장기임대주택의 양도소득세 감면 여부

장기임대주택의 양도소득세를 감면 받기 위하여는 요건을 갖춘 주택 5호 이상을 5년 이상 임대하여야 하고, 그 임대를 개시한 날로부터 3월 이내에 주택임대 신고서를 제출하여야 하는 것임

[회신] 조세특례제한법 제97조의 규정에 의하여 양도소득세를 감면 받기 위하여는 동조 제1항의 요건을 갖춘 주택 5호 이상을 5년 이상 임대하여야 하고, 그 임대를 개시한 날로부터 3월 이내에 주택임대대 신고서"를 임대주택의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 하에 관한 사항을 기재한 "주택임는 것입니다. 다만, 주택임대 개시일부터 3월 이내에 주택임대사업자로서 등록되고 동 사업자등록사항 등에 의하여 "주택임대신고서"의 주택임대 신고사항을 확인할 수 있는 때에는 같은법시행령 제97조 제3항의 주택임대신고를 한 것으로 보는 것입니다. | 1. 질의내용 요약 | | (사실관계) - 87년 토지공사로부터 택지를 분양받아 7세대의 다세대주택을 신축하여 전세로 임대하다가 97년 거주지인 양주시청에 임대사업자 등록을 하였으며 한세대는 43.41(13평형)㎡임 - 전세계약서 일부는 분실하고 없지만 동사무소등에서 임대사실 확인할 수 있음 (질의) 위의 다세대 주택중 1세대를 양도할 경우 양도소득세 감면이 가능한지 여부 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】(2001. 12. 29 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 󰡒임대주택󰡓이라 한다 )을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29 개정) 1. 1 986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28 개 정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28 개정) ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다 . (2001. 12. 29 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001. 12. 29 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정) | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 31 제목개정) ① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 󰡒대통령령이 정하는 거주자󰡓라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31 개정) ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관 하여는 소득세법시행령 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 개 정) ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다 . (2001. 12. 31 개정) ④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청 서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001. 12. 31 개정) 1. 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 (1998. 12. 31 개정) 2. 임대차계약서 사본 (1998. 12. 31 개정) 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998. 12. 31 개정) 4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 (1998. 12. 31 개정) 5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998. 12. 31 개정) ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 󰡒주택임대기간󰡓이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31 개정) 2. 삭 제 (2001. 12. 31) 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31 개정) 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998. 12. 31 개 정) 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001. 12. 31 개정) | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 조세특례제한법 시행규칙 제44조 【주택임대기간의 계산】 영 제97조 제5항 제5호에서 󰡒재정경제부령이 정하는 기간󰡓이라 함은 기존 임차인의 퇴거일 부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 말한다. (1999. 4. 26 개정) ○ 임대 주택법 제5조 【임대주택의 건설재원】 ① 건설교통부장관은 임대주택의 원활한 건설을 촉진하기 위하여 주택법 제60조 의 규정에 의한 국민주택기금중 대통령령이 정하는 재원을 임대주택의 건설에 우선 사용할 수 있다. (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) ② 제1항의 규정에 의하여 임대주택의 건설에 사용되는 국민주택기금은 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 장기저리로 융자하여야 한다. ③ 정부는 매년 예산의 범위안에서 임대주택의 건설에 소요되는 자금을 세출예산에 계상하여야 한다. ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. (2000. 1. 12 개정) ② 제1항의 규정에 의하여 등록한 자는 그 등록한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 시장군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 경우에는 그러하지 아니하다. (2000. 1. 12 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 1. 12 신설) | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 임대 주택법 시행령 제4조 【임대주택건설재원의 조달】 법 제5조 제1항에서 󰡒국민주택기금중 대통령령이 정하는 재원󰡓이라 함은 국민주택기금의 조성재원중 다음 각호의 자금으로 조성된 재원을 말한다. 1. 정부의 출연금 2. 주택법 제67조 및 동법시행령 제90조의 규정에 의한 제2종 국민주택채권의 발행으로 조성된 자금 (2003. 11. 29. 개정 ; 주택건설촉진법시행령 부칙) 3. 주택법 제74조 의 규정에 의한 주택복권의 발행으로 조성된 자금 (2003. 11. 29. 개정 ; 주택건설촉진법시행령 부칙) ○ 임대 주택법 시행령 제5조 【임대주택건설자금의 융자조건】 법 제5조 제2항의 규정에 의하여 임대주택건설에 장기저리로 융자되는 국민주택기금의 이자율과 상환기간은 건설교통부장관이 재정경제부장관 및 기획예산처장관과 협의하여 정한다. (2004. 3. 17. 개정) ○ 임대 주택법 시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】 ① 법 제6조 제1항에서 󰡒대통령령이 정하는 호수󰡓라 함은 단독주택의 경우에는 2호, 공동주택의 경우에는 2세대를 말한다. (1999. 11. 12 개정) ② 법 제6조 제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다. (2000. 7. 22 개정) 1. 주택법 제9조 의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 (2003. 11. 29. 개정 ; 주택건설촉진법시행령 부칙) | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | 2. 주택법 제10조 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택 을 건설하는 토지소유자 또는 고용자 (2003. 11. 29. 개정 ; 주택건설촉진법시행령 부 칙) 3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제8조 의 규정에 의한 허가를 받은 자 4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 재일46014-743,1997.03.28 【질의】 조세감면규제법 제67조 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면규정에 의하여 다가구주택도 5가구 이상을 5년 이상 임대한 후 양도한 경우 감면을 받을 수 있는 바, 그 요건으로 동법 제3항과 동법시행령 제64조 제2항의 규정에서 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 주택임대신고서를 주택임대소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하도록 정하고 있음. 그러나 다른 모든 요건은 충족하고 있으나 주택임대신고서를 제출하지 아니하고 5년이상 임대주택에 관한 종합소득세를 신고납부하여 왔는 경우 동법에 의한 양도소득세의 감면을 받을 수 있는지 그 여부와 감면을 받을 수 있다면 어떠한 서류를 제출하여야 하는지 【회신】 조세감면규제법 제67조의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받기 위하여는 동조 제1항의 요건을 갖춘 주택 5호 이상을 5년 이상 임대하여야 하고, 그 임대를 개시한 날로부터 3월 이내에 주택임대에 관한 사항을 기재한 "주택임대신고서"를 임대주택의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 하는 것임. 다만, 주택임대개시일부터 3월 이내에 주택임대사업자로서 등록되고 동 사업자등록사항 등에 의하여 "주택임대신고서"의 주택임대신고사항을 확인할 수 있는 때에는 같은법 제67조 제3항의 주택임대신고를 한 것으로 보는 것임 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 재일46014-1788,1999.10.07. 【질의】 1989년 당시 시행되던 구 구조세감면 규제법 제67조의 4 규정에 의한 양도소득세의 감면(100%)을 받고자 주택 6호를 임대한 사실이 있는바 다음사례의 경우에 10년이상 임대주택에 해당하는지 여부에 관하여 질의함. 만약 10년이상 임대주택에 해당되지 않는다면 임대기간의 기산일은 본 사례의 경우에 언제인지 【회신】 1986. 1. 1 이후 신축된 국민주택을 5호이상 임대하는 거주자가 10년이상 임대한 후 양도하는 경우, 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특레제한법 제97조의 규정에 의하여 100분의 100에 상당하는 양도소득세를 감면 받을 수 있는 것임. 귀 질의의 경우 임대기간 계산은 동법시행령 제97조 제5항의 규정에 의하여 주택의 취득후 임대를 개시한 날을 기산일로하는 것임 자기가 건설한 건물의 취득일은 사용검사필증 교부일이며 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일이 취득일이 되는 것임 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 재일46014-1300,1999.07.05. 【질의】 1994년 4월 20일 사업자등록으로 다세대 주택을 준공하여 분양을 시작하였으나 분양이 되지 않아 95년 4월 20일 부동산 건설업을 임대업으로 변경 매년 소득세를 내면서 임대업을 하던 중, 구청에서도 임대사업자등록을 받아 5년이 경과후 소득세감면을 받을 수 있다는데 규정을 몰라 구청사업자 신고를 99년 5월에 늦게 하였음. 위와 같은 사람은 다세대 분양을 하였을 때 세무서신고 날자로 소득세 감면을 받을 수 있는지? 아니면 구청신고날자로 소득세 감면을 받을 수 있는지? 【회신】 내국인이 조세특례제한법 제97조 제1항 각호에 해당하는 국민주택을 5호 이상 임대하면서, 임대에 관한 사항을 '임대를 개시한 날'로부터 3월이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 신고하고, 당해 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, '임대를 개시한 날'이라 함은 주택5호 이상을 임대 개시한 날을 말하는 것임. 귀 질의의 주택임대신고는 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 신청한 사업자등록으로 갈음할 수 있는 것이며, 주택5호 이상을 5년 이상 임대하였는지의 여부는 관할세무서장이 전세계약서, 사업자등록신청서등 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사항임 |