[회신]
조세특례제한법 제99조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택은 소득세법시행령 제167조의3 제1항 제5호의 규정에 의하여 중과세율 적용 대상에서 제외되는 것이며,
소득세법시행령」 제167조의3 제1항 제2호 나목의 장기임대주택은 2003년 10월 29일(이하 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록과 「소득세법」 제168조에 의한 사업자등록(단, 기존사업자기준일 현재 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록은 한 경우로서 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 경우 포함)한 경우 중과세율 적용대상에서 제외되는 것이나, 귀 질의와 같이 기존사업자기준일 이후인 2003년 11월에 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 한 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.
그리고 귀 질의의 경우 4주택 중 「조세특례제한법」 제99조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택을 제외하고 2개의 주택을 소유하고 있는 경우의 당해주택(일반주택) 중 먼저 양도하는 1주택은 「소득세법시행령」 제167조의3 제1항 제10호의 규정에 해당하지 아니하므로 양도소득세 중과세율이 적용되는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) - 본인 명의 단독주택 1동을 1988년에 관악구에 신축하여 거주하다가 전세를 줌 - 건설사가 서울시 양천구에 신축한 미분양아파트 2개(32평, 23평)을 건설회사에서 최초로 매입(동 주택은 조세특례제한법 제99조 에 해당되어 양도소득세가 감면대상임) - 서울시 강서구 소재 1주택을 취득하여 1세대 4주택이 되었음 - 본인은 200년부터 주택임대와 관련하여 종합소득세 신고를 해 왔으나 사업자등록이나 임대사업자등록을 하지 않은 상태였으므로 2003년 11월 세무서에 사업자등록하고 강서구청에 임대사업자등록을 마친 후 현재까지 관악구의 단독주택1동, 양천구의 아파트 2개에 대하여는 주택임대사업자로서 종합소득세를 신고해 오고 있음(총 4주택 중 3주택은 임대사업용 주택이며 1주택은 현재 본인이 거주) (질 의) 위 경우 금일 현재 본인이 거주하고 있는 아파트를 양도하는 경우에 1세대 3주택으로 보아 60%의 양도소득세를 납부하여야 하는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| O 소득세법 제104조 【 양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| O 소득세법 제95조 【 양도소득금액 】 ② 제1항에서 장기보유특별공제액이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산( 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다 )으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2003. 12. 30. 개정) O 소득세법시행령 제167조의3 【 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 수도권정비계획법 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 수도권이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 가. 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항 제4항의 규정에 의한 읍면 (2003. 12. 30. 신설) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 사업자등록 등이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택(이하 이 조에서 장기임대주택이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 기존사업자기준일이라 한다) 현재 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 다. 임대주택법에 의하여 국민주택 규모의 건설임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 동법에 의하여 분양한 주택 (2003. 12. 30. 신설) 3. 조세특례제한법 제97조 제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 감면대상장기임대주택이라 한다) (2003. 12. 30. 신설) 4. 종업원(사용자와 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관 계에 있는 자를 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 의무무상기간이라 한다)인 주택(이하 이 조에서 장기사원용주택이라 한다) (2003. 12. 30. 신설) 5. 조세특례제한법 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 (2003. 12. 30. 신설) 6. 제155조 제6항 제1호의 규정에 해당하는 문화재주택 (2003. 12. 30. 신설) 7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003. 12. 30. 신설) 8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 재정경제부령이 정하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003. 12. 30. 신설) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 일반주택이라 한다) (2003. 12. 30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| O 소득세법 제96조 【 양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 7. 기타 당해 자산의 종류보유기간보유수거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002. 12. 18 개정) O 소득세법시행령 제162조 의 2 【 양도가액】 ⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택 (이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) O 조세특례제한법 제99조 【 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 11 단서개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙 ) 2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (1998. 12. 28 개 정) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (1998. 12. 28 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| O 서면인터넷방문상담4팀-1664,2004.10.19 【질의】 1주택을 소유한 상태에서 2001.5.4. 임대주택 2채(1988년 건축된 11평짜리 아파트로 기준시가 7,400만원, 시가 1억이 안됨)을 매입하여 주택임대사업자 등록을 함 2000.12.31. 이후 사업자등록한 임대주택은 1세대 3주택에 해당하나 60％의 양도소득세를 부담하지 않는지 【회신】 소득세법시행령 제167조 의 3 제1항 제2호의 장기임대주택 2채와 일반주택 1채를 보유하고 있는 세대가 일반주택을 양도하는 경우 양도소득세율은 동법시행령 제1항 제10호의 규정에 의거 중과세율을 적용받지 않으며, 5년 이상 임대한 2채의 임대주택의 경우 주택 및 부수토지의 기준시가 합계액이 당해 장기임대주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우에는 장기임대주택을 양도하는 경우에도 동법시행령 제1항 제2호 나목의 규정에 의거 중과세율을 적용받지 아니함 O 서면인터넷방문상담4팀-588,2004.05.03 【질의】 장기임대주택( 소득세법시행령 제167조 의 3 제1항 제2호의 주택) 5채와 일반주택 1채를 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 양도세율이 중과세율을 적용받는지 아니면 일반세율을 적용받는지 여부 【회신】 1세대가 소득세법시행령 제167조 의 3 제1항 제2호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택(이하 일반주택이라 한다)만을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우 양도세율은 소득세법시행령 제167조 의 3 제1항 제10호의 규정에 따라 중과세율을 적용받지 아니하는 것임 |