전 문
[회신]
귀 질의와 관련된 조세법령 및 기 질의회신문(서면4팀-1622, 2005. 9. 8. / 서면4팀-1528, 2005. 8.26.)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【사실관계】 - ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호 - 분양면적 : 146.93㎡(등기부상 건물내역 111.92㎡) - 취득경위 : ․ 1997년 9월 25일 취득(구 ○○아파트) ․ 2000년 3월 3일 재건축 사업승인 ․ 2003년 5월 10일 준공(사용승인) ․ 2003년 6월 30일 등기 【질의】 1. 상기의 주택이 조세특례제한법(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세 특례) 해당여부 및 감면 내용? 2. 상기주택 외에 다른주택을 소유하고 있어 현재 1가구 2주택인데 이 경우 어떻게 되는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8.14. 제목개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5.29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5.29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000.12.29. 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000.12.29. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 시행령 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8.14. 제목개정) ① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역을 말한다. (2005. 2.19. 개정) ② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2000.12.29. 신설) ③ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (2000.12.29. 신설) 1. 「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 “주택조합 등”이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 “잔여주택”이라 한다)으로서 법 제99조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 (2005. 2.19. 개정) 2. 조합원( 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일(주택재건축사업의 경우에는 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일을 말한다. 이하 이조에서 같다) 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다. (2005. 2.19. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ④ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택”이라 함은 2001년 5월 23일전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. (2001. 8.14. 개정) ⑤ 법 제99조의 3 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 조합원”이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. (2005. 2.19. 개정) ⑥ 제99조 제4항의 규정은 법 제99조의 3 제3항의 규정에 의한 양도소득세의 감면신청에 관하여 이를 준용한다. (2001.12.31. 항번개정) ○ 조세특례제한법 부 칙 (2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】 ① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. ② 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】〈2002.12.11. 조세특례제한법 법률 제6762호, 개정되기 전〉 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2001. 8.14. 개정) 1. 이하생략 ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) 4. 이하 생략 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002.12.30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) ② 이하 생략 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1622, 2005.09.08. 【질의】 (내용요약) - 2000. 6월 당시 재건축중인 ○○아파트 18평이 50평짜리 아파트를 분양받은 ○○구 ○○아파트의 분양권을 조합원에게 구입하여 조합원으로 있다가 2003. 5월초 사용승인이 남. - 2001.12.30. 이전 조합원자격을 취득한 자는 신축주택 취득자에 대한 조세감면을 받을 수 있다고(서일46014-10502, 2002. 4.17.) 알고 있음. - 위 신축주택은 전용면적 38평, 분양평수는 50평, 양도가액은 6억원을 초과함. (질의) - 상기 재건축아파트가 조세특례제한법 제99조 의 3의 감면대상 주택에 해당하는지. 【회신】 「조세특례제한법」 제99조 의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 2002.12.31. 이전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003. 1. 1.∼2003. 6.30. 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 당해 주택의 실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하면 같은법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제2항 규정이 적용되지 않아 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되지 않는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1528, 2005.08.26. 【질의】 (주택의 취득 및 양도현황) ㆍ1993. 6. 8. ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 1채를 매입 ㆍ1999. 6. 3. : 재건축사업계획승인 ㆍ2000. 3.15. 착공 ㆍ2003. 5.10. : 사용승인 받음. ㆍ당해 재건축조합에 추가분담금 237,559,000원을 추가납부하고 전용면적이 111.32㎡인 ○○아파트 1채를 분양하는 것임(당해 재건축주택 외에 다른 주택 2채를 소유하고 있음). (질의) 상기 재건축아파트를 10억원 정도에 매도하려는데 조세특례제한법 제99조 의 3의 감면대상 주택에 해당하는지. 【회신】 「조세특례제한법」 제99조 의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 2002.12.31. 이전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003. 6.30. 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우, 당해 주택의 실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하면 같은법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제2항 규정이 적용되지 않으므로, 당해 고가주택은 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되지 않는 것임. ○ 재재산-414, 2004.03.31. 【질의】 □ 사실관계 - 물건소재지 : ○○시 ○○구 - 구주택취득일 : 88. 6.20. (면적 16평형) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| - 구주택취득가액 : 3,600만원 - 재건축사업계획승인일 : 99. 6. 3. (분양면적34.1평형) - 신축주택사용승인일 : 2003.5.10. - 신축주택 양도일 : 2003. 7.14. - 신축주택 양도가액 : 64,000만원 □ 질문내용 사실관계가 위와 같을 때 다음과 같은 사항을 질의함. ① 당해 물건은 조세특례제한법 제99조 의 3 본문 단서규정에 의해 신축주택 양도일 현재 고가주택(6억원 초과)에 해당되어 감면이 배제되는지. ② 아니면 조세특례제한법 부칙 제29조 제2항 규정( 조세특례제한법 제99조 의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 2003. 1. 1.전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003. 6.30. 이전에 사용승인 또는 사용검사를 받은 경우에는 조세특례제한법 제99조 의 3 제1항의 개정에 불구하고 종전규정을 적용)에 의하여 당해 물건을 고급주택에 해당되지 않으므로 감면대상인지. 【회신】 조세특례제한법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정된 것) 제29조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택이 소득세법시행령(2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정된 것) 제156조에서 규정하고 있는 고가주택에 해당하는 경우에는 종전의 규정에 의한 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되지 아니함. |