미등기 양도자산 여부

재개발조합 아파트의 준공검사가 완료되고 당해 사업인가기관의 촉탁등기 미이행으로 취득등기가 안된 경우는 미등기 제외자산으로 보는 것임

[회신] 재개발조합 아파트의 준공검사가 완료되고 당해 사업인가기관의 촉탁등기 미이행으로 취득등기가 안된 경우는 미등기 제외자산으로 보는 것이며, 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함)으로서 신축주택취득기간(2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지)중에 당해 신축주택의 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함)를 받지 못한 경우에는 조세특례제한법 제99조의 3의 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 규정을 적용 받을 수 없는 것입니다. | 1. 질의내용 요약 | | 저는 2000.2월 도시재개발법에 의거 주택재개발사업을 추진중이던 ○○구 ○○지구내 토지를 매입하여 ○○구역 주택재재발조합의 조합원이 되었으며, 2001.10.19 ○○구청장의 관리처분계획인가에 따라 2001.11.13 ○○물산이 분양하는 ○○아파트(40평형)를 조합원자격으로 분양받아 계약하고, 2001.11.27 계약금을 납부하였습니다 금년 4월 위의 아파트가 완공되어(준공인가일 2004.4.13), 2004.6.3 아파트 분양잔금을 납부하였으며, 소유권보존등기를 하기 위하여 2004.6.4 취득세와 등록세를 납부하고, 2004.6.7 소유권보존등기에 필요한 서류를 조합이 지정한 법무사에게 맏겼습니다 그러나 그 후 등기가 진행되지 않아 법무사와 조합 및 동대문구청에 알아보니, 위의 아파트 건립으로 주변 일반주택이 텔레비젼 난청지구가 되었다는 일반주택 거주 주민들의 집단민원이 ○○구청에 접수되어 그 민원이 해결되기 전에는 소유권보존등기가 어렵게 되었다는 설명을 들었습니다 저는 지금 이 아파트를 가능한 빠른 시일 내에 팔아야 할 형편이며, 이 아파트의 경우 저가 확실히 알지는 못하지만 소유권등기를 하고 매각하는 경우 조세특례제한법 제99조의3 의 규정에 따라 양도소득세가 감면되는 것으로 알고, 그 간 여러번의 매각기회를 버리고 소유권등기가 끝나기만을 기다려 왔는데, 현재 ○○구청에 접수된 민원사안의 내용과 조합 측, ○○구청의 설명으로 보아서는 가까운 시일 내에 해결되는 것은 거의 불가능한 상황으로 판단됩니다 1. 위와 같이 이미 아파트 잔금납부, 취득세 및 등로세 납부 등 소유권등기에 필요한 제반요건을 갖추어 소유권등기를 하려고 하여도 저의 의사와는 관계없이 소유권등기가 불가능한 상황에서 위의 아파트를 등기하지 않고 매각하는 경우에도 양도소득세법에서 정한 미등기전매에 해당되는지요. 따라서 양도소득세 감면을 받을 수 없고 미등기 전매에 대한 고율의 양도소득세율이 적용되는지 2. 아울러 위 아파트가 저의 현재의 주택보유 숫자에 관계업이 조세특례제한법에 의한 양도소득세 감면대상이 되는 것으로 저는 믿어 왔는데, 이번 기회에 이에 대하여도 확실히 알고 싶으니, 첨부자료를 검토하시어 감면대상인지 여부도 함께 알려주시면 감사하겠습니다 참고로 현재 이 아파트의 시세는 4억에서 4억5천만원 정도이며, 조합원분을 제외한 아파트 잔여분에 대하여는 조합원아파트 분양이 끝난 후 일반분양한 바 있습니다. | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 11 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 󰡒신축주택취득기간󰡓이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ③ 제1항 제3호에서 󰡒미등기양도자산󰡓이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 (2000. 12. 29 제목개정) ① 법 제104조 제3항 단서에서 󰡒대통령령이 정하는 자산󰡓이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3. 법 제89조 제2호제4호 및 조세특례제한법 제69조 제1항 에 규정하는 토지 (1998. 12. 31 개정) 4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2002. 12. 30 개정) | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 재재산-190(2004.02.12) 【질의】 사업지의 위치 : 경기도 용인시 ◇◇동 건립평형 : 33평형(전용면적 : 25.75평형) 단일 평형 총건립세대 : 1,988세대 (조합 : 1,288세대, 일반분양 : 710세대) 조합원모집 : 1997년 8월~2000년 12월 (계약금 - 토지대납부) 조합설립인가신청 : 1997년 12월~2001년 2월 조합설립인가 완료 : 1998년 2월-2001년 4년 사업계획승인 : 2001.7.26. (건축비 납부) 일반분양공고 : 2001.11.19. 일반분양계약체결 : 2001.12.10.(계약금납부) 입주예정일 : 2004년 6월 당 조합은 경기도 용인시에서 지역조택조합아파트를 건립중인 △△3차 ◎◎◎◎주택조합임. 조세특례제한법 제99조 의 3 제1항 및 동법시행령 제99조의 3 제3항 제2호의 적용을 받을 수 있는지 여부에 대하여 국세청에 질의하였으나 1. 국세청은 조세특례제한법 제99조 의 3 제1항 제2호에 해당되지 않기 때문에 당 조합은 감면대상이 아니하고 통보하였고, 당 조합의 조합원이 국세청 인터넷 질의를 하였을 때는 감면대상이 된다고 회신하여 당 조합 업무처리에 혼선이 있음 2. 조세특례제한법시행령 제99조 의 3 제3항 제2호의 규정을 볼 때 당 조합도 감면대상이 된다고 판단되는 바, 귀 부에 명확한 법령 유권해석을 주기 바람 상기 사업추진 일정을 고려할 때 조세특례제한법시행령 제99조 의 3 제3항 제2호가 당 조합에 해당되어 당 조합이 양도소득세 감면혜택을 받을 수 있는 지 여부 【회신】 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 규정을 적용함에 있어서 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함)의 경우 당해 거주자가 신축주택취득기간(2001.5.23.부터2003.6.30.까지)중에 당해 신축주택의 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함)를 받은 경우에 동조의 규정에 의한 양도소득세 과세특례 적용를 받을 수 있음 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 재일46014-503(1995.3.4) 소득세법시행령 제121조의2 에 규정한 미등기 제외 자산에는 같은법 제5조 제6호 (자)의 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 및 법률의 규정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산을 포함하는 것으로 재개발조합 아파트의 준공검사가 완료되고 당해 사업인가기관의 촉탁등기 미이행으로 취득등기가 안된 경우는 미등기 제외자산으로 보는 것임 |