전 문
[회신]
「소득세법시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 나목에 해당하는 장기임대주택을 제외하고 1채의 일반주택만을 소유하고 있는 1세대가 당해 일반주택을 양도하는 경우에는 같은법 시행령 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 따라 중과세율이 적용되지 않으나, 2채의 일반주택을 보유하다 1채를 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하는 것입니다.
「종합부동산세법시행령」 제3조 제1항 제3호 가목 및 나목에 의한 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하이고 5년 이상 계속하여 임대하는 「임대주택법」 제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조의 규정에 따른 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 임대주택의 경우 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것입니다.
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003.12.30. 신설) 1. 수도권정비계획법 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 수도권이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 가. 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항 ․제4항의 규정에 의한 읍․면 (2003.12.30. 신설) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률․주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003.12.30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5.31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 다. 「임대주택법」에 의하여 대지 면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5.31. 개정) 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003.12.30. 신설) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2005.12.31. 개정) ③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2005. 2.19. 개정) ⑤ 제4항의 규정을 적용받은 1세대가 장기임대주택 등의 의무임대기간 또는 의무무상기간의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항 제2호 각목 및 제3호의 규정에 의한 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 된 경우를 포함한다)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 제1호에서 제2호의 세액을 차감한 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 등 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유로 인하여 당해 의무임대기간 또는 의무무상기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 당해 임대주택 등을 계속 임대하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다. (2005. 2.19. 단서개정) 1. 일반주택 양도당시 당해 임대주택 등을 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보지 아니할 경우에 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부하였을 세액 (2003.12.30. 신설) 2. 일반주택 양도당시 제4항의 규정을 적용받아 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부한 세액 (2003.12.30. 신설) ○ 소득세법시행규칙 제82조 【소형주택 등의 범위】 (2005.12.31. 제목개정) ① 영 제167조의 3 제1항 제9호 및 제167조의 4 제3항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택”이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택( 「건축법 시행령」 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005. 12.31. 개정) 1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설) 2. 대지 면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) 3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) ② 영 제167조의 5 제1항 제8호 및 제167조의 6 제3항 제8호에서 “재정경제부령이 정하는 주택”이라 함은 주택의 양도당시 법 제99조의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택을 말한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005.12.31. 신설) ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 영 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (2005.12.31. 개정) ④ 영 제167조의 3 제5항 각호외의 부분 단서에서 “재정경제부령이 정하는 부득이한 사유”라 함은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 의하여 수용(협의매수를 포함한다)되거나 사망으로 인하여 상속되는 경우를 말한다. (2005.12.31. 항번개정) ○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (2005.12.31. 개정) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. (2005. 12.31. 신설) 1. 「임대 주택법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2005.12.31. 신설) 2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택 (2005.12. 31. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 종합부동산세법시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 「임대 주택법」 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 따른 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 「임대 주택법」 제2조 제2호 의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5.31. 제정) 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 (2005.12.31. 개정) 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5.31. 제정) 2. 「임대 주택법」 제2조 제3호 의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5.31. 제정) 가. 「주택법」 제2조 제3호 의 규정에 의한 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격 3억원 이하일 것 (2005.12.31. 개정) 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5.31. 제정) 3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5.31. 제정) 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 (2005.12.31. 개정) 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5.31. 제정) ② ～ ④ 생략. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑤ 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택의 수는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다. (2005. 12.31. 항번개정) ⑥ 생 략. ⑦ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각호에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제1항 제1호 나목 및 동항 제3호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항 제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 기산한다. (2005. 5.31. 제정) 2. 3. 생략. 4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3월 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다. (2005. 5.31. 제정) 5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 협의매수 또는 수용으로 인하여 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항 제1호 및 동항 제3호의 합산배제 임대주택의 경우에는 제1호의 규정에 의한 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항 제2호의 합산배제 임대주택의 경우에는 제1호의 규정에 의한 기산일부터 10년이 되는 날까지는 각각 계속 임대하는 것으로 본다. (2005. 5.31. 제정) ⑧ 합산배제 임대주택의 규정을 적용받고자 하는 자는 법 제16조 제1항의 규정에 의한 신고기한내에 재정경제부령이 정하는 서식에 의하여 관할세무서장에게 합산배제를 신청하여야 한다. (2005.12.31. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀 - 769, 2005.02.16. 【제목】 장기임대주택과 일반주택을 보유한 경우 장기임대주택은 1세대 3주택 판정 시 주택 수에 포함되며, 중과세율은 적용하지 않음 【질의】 본인은 1995년도에 ○○시 ○○구 ○○동 소재 아파트를 일반분양 받아서 수년간 거주하고 현재는 보유하고 있음. 그러나 2003년 11월에 ○○시 ○○구 ○○동에 소재하는 다세대 주택(18평 이하)를 신축하여 1동안에 7세대를 임대하고 있음. 본인은 세무서에 2003.12. 1. 임대사업자 등록증을 내고 임대하고 있는 상태고 임대기간은 계획이 10년 이상임. 이런 경우, 본인의 ○○동 소재 아파트를 매매하여 양도 시 1세대 1주택으로 비과세로 보는지, 아니면 기준시가에 의해서 기본세율을 적용하여 과세가 되는지 등의 여부 【회신】 1. 소득세법 시행령 제162조 의 2 제5항(1세대 3주택 실가과세) 규정을 적용함에 있어 거주자가 보유하고 있는 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호 가목에 해당하는 장기임대주택은 거주자의 보유 주택 수에 포함하는 것이며, 2. 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호 가목에 해당하는 장기임대주택을 제외하고 1개의 일반주택만을 소유하고 있는 1세대가 당해 일반주택을 양도하는 경우에는 같은법 시행령 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 따라 중과세율이 적용되지 않음. 3. 귀 질의와 유사한 기 질의회신문(서면4팀-1964, 2004.12. 1.)을 참고바람. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀 - 552, 2005.04.12. 【회신】 1세대가 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제2호 나목에 해당하는 주택(이하 “장기임대주택”이라 함)을 제외하고 1개의 주택(이하 “일반주택”이라 함)만을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3호의 규정에 의한 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60)이 적용되지 아니하며, 이 경우 일반주택에 대한 같은법 제89조 제3호(1세대 1주택 비과세)의 규정을 적용함에 있어서는 장기임대주택을 당해 거주자의 소유주택 수에 포함하여 비과세 여부를 판정하므로 양도소득세가 비과세되지 않음. ○ 서면4팀 - 1058, 2005.06.27. 【제목】 기존 임대주택을 2004. 7. 1.이후에 사업자 등록을 한 경우 1세대 3주택 중과세율이 적용되며, 종합부동산세는 2005.12.15.까지 사업자등록을 한 경우 당해 부동산은 제외됨 【질의】 아래의 보유 임대주택이 종합부동산 합산 배제 임대주택에 해당하는지 여부와 중과세율 배제 임대주택에 해당하는지 여부 〈아 래〉 1. 1999.12월 : 기존아파트 3채 취득(2채: 17평형 아파트, 1채: 14평형 아파트), 구청에 사업자등록 2. 2000. 1월 : 주택 1채 취득 3. 2001년 : 임대주택 중 1채 양도 4. 질의일 현재까지 보유하고 있는 3채에 대하여는 세무서에 사업자등록을 하지 않았음. 지금이라도 세무서에 사업자등록을 하면 기존 임대주택자로서의 종부세 합산 및 중과세율이 배재되는지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1. 기존임대주택에 대한 중과세율 배제 규정인 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호 나목의 규정을 적용받고자 하는 거주자가 2004. 7. 1.이후에 소득세법 제168조 에 의한 사업자등록을 한 경우에는 동 규정을 적용받을 수 없는 것이며, 2. 기존임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 규정인 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제3호 의 규정을 적용받고자 하는 거주자가 2005년 12월 15일까지 소득세법 제168조 의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 종합부동산세법 부칙(2005. 5.31. 대통령령 제18848호) 제3조의 규정에 따라 같은법 시행령 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재 소득세법 제168조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 보는 것임. ○ 서면4팀-1029, 2004. 7. 6. 【제목】 60％ 양도세율 적용배제 소형주택 판정기준중 기준시가 4천만원 이하란 양도당시에 당해 소형주택 및 부수토지의 기준시가 합계액을 의미함 【회신】 60％ 양도소득세율 등의 적용이 배제되는 소형주택의 판정기준 중 소득세법시행규칙(2004. 6. 3. 신설된 것) 제82조 제1항 제3호에서 규정한 「기준시가 4천만원 이하」란 「당해 소형주택 양도당시 소득세법 제99조 의 규정에 의한 주택 및 이에 부수되는 토지 의 기준시가 합계액이 4천만원 이하인 것」을 말하는 것임. ○ 서면4팀 -1361, 2005. 8.01. 【제목】 소득세법상 사업자등록과 임대사업자등록을 한 거주자의 장기임대주택은 1세대3주택 이상의 중과세율을 적용하지 아니하며 임대하는 주택이 재건축되는 경우 공사기간은 임대기간에 포함하지 아니함. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1. 「소득세법」 제168조 에 의한 사업자등록(2003.10.29. 현재 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자등록을 하였으나 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004. 6.30.까지 사업자등록을 한 때에는 임대사업자등록일에 사업자등록을 한 것으로 본다)과 임대사업자등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제2호 각목의 어느 하나에 해당하는 주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％)적용 대상에서 제외되는 것임. 2. 위 1.을 적용함에 있어서 임대기간의 계산은 국민주택을 임대하는 기간에 한하는 것이며, 임대하는 주택이 재건축되는 경우 재건축 공사기간은 임대기간에 포함하지 아니하는 것임. |