고 은행에 전세자금을 상환하지 아니하였기에 은행은 건설임대주택회사 소유의 마지막 남은 임대주택에 대하여 가압류를 하였고 이 사실을 모르고 본인의 어머님이 동 임대주택에 대하여 소유권을 이전받음. - 현재 원채무자는 행방불명 상태이고, 2차 채무자인 건설임대주택회사는 지난해 부도처리되어 실체가 없고, 주택금융공사에 이자를 포함하여 약 3천만원을 상환하여 가압류를 해지하여야 할 상황임. ○ 질의내용 위와 같은 경우에 있어서 가압류건으로 인해 발생한 피해액(본인이 원리금을 주택금융공사 대납하고 구상권을 행사하지 못하는 경우)을 양도차익 산정 시 필요경비로 인정받을 수 있는 지 궁금합니다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 가. ~ 나.(생략) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996.12.31. 신설) ② (생략) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000.12.29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12.29. 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12.29. 개정) ④ 삭 제 (2000.12.29.) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2.19. 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000.12.29. 개정) (이하 생략) |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1169, 2005.07.08. 【제목】 자산취득 시 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니함 【질의】 〈사실관계〉 - ○○도 종합건설사업소에서 공개경쟁입찰공고에 의하여 매각한 ○○○○지구 공영개발용지를 본인이 취득함에 다음과 같이 위약금을 지급한 경우 필요경비 공제여부에 대하여 질의함. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| - 당해 토지는 ○○도에서 입찰공고를 한 토지에 제2차입찰에서 ○○○○에서 입찰에 참가하여 ○○도와 매매계약을 체결하고 계약금 115.8백만원을 납부하였으나 ○○○○ 이사회에서 매매계약이 승인되지 않아 해약위기에 처함. - 본인이 이 사실을 알고 ○○도와 ○○○○와 3자 협의하여 ○○○○의 당초 계약을 대신 지급하는 조건으로 ○○○○와의 계약내용대로 ○○도와 당해 토지의 매매계약을 체결하여 취득하였음. 〈질의〉 위의 경우 실지거래가액으로 양도소득세를 계산함에 있어 본인이 부담한 ○○○○의 해약금 115.8백만원을 대신 납부한 경우 당해 대납금액을 본인 토지의 취득가액에 포함하여 양도가액에서 공제받을 수 있는지. 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 자산의 취득 시 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-372, 2006.02.22. 【회신】 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」제97조 제1항의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것이나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면2팀-1517, 2004.09.23. 【질의】 낙찰자가 부담한 전 소유자의 공동주택의 공용부분에 대한 관리비 필요경비 공제 여부. 참고 : 대법의 판결(2001. 9.20. 선고, 2001다 8677호) 【회신】 실지거래가액에 의한 양도소득세 산정 시 양도자산의 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은법시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 경매 등으로 낙찰 받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것임. |