사업자등록과 임대사업자등록을 한 거주자가 임대하는 주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율 적용 대상에서 제외되는 것임
전 문
[회신]
「소득세법」제168조에 의한 사업자등록(2003.10.29. 현재 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자등록을 하였으나 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004. 6.30. 까지 사업자등록을 한 때에는 임대사업자등록일에 사업자등록을 한 것으로 본다)과 임대사업자등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 각목의 어느 하나에 해당하는 주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60%)적용 대상에서 제외되는 것입니다.
위를 적용함에 있어서 임대기간의 계산은 국민주택을 임대하는 기간에 한하는 것이며, 임대하는 주택이 재건축되는 경우 재건축 공사기간은 임대기간에 포함하지 아니하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) - 본인은 2001.5.16 주택임대사업자등록을 한 사업자임. - 주택의 임대현황 |
| 소 재 지 | 취 득 일 | 비 고 |
| 도곡동 13평형 | 1999.12.27 | 재건축중이며 2006.2월 입주예정, 43평형 배정 |
| 개포동 14평형 | 2001.04.26 | 임대중 |
| 개포동 22평형 | 2001.04.26 | 임대중 |
| 개포동 18평형 | 2001.05.29 | 임대중 |
| 개포동 14평형 | 2001.07.20 | 임대중 |
| 역삼동 13평형 | 2002.03.11 | 재건축중이며 2005.1월 입주예정, 32평 배정 |
| - 위와 같이 임대를 하고 있었으나 2주택이 재건축으로 인하여 2주택 모두 가액이 3억원을 넘게 되었고, 그 중 1주택은 면적이 25.7평을 넘게 되었음 (질의1) 위의 임대주택이 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율 적용이 제외되는 장기임대주택에 해당하는지 여부 (질의2) 약 3년간의 건축기간을 임대기간에 포함하는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】 (2000. 12. 29 제목개 정) ① 새로이 사업을 개시하는 사업자는 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 한다. (1999. 12. 28 개정) ② 부가가치세법의 규정에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 제1항의 규정에 의한 등록을 한 것으로 본다. (1994. 12. 22 개정) ③ 부가가치세법 제5조 의 규정은 이 법에 의하여 사업자등록을 하는 사업자에 대하여 이를 준용한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. (2000. 1. 12 개정) ② 제1항의 규정에 의하여 등록한 자는 그 등록한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 시장군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 경우에는 그러하지 아니하다. (2000. 1. 12 개정) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 사업자등록 등이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 장기임대주택이라한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 기존사업자기준일이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)군에서 5호 이상의 국민주택 을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원 을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택 을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액 이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원 을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5. 31. 개정) ③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주 택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2005. 2. 19. 개 정) |