토지투기지역 내에 소재하는 농지가 수용되는 경우에도 양도소득세가 과세되는 것이며, 그 양도차익은 실지거래가액에 의하여 산정하는 것임
전 문
[회신]
양도소득세가 과세되는 자산의 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도․교환․법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로,
귀 질의의 경우 토지투기지역 내에 소재하는 농지가 수용되는 경우에도 양도소득세가 과세되는 것이며, 그 양도차익은 실지거래가액에 의하여 산정하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) 본인은 현재 미국 영주권자(비거주자)로서 20년전 한국에서 거주할 때 농지인 전과 답을 매입하여 소유하고 있음. 현재 농지소재지가 속한 지역은 토지투기지역임 그러나 최근 철도시설공단에서 본인의 농지 위에 국책사업으로 전철역사를 건설하게 됨에 따라 철도시설공단에서 본인의 농지가 수용될 예정임 (질의) 본인의 의사와는 관계없이 수용되는 경우인데 양도소득세가 과세되는지 및 양도소득세 계산시 양도차익 및 취득가액을 실거래가에 의하는지 아니면 기준시가에 의하는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득 은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설) ○ 소득세법시행령 제162조 의 3 【지정지역 기준 등】 ③ 법 제96조 제1항 제6호의 2에서 대통령령이 정하는 부동산이라 함은 다음 각호중 제1호 내지 제3호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말하되, 제4호에 해당하는 주택을 제외한다. 이 경우 제4호의 규정을 적용함에 있어서 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 기준으로 한다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 주택(그 부속토지를 포함한다) (2003. 7. 10 개정) ※ 주택투기지역을 의미함 2. 제1항 제2호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 제1호외의 부동산 (2002. 12. 30 신설) ※ 토지투기지역을 의미함. 3. 제1항 제4호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 제1호 및 제2호의 부동산 (2004. 8. 30. 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1701,2004.10.22 【질의】 개인이 보유하는 토지를 정부의 도시계획과 관련하여 수용을 하면서 시가의 1/2에 상당하는 낮은 가격으로 보상을 받게 되는데, 이와 같이 시가에 못미치는 가격으로 수용을 당하는 경우에도 양도소득세를 납부하여야 하는지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 소득세법상 양도소득세가 과세되는 자산의 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도교환법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로, 수용의 경우를 포함 하는 것임 ○ 재일46014-559,1996.03.02 현행의 소득세법상 토지와 건물 등 양도소득세 과세대상 자산이 유상으로 소유권이 이전되는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 따라서 양도소득세 과세대상이 되는 것이므로 수용되는 경우에도 과세 되는 것이며, 같은법시행령 제162조의 규정에 따른 양도일 현재를 기준으로 하여 과세요건을 판단하는 것임 또한, 양도소득금액의 계산은 원칙적으로 같은법 제99조 규정에 따른 기준시가를 적용하여 계산하는 것이나, 수용되는 경우로서 그 보상가액이 양도시의 기준시가보다 적은 경우 보상가액을 양도시의 기준시가로 하여 계산하는 것임 ○ 서면4팀-1237, 2005.7.19 「소득세법」 제96조 제1항 제6호 의 2 및 동법 시행령 제162조의 3 제3항 제2호에 해당하는 토지투기지역 내에 소재하는 주택(그 부속토지를 포함한다. 이하 같음)외의 부동산을 양도하는 경우에는 그 지정지역 지정일 이후 최초로 양도(잔금청산일 및 등기접수일중 빠른날)하는 분부터 주택이외의 건물과 그 부수토지 및 토지에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것 이나, 토지투기지역 내에 소재하는 주택과 그 부수토지는 동법 제96조 제1항 각호에 해당하는 경우외에는 기준시가로 양도차익을 산정할 수 있는 것임 여기서 주택의 부수토지라 함은 동법 시행령 제154조 제7항에서 정한 부수토지의 범위와 관계없이 당해 주택과 경제적 일체를 이루어 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말하는 것으로서, 질의서상의 당해 토지 전부가 주택의 부수토지에 해당하는지는 사실판단할 사항임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-485,2005.3.31 【질의】 2004.12.31 신설된 조세특례제한법 제85조 (지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례)를 적용하는 데 있어서 비거주자(미국 영주권자인 한국인)가 소유한 부동산에 대해서도 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 계산할 수 있는지 【회신】 조세특례제한법 제85조 (지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례)의 규정은 ‘거주자’에 한하여 적용되며, ‘거주자’란 소득세법 제1조 의 거주자를 말하는 것임 |