중과세율 적용이 배제되는 소형주택을 양도하는 경우 중과세율은 적용하지 아니하나 당해 거주자의 소유하는 주택수에는 포함되므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는것임
전 문
[회신]
소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제9호의 규정에 의거 동법 시행규칙 제82조 제1항 각호에 해당하는 소형주택의 경우 양도소득세를 계산함에 중과세율을 적용하지 않으나 소유하는 주택수에는 포함되므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하며 관련 조세법령과 기 질의 회신문(서일46014-10345, 2003.03.21.호)을 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 전용면적18평이하,국세청고시기준시가4천만원 이하인 소형주택1채와 40평형대 주택2채를 소유하고 있습니다. 1. 위의 경우 1세대3주택에 해당하는지 2. 위의 소형주택을 매도하는 경우 기준시가 또는 실지거래가액의 어떤 방법으로 신고하여야 하며 적용하는 세율은 중과세율과 일반세율 중 어떤 세율을 적용하는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 수도권정비계획법 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 수도권이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003. 12. 30. 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행규칙 제82조 【소형주택의 범위】 ① 영 제167조의 3 제1항 제9호에서 재정경제부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택( 건축법시행령 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부 지를 포함한다)으로 지정․고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2004. 6. 3. 신설 ) 1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설) 2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) 3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다 . (2002. 12. 18 개정) 7. 기타 당해 자산의 종류보유기간보유수거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 의 2 【양도가액】 ⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다 . 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 서일46014-10345,2003.03.21. 【질의】 본인은 거주하고 이는 1세대 1주택(3년 이상 거주)과 임대주택(관련법에 의거 신고․등록) 5주택을 5년 이상 임대중에 있음 1. 이 경우 거주하고 있는 주택 양도시 비과세 여부와 일시적 2주택이 되는 경우 1년 이내에 기존주택 매각하면 비과세되는지 여부 2. 임대주택을 필요에 따라 10년 이내에 일부를 매각하면 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는지 여부 3. 1세대 3주택 실지거래가액 계산 적용시 임대주택과 기타보유주택을 별도로 구분하여 주택수를 계산하는지 여부 (임대사업법인이나 조합이 3주택 이상을 보유하다 매각하는 경우 실거래가액 적용 여부) 【회신】 1. 귀 질의에 대하여 재정경제부 기 질의회신문(재재산 46014-20, 2000. 1. 20) 및 우리청 기 질의회신문(제도 46014-10614, 2001. 4. 17)을 참고하기 바라며 2. 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 같은법시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우 당해 자산의 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것임. 이 경우 1세대가 소유한 주택수를 계산함에 있어서는 조세특례제한법 제97조 및 제97조의 2 규정에 의하여 양도소득세 감면특례를 적용받는 임대주택도 주택수에 포함되는 것임 |