신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 대상에서 제외되는 고가주택은 매매계약 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용하는 것임
전 문
[회신]
「조세특례제한법」제99조의 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 대상에서 제외되는 고가주택은 동법(법률 제6762호로 2002.12.11. 개정된 것) 부칙 제29조 제1항에 의하여 매매계약 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용하는 것이며,
귀 질의의 경우 1998. 5.27. 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 공동주택인 신축주택이 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도가액(기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액)이 5억원을 초과하는 경우 고급주택에 해당되는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) 본인은 경기도 용인시 소재 아파트를 1998.5.27. 분양계약하여 취득하였음. - 전용면적 : 58평 - 취득가액 : 3억 2천만원 - 양도시 기준시가 : 3억 9천만원 - 실제 양도가액 : 7억(예상) (질의) 현재 본인이 거주중이며, 이를 양도하고자 계획중인데 양도시 신축주택의 취득자에 대한 감면 여부와 요건은 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 11 단서개정) 1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간 (국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다) 사 이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택 2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 (주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (1998. 12. 28 개정) ○ 조세특례제한법 부 칙 (2002. 12. 11 법률 제6762호)제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】 ① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. ② 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. ○ 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30 제목개정) ① 법 제89조 제3호에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것 을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ○ 소득세법시행령 제156조 【고급주택의 범위】구법 : 1998.12.31 소득세법 시행령 제령령15969호, 개정 법 제89조 제3호에서 거주용건물의 연면적가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. (1998. 12. 31 개정) 2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 그 양도가액이 5억원을 초과하는 것 (1996. 12. 31 개정) |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재산46014-1211,2000.10.11 1. 거주자로서 주택건설업자와 1998. 5. 22부터 1999. 6. 30까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998. 5. 22부터 1999. 12. 31까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택을 그 취득한 날 부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제99조 의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 2. 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 상기 1항에 해당하는 신축주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임 ※ 위 1.의 “취득한 날”이란 잔금청산일(잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 주택의 완성일)을 말하는 것임 ○ 서일46014-10531,2002.04.24. 1세대 2주택자가 조세특례제한법 제99조 에 해당하는 신축주택을 취득한 이후에 이를 취득한 날부터 5년 이내에 양도하는 경우 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 감면받은 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임 【보충설명】ｏ 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 - 거주자가 주택건설업자와 1998. 5. 22부터 1999. 6. 30(국민주택의 경우 1999. 12. 31까지) 기간내에 최초로 매매계약을 체결하여 계약금을 납부하고 취득하는 신축주택은 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도시 양도소득세가 전액 감면되며, - 거주자가 건설한 주택으로서 위 신축주택 취득기간내에 사용승인 또는 사용검사 등을 받은 신축주택도 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도시 양도소득세가 전액 감면되는 것임 - 상기의 신축주택은 거주자의 보유주택수와 관계없이 양도소득세의 감면이 적용되며, 감면받은 세액의 20％에 상당하는 금액이 농어촌특별세로 과세됨 ○ 재일46014-1667,1996.07.12 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 아파트의 완성일 이후 잔금청산이 이루어진 경우에는 그 잔금청산일이 취득시기가 되는 것이나 잔금청산일까지 당해 아파트가 완성되지 아니하였거나 그 완성일이 불분명한 경우에는 사용검사(준공검사)필증 교부일이 취득시기가 되는 것임 다만, 준공검사 전에 사실상 사용하거나 가사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 가사승인일이 그 취득시기가 됨 |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-476,2005.3.30 1. 「조세특례제한법」 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 2002.12.31. 이전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택을 양도하는 경우 고급주택 기준은 부칙(2002. 12. 11 법률 제6762호) 제29조 제1항에 의해 판단하는 것으로서, 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준 중 면적기준(공동주택의 경우 1999.9.18부터 2002.9.30까지의 기간은 전용면적 165㎡ 이상, 2002.10.1부터 2002.12.31까지의 기간은 전용면적 149㎡ 이상)과 가액기준(양도당시의 실지거래가액이 6억원 초과)을 모두 충족한 경우에는 동규정의 감면을 적용받을 수 없으나, 가액기준만 충족하고 면적기준은 미달한 경우에는 동규정의 감면을 적용받을 수 있는 것임 2. 다만, 조세특례제한법 제99조 제1항 의 규정에 의하여 1998.5.22부터 1999.6.30까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부 하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택을 양도하는 경우에는 고급주택 기준은 동부칙 제29조 제1항에 의거 면적기준(공동주택의 경우 전용면적 165㎡ 이상)과 가액기준(양도당시의 기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액이 5억원 초과)을 모두 충족한 경우에 한하여 동규정의 감면을 적용받을 수 없는 것임 ○ 서면4팀-652, 2004.5.12. 대전시에 소재하는 신축아파트로서 1999.1.25 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택을 2004.1.1이후에 양도하는 경우, 당해 신축주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도시점의 양도가액(기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액)이 5억원을 초과하는 경우에는 고급주택 기준에 해당되므로 조세특례제한법(법률 제6762호로 2002.12.11 개정된 것) 부칙 제29조 제1항에 의거 조세특례제한법 제99조 의 규정에 의한 감면대상 신축주택에 해당되지 아니하는 것임(참고판례 : 대법2000두10465,2001.9.28 ) |