공부상 주택과 점포로 등재되어 있던 건물의 주택부분을 사실상 영업용 건물로 사용하다가 양도하는 때에는 당해 주택부분은 주택으로 보지 아니하는 것이나, 사실상 영업용 건물로 사용하였는지 여부는 구체적인 사실관계을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임
전 문
[회신]
주택 외 투기지역이 아닌 지역에 소재하는 영업용 건물(점포․상가 등)에 대한 양도차익의 산정은「소득세법」제96조 제2항의 규정에 따라 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 한하여 양도당시의 기준시가에 의할 수 있는 것입니다.
공부(건축물대장 등)상 주택과 점포로 등재되어 있던 건물의 주택부분을 거주용이 아닌 사실상 영업용 건물(점포ㆍ사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 당해 주택부분은 주택으로 보지 아니하는 것이나, 사실상 영업용 건물로 사용하였는지 여부는 구체적인 사실관계을 종합적으로 검토하여 판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 현황 - 주택 외 투기지역이 아닌 지역에 소재하는 건축물(공부상 점포 및 주택으로 등재)을 그 부수토지와 일괄 양도함. - 당해 건축물은 사실상 임차인 3인에게 음식점과 미용실로 수년간 임대를 하였으며 주거용으로 전혀 사용하지 아니한 상태에서 양도함. - 공부상으로는 점포 및 주택이나 실제사용은 모두 점포로 사용함. - 당해 건축물과 그 부속토지의 양도에 대하여 부동산 소재지가 주택투기지역에 해당하나, 주택 외 투기지역에는 해당하지 아니함. ○ 질의 위 경우 당해 건축물과 그 부속토지의 양도에 대한 양도차익을 산정함에 있어서 사실상의 사용용도에 따른 판단으로 양도차익을 기준시가에 의하여 계산할 수 있는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005.12.31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005.12.31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 2.31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12.31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005.12.31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12.31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005.12.31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제104조 의 2 【지정지역의 운영】 ① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다. (2005.12.31. 신설) ② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다. (2005.12.31. 신설) ③ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 지정과 해제 그 밖의 필요한 사항을 심의하기 위하여 재정경제부에 부동산가격안정심의위원회를 둔다. (2005.12.31. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ④ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 해제 기준 및 방법, 부동산가격안정심의위원회의 구성 및 운용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005.12.31. 신설) ○ 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000.12.29. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000.12.29 .개정) ③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12.22. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000.12.29. 개정) 가. 토 지 (2005. 7.13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (2005. 7.13. 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7.13. 개정) 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 라. 주택 (2005.12.31. 단서개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.(이하 생략) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 기본통칙 89-3 【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포ㆍ사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니한다. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-380, 2005.03.14. 【제목】 겸용주택 중 주택부분을 근린생활시설로 개조하여 사실상 업무용으로 사용한 경우 주택으로 보지 아니함 【질의】 거주하고 있는 아파트 1채와 겸용주택 1채를 보유하고 있는 1세대가 2개월 전에 겸용주택에 있는 주택부분을 건물관리사무실(근린생활)로 용도변경을 하였음. 지금 거주하고 있는 아파트를 매도할 경우 1가구 1주택 및 양도소득세 해당 여부 【회신】 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택이라 함은 용도에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건물을 말하는 것으로서 보유하고 있는 겸용주택 중 주택부분을 근린생활시설로 개조하여 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것이며, 이는 구체적인 사실을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 귀 질의와 유사한 기 질의회신문(재일46014-276, 1999. 2.10.)을 참고바람. ○ 재일46014-276, 1999.02.10. 【회신】 1. 소득세법시행령 제154조 의 규정에 의한 1세대1주택 판정 시 주택과 주택외 부분의 구분은 사실상 사용하는 용도로 하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도로 하는 것임. 2. 주택외의 부분으로 사용하던 건축물을 용도변경으로 인하여 양도일 현재 주택에 해당하는 경우에는 그 용도변경으로 인한 주택 및 그 부수토지에 대하여 용도변경일 이후 양도일까지 3년 이상 경과한 경우에만 소득세법 제89조 제3호 및 같은령 제154조 제1항의 규정에 따라 양도소득세가 비과세 되는 것임. |