1세대3주택 이상의 주택 범위 판정시 양도주택이 법정 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당하는 때에는 중과세율 적용대상에서 제외하는 것임
전 문
[회신]
양도소득세의 중과세율(60%)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 소득세법 시행령 제167조의 3의 규정에 의한 1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어서는 서울․경기도․광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍․면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 소득세법 시행규칙 제82조 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당하는 때에는 중과세율 적용대상에서 제외하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 질문1 ① ○○광역시에 시가 약 1억5천만원(기준시가 1억1천만원) 주택1채소유 ② ○○광역시에 시가 약 1억7천만원(기준시가 1억2천만원) 주택1채소유 ③ ○○도 ○○시에 시가 1억원(기준시가 5천5백만원) 주택1채소유 - 상기①을 양도 시에는 3주택이므로 세율이 60%인지요? - 또한 상기③을 양도 시에는 3주택이므로 세율이 60%인지요? ○ 질문2 ① ○○광역시에 시가 약 1억5천만원(기준시가 1억1천만원) 주택1채소유 ② ○○광역시에 시가 약 1억7천만원(기준시가 1억2천만원) 주택1채소유 ③ ○○광역시에 시가 6천만원(기준시가 4천5백만원) 주택1채소유 - 상기①을 양도 시에는 3주택이므로 세율이 60%인지요? - 또한 상기③을 양도 시에는 3주택이므로 세율이 60%인지요? ○ 질문3 ① ○○광역시에 시가 약 1억5천만원(기준시가 1억1천만원) 주택1채소유 ② ○○광역시에 시가 약 1억7천만원(기준시가 1억2천만원) 주택1채소유 ③ ○○광역시에 시가 5천만원(기준시가 3천5백만원) 주택1채소유 - 상기①을 양도 시에는 3주택이므로 세율이 60%인지요? - 또한 상기③을 양도 시에는 3주택이므로 세율이 60%인지요? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 1 ~ 2의 2 생략 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 4. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2.19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2.19. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003.12.30. 신설) 2 ~ 8 생략 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003.12.30. 신설) 10. 이하생략 ○ 소득세법 시행규칙 제82조 【소형주택 등의 범위】 (2005.12.31. 제목개정) ① 영 제167조의 3 제1항 제9호 및 제167조의 4 제3항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택”이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택( 「건축법 시행령」 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005. 12.31. 개정) 1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설) 2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) 3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) ② 이하생략 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-321, 2006.02.17. 【질의】 (사실관계) 본인은 ○○도 ○○시에 2005년 기준시가가 각각 5천만원, 7천만원 하는 단독주택 2채와 기준시가 1억 2천만원 하는 다가구 근린생활시설 등 3주택과 ○○시 ○○구 ○○동에 기준시가 1억8천만원의 아파트1채를 포함 4주택을 보유하고 있음. (질의사항) ○○시 ○○동 소재 아파트를 양도하는 경우 장기보유특별공제 적용 여부 및 9％∼36％의 일반세율 적용 여부를 질의함. 【회신】 양도소득 과세표준에 60％의 양도소득세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 소득세법 시행령 제167조 의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어서 수도권 및 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항 , 제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면지역에 소재하는 주택으로서 당해주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택은 이를 주택의 수에 산입하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-1824, 2005.10.05. 【질의】 (내용) 당초 1주택은 거주목적, 기타 6주택(전용면적 20평 미만 다세대주택)은 분양할 목적으로 다세대주택을 2001.11.19. 사용승인 받았으나 당시 분양이 되지 않아 임대를 놓았고 최근에 계약기간이 만료되어 분양목적 6주택 중 1주택이 2005. 7.29. 매도하였으며 나머지 5채의 주택도 매도할 계획임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (질문) 1. 위의 주택이 조세특례제한법의 감면대상 주택에 포함하는지. 2. 위의 주택에 대하여 주택매매업을 목적으로 하였으므로 종합소득세의 납세의무가 있는지. 3. 현행 소득세법에 의한 1세대2주택 소유자로서 투기지역에 따른 중과세율적용대상 여부 【회신】 1. 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용받기 위하여는 거주자가 5호 이상의 임대주택(국민주택으로 건물연면적의 2배 이내 부수토지 포함)을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하는 것임. 2. 부동산의 양도가 사업소득(주택신축판매업, 부동산매매업)에 해당하는지, 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항이며 소득세법 시행령 제167조 의 3 제2항 제3호에 의하면 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되는 1세대3주택을 적용함에 있어서 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택 수를 계산함에 있어서 이를 포함하는 것이나, 주택신축 판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니하는 것임. 3. 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제9호 및 동법 시행규칙 제82조 제1항에서 규정하는 “중과세율 적용에서 제외되는 소형주택”이라 함은 2003.12. 31.이전에 취득한 주택으로 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하이며, 동 주택양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하의 주택을 말하는 것임. 다만 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택은 제외하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1689, 2005.09.20. 【질의】 (사실관계) - 주택의 보유현황 1. 1997년 경매로 동시에 구입한 ○○시 ○○구 소재 29평 아파트와 ○○시 ○○동 소재 32평 아파트(현재 거주 중), ○○도 ○○시 소재 16평 연립주택. 2. 2002년 구입한 ○○시 ○○구 소재 배우자 명의의 오피스텔(사무실 용도로 사용 중 사무실의 이전으로 공실상태). (질의사항) 위의 상태에서 ○○시 소재 연립주택을 양도하는 경우 1세대 3주택의 양도소득세 중과세율이 적용되는지 여부 【회신】 1. 60％의 양도소득세 세율(중과세율)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 「소득세법 시행령」 제167조 의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택수를 계산함에 있어서는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외) 및 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행규칙」 제82조 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당하는 때에는 중과세율 적용대상에서 제외하는 것임. 2. 위 1.을 적용함에 있어서 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며 오피스텔이 이에 해당하는지의 여부는 사실확인하여 판단할 사항임. |