전 문
[회신]
1. 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」(구 「주택건설촉진법」포함)에 의하여 관리처분계획의 인가(구「주택건설촉진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날) 전에 나머지 주택의 양도하는 경우로서 당해 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(당해 주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 제외)되는 것입니다.
| [ 회 신 ] |
| 2. 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실, 도괴, 노후 등으로 인하여 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 취득시기를 기산하는 것이므로, 귀 질의와 같이 2005.12.31. 이전「도시 및 주거환경정비법」(구「주택건설촉진법」포함)의 규정에 의한 “사업시행인가일(2005. 5.31. 이후에는 관리처분인가일을 말하며, 구 사업계획의 승인일 포함) 현재” 1세대가 2주택을 소유하고 있었고, 양도당시 2주택 중 1주택의 양도가 「소득세법 시행령」제155조 제1항 규정이 적용되지 아니하므로 양도소득세가 과세되는 것입니다. 3. 1세대 2주택에 해당하는 경우에는 2006. 1. 1. 이후 양도분부터 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것입니다. |
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현황】 - 1986. 4월 ○○시 소재 연립주택 구입 - 1999. 9월 ○○시 ○○구 소재 아파트 구입 - 2003. 3월 ○○시 소재 연립주택 재건축 - 2006. 2월 ○○시 소재 연립주택 아파트 준공 및 2006. 4월 등기필 - 2006. 4월 ○○시 소재 ○○시 소재 아파트 매각 【질의】 위와 같은 경우 ○○시 ○○구 소재 아파트를 매각한 경우 양도소득세 과세여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12.31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제162조 의 2 【양도가액】 ⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의 3 제2항 제2호의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002.12.30. 후단개정) (이하 생략) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999.12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2.19. 개정) (이하 생략) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-700, 2006.03.24. 【제목】 주택재개발사업의 시행인가 당시 2주택을 보유하고 있는 1세대의 경우에는 소득세법 시행규칙 제71조 제2항 제3호 에 따른 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없음 【질의】 1. 2002. 2.28. A주택을 취득(아내 명의)하여 거주하던 중에 재개발로 인하여 2003. 9. 1. B주택을 취득(본인 명의)하여 질의일 현재까지 거주하고 있음. 재건축주택인 A´ 주택이 2006. 1.11. 준공되었음 이 경우 B주택을 양도하는 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있는지 여부 2. 부부 각자가 1주택씩을 보유하고 있는 경우 1세대 2주택 해당 여부 【회신】 1. 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업의 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자와 동일세대원인 남편의 명의로 그 주택재개발사업시행기간 중 다른 주택을 취득하여, 1년 이상 거주하다가 도시 및 주거환경정비법에 의한 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우에도 소득세법 시행령 제154조 제1항 및 동법 시행규칙 제71조 제2항의 규정에 의한 1세대 1주택의 보유기간 등 특례를 적용할 수 있는 것이나, 주택재개발사업의 시행인가 당시 2주택을 보유하고 있는 1세대의 경우에는 소득세법 시행규칙 제71조 제2항 제3호 에 따른 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없는 것임. 2. 양도일 현재 부부 각자의 명의로 1주택을 보유하고 있는 경우에는 1세대 2주택에 해당하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1417, 2005.08.16. 【제목】 사업계획승인일 현재 2주택을 소유하고 있는 경우 당해 재건축입주권을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되는 것임 【질의】 (주택소유현황) ㆍ A주택 : 1990.10. 취득하여 거주, 2003.10.10. 재건축 사업계획승인 후 동주택 멸실됨. ㆍ B주택 : 2000.10. 취득, 2004.12. 양도(기 양도소득세 신고필) ㆍ C주택 : 2004.11. 거주 이전 목적으로 취득하여 현재 거주함. (질의) A주택의 입주권을 C주택의 취득일로부터 1년 이내에 양도할 경우 1세대 1주택 적용여부 〈갑설〉 A주택의 재건축 사업계획승인일 현재 2주택이므로 소득세법 시행령 제155조 제16항 의 규정에 의거 양도당시 1세대 1주택 비과세요건 적용없이 과세됨. 〈을설〉 양도소득세는 양도시점의 주택보유 및 거주여부에 따라 과세유무를 판단하므로 거주이전 목적으로 C주택을 취득하여 거주하고 있으므로 당해 C주택 취득 후 1년이내에만 A주택 입주권을 양도하면 1세대 1주택의 양도로 봄. (국심2005서1307, 2005. 7.21. ; 국심2005서320, 2005. 6.29.) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」 (구 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재건축사업 조합의 조합원 ［ 도시 및 주거환경정비법 제28조 의 규정에 의한 사업시행인가일(구사업계획승인일 포함)이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다] 이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위 (이에 부수되는 토지를 포함)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에 불구하고 이를 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)하는 것이나, 귀 질의와 같이 “사업계획승인일 현재” 2주택을 소유하고 있는 경우에는 이에 해당하지 않아 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀-187, 2006.02.03. 【제목】 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 관리처분계획의 인가를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축주택의 완성일 전에 나머지 주택(비과세요건 충족)을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세됨 【질의】 (사실관계) 1. 현재 주택 보유현황 (1) 재건축 아파트 1호 - 22년전 임대로 살다가 10년전 쯤 분양을 받아 전세를 주고 있었으며, 2년 전 쯤 재건축 승인이 나서 현재 공사 중에 있으며 2006. 6월 경 입주예정임. (2) 거주중인 아파트 - 2000. 2월 취득하여 현재까지 거주하고 있음. 2. 현재 살고 있는 아파트를 처분하고 재건축아파트에 입주를 할 예정에 있음. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (질의사항) 1. 현재 시점에서 거주중인 아파트를 양도하는 경우 비과세여부 및 시기가 있다면 언제 처분하여야 비과세를 받을 수 있는지. 2. 재건축아파트의 사용승인일자와는 어떤 관계가 있는지. 3. 양도소득세가 과세된다면 세액은 얼마나 되는지. 4. 재건축아파트를 양도하는 경우 양도소득세 과세여부 5. 주택 2호를 계속 보유 시 불이익은 없는지. 【회신】 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구「주택건설촉진법)에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른날) 전에 나머지 주택의 양도하는 경우로서 당해 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(당해 주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 제외) 되는 것이나, 재건축으로 완성된 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀-235, 2006.02.10. 【제목】 소득세법 제155조 제1항 의 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용함에 있어 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 취득시기를 기산하는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【질의】 (내용) 주택의 보유현황 〈A주택〉 ㆍ2000.10.10. 취득 2002. 1.14. 재건축사업 승인일 (주택 멸실일: 2003. 1. 28.) ㆍ2006. 3.10. 재건축될 A주택의 사용승인(준공)예정일. 〈B주택〉 ㆍ2001. 9.10. 취득이후 현재까지 전세대원이 거주함. (질의) 위B주택을 A주택의 사용승인일 이후 양도하고 전세대원이 A의 재건축주택에서 1년 이상 거주할 경우 B주택의 양도소득이 일시적인 2주택의 비과세 특례 적용여부 【회신】 「소득세법 시행령」 제156조 의 2 제4항의 규정은 2006. 1. 1. 이후 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우 조합원 입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우에 동항 각호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「동법 시행령」제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 귀 사례와 같이 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 일시적 2주택 비과세 특례 규정을 적용함에 있어 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 취득시기를 기산하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-185, 2006.02.03. 【제목】 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어 거주하거나 보유하는 중에 소실, 도괴, 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하는 것임 (질문) 1. 보유기간에 대한 질문으로 “가”아파트를 기존주택의 연장으로 보아 준공승인 후 사실상 2년 이상 거주하고 양도하는 경우 공사기간 포함하여 보유기간 3년이 되어 양도소득세가 비과세되는지. 2. “가”주택이 1세대 2주택인 경우 비과세 받을 수 있는 기간이 “나”주택의 준공전인지, 준공 후 1년 내인지. 【회신】 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법) 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)인 것을 말하는 것이며, 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실, 도괴, 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하는 것임. |