전 문
[회신]
거주자가 사업상 목적으로 다세대주택을 신축하였으나 분양되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 당해 주택의 판매소득은 사업소득에 해당하는 것이며, 장기간 분양이 되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매한 경우 그 소득은 판매목적의 사업소득이라기 보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 양도소득 또는 사업소득인지는 그 주택의 신축목적․규모․주택의 보유기간․판매경위 등 거래에 관한 제반사항을 종합하여 사실판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ο 2002년 4월에 다가구주택을 매입하여 철거 후 다세대주택을 신축하였으며, 신축목적은 주택을 판매하는 것이 기본목적이었으나 당시 주택경기가 하강국면으로 접어들어 분양이 안 될 경우 5층은 본인이 거주하고 나머지는 임대할 목적으로 사업자등록을 주택신축판매와 주택임대로 함. ο 동 주택 준공 후 5층은 본인이 거주하고 나머지는 임대하여 매년 주택임대소득세를 신고납부하고 있으며, 또한 언제라도 매매할 수 있도록 구청에 임대사업자등록은 현재까지 하고 있지 않음.(임대사업자등록 후 5년간은 매매가 금지됨) - 이 경우 금년 내 위의 주택을 매매한다면 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지 여부와 만일 보유기간(준공일)에 따라 양도소득 또는 사업소득으로 달라진다면 준공일부터 사업소득 또는 양도소득에 해당하는 시기는 언제인지 여부. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규 |
| ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다.이하 같다)에서 발생하는 소득 ○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서대통령령이 정하는 주택신축판매업이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 및 참고예규 |
| ○ 소득세법기본통칙19-5【주택신축 판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다. 1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대 한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다. ○ 제도46011-10200, 2001.03.22. 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것임. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임. ○ 재소득46011-77, 1995.06.09. 임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것임. 따라서 임대를 하던 부동산에 대한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규모 등을 참조하여 사실판단할 사항임. |
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| ○ 서면1팀-736, 2005.06.24. 귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단할 사항임. ○ 대법원86누138, 1987. 4.14. 사업의 속성인 영리목적성과 계속․반복성이 동시에 충족되는 경우에는 사업소득인 부동산 매매업 또는 주택신축판매업으로 보지만, 둘 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우에는 양도소득세로 보게 된다. ○ 소득46011-390, 1999.11.25. 1. 거주자가 주택을 신축하여 판매하는 경우(신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우 포함)에는 사업소득(건설업)에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이나, 2. 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 사업소득에 해당하지 아니하는 것임. ○ 소득46011-233, 1999.10.25. 1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함. |
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| 2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임. ○ 국심93서2847, 1994.02.07. 소득세법 제4조 제1항 제1호 , 제15조, 제16조, 제20조 제1항 제5호, 동법시행령 제33조 제2항에서는 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로서 종합 소득세를 과세하도록 규정하고 있는 바, 위에서 주택을 신축하여 판매하는 사업이라 함은 주택의 신축목적 및 규모, 주택의 보유기간 및 판매경위 등에 비추어 사업성이 인정되는 경우를 말한다고 할 것이고, 당초 주택을 신축하여 보유하는 목적이 판매목적에 있었다 할지라도 그후 상당한 기간 신축주택을 임대등의 다른 목적에 전용함으로써 주택을 보유하는 목적이 이를 판매함에 있다기 보다는 오히려 임대 등의 다른 용도에 있다고 볼만한 객관적인 사정이 존재하는 경우에는 그후에 이를 판매한다 하여 주택신축판매사업을 영위하였다고 볼 수는 없다 할 것이다. 그런데 청구인이 82. 4. 연립주택 24세대를 신축하였으나 당시 9세대만의 분양이 완료된 사실에 대하여는 다툼이 없고, 부동산임대차계약서, 소득세 과세표준확정신고 및 자진납부계산서, 부동산등기부등본 등에 의하면 청구인은 분양되고 남은 15세대의 연립주택에 대하여 83년부터 7년이상의 기간 임대에 제공하면서 임대에 따른 종합소득세액을 납부하여 오다가 주택과다 보유자를 부정적으로 평가하는 사회적분위기와 청구인의 개인적 사정등에 의하여 90. 8. 13 위 15세대중 이 사건 13세대의 주택을 주택의 임차인 등에게 양도한 사실을 인정할 수 있다. 그렇다면, 이 사건 당초 청구인이 판매의 목적으로 주택을 신축하였다 할지라도 분양하고 남은 15세대의 주택을 임대목적에 전환하여 장기간 임대하여 오다가 이를 양도한 경우로서 주택신축판매업을 하였다고 볼 수 없다 할 것이므로 이 사건 청구인이 건설업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다. |
| 3. 질의내용 요약 |
| 【내용】 - 2002. 4월에 다가구 주택을 매입하여 철거 후 다세대주택을 신축하였으며 당시 신축 목적은 주택을 완공하여 매매할 목적이었으나 주택경기가 하강국면으로 접어들어 판매가 안될 경우에는 5층에 본인이 거주하고 2-4층은 임대할 목적으로 사업자등록 시 종목을 주택신축판매업과 임대로 하여 등록하였습니다. - 완공하여 5층에는 본인이 거주하고 2-4층은 임대하여 임대소득을 신고하고 매년 세금을 납부하였으며, 언제라고 매도할 수 있도록 구청에 임대사업자등록은 현재까지 하지 않고 있습니다. - 주택의 현황 ․ 사업자등록 : 2002. 6. 7.(종목 : 주택신축판매, 임대) ․ 준 공 : 2003. 3.12. (건축법상 각 호수가 구분등기 된 다세대 주택) ․ 임대주택 : 2층-4층 9세대로 2003. 2-3월부터 계속하여 임대중. 【질의】 1. 상기주택이 조세특례제한법 제97조 의 감면대상에 해당하는지 여부. 2. 상기주택의 경우 1세대3주택 중과세율 적용대상에 해당하는지 여부. 3. 금년 6월1일 현재 임대사업자등록을 하면 2006년 종합부동산세 합산 배제여부. |
| 4. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001.12.29. 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001.12.29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998.12.28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998.12.28. 개정) ② 이하생략. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8.14. 제목개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5.29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5.29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000.12.29. 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000.12.29. 신설) ○ 조세특례제한법 시행령 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8.14. 제목개정) ① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역을 말한다. (2005. 2.19. 개정) ② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2000.12.29. 신설) ③～⑤ 생략. ⑥ 제99조 제4항의 규정은 법 제99조의 3 제3항의 규정에 의한 양도소득세의 감면신청에 관하여 이를 준용한다. (2001.12.31. 항번개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1.～ 2의 2. 생략. 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 4.이하생략. ○ 소득세법시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다 (2005.12.31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2.19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2.19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003.12.30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5.31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5.31. 개정) 2～ 8. 생략. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003.12.30. 신설) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 시행규칙 제82조 【소형주택 등의 범위】 (2005.12.31. 제목개정) ① 영 제167조의 3 제1항 제9호 및 제167조의 4 제3항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택”이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택( 「건축법 시행령」 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005. 12.31. 개정) 1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설) 2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) 3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) ② 영 제167조의 5 제1항 제8호 및 제167조의 6 제3항 제8호에서 “재정경제부령이 정하는 주택”이라 함은 주택의 양도당시 법 제99조의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005.12.31. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 영 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (2005.12.31. 개정) ④ 영 제167조의 3 제5항 각호외의 부분 단서에서 “재정경제부령이 정하는 부득이한 사유”라 함은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 의하여 수용(협의매수를 포함한다)되거나 사망으로 인하여 상속되는 경우를 말한다. (2005.12.31. 항번개정) ○ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】 ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 “주택분 과세기준금액”이라 한다)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 “세대원”이라 한다) 중 대통령령이 정하는 주된 주택소유자(이하 “주된 주택소유자”라 한다)가 납세의무자가 된다. (2005.12.31. 개정) ○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (2005.12.31. 개정) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. (2005. 12.31. 신설) 1. 「임대 주택법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2005.12.31. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) ○ 종합부동산세법시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 「임대 주택법」 제2조 제4호 의 규정에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 따른 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 「임대 주택법」 제2조 제2호 의 규정에 의한 건설임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5.31. 제정) 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 (2005.12.31. 개정) 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5.31. 제정) 2. 「임대 주택법」 제2조 제3호 의 규정에 의한 매입임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5.31. 제정) 가. 「주택법」 제2조 제3호 의 규정에 의한 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항의 규정에 의한 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 공시가격 3억원 이하일 것 (2005.12.31. 개정) 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5.31. 제정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2005. 5.31. 제정) 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 (2005.12.31. 개정) 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5.31. 제정) ② ～ ④ 생략. ⑤ 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택의 수는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다. (2005. 12.31. 항번개정) ⑥ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 다가구주택은 「지방세법 시행령」 제140조 의 규정에 의한 1구를 1호의 주택으로 본다. (2005.12.31. 개정) ⑦ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각호에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제1항 제1호 나목 및 동항 제3호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항 제2호 나목의 규정에 의한 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 기산한다. (2005. 5.31. 제정) 2. 3. 생략. 4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3월 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다. (2005. 5.31. 제정) ⑧ 합산배제 임대주택의 규정을 적용받고자 하는 자는 법 제16조 제1항의 규정에 의한 신고기한내에 재정경제부령이 정하는 서식에 의하여 관할세무서장에게 합산배제를 신청하여야 한다. (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 종합부동산세법시행규칙 제4조 【합산배제 미분양 주택의 범위】 영 제4조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 미분양 주택”이라 함은 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다. (2005. 5.31. 제정) 1. 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택 (2005. 5.31. 제정) 2. 「건축법」 제8조 의 규정에 의하여 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택을 제외한다. (2005. 5.31. 제정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1936, 2005.10.20. 【제목】 1세대3주택 중과세율 적용 시 다세대주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택수를 계산하는 것임 【질의】 2000. 7월경 토지를 매입하여 2001. 3월경 다세대주택(공부상 8세대)을 신축하여 오던 중 현재 매매하려 하니 1세대 3주택 이상자가 중과세대상이라 하는데 본인은 제외국민이며 공부상 다세대로 되어 있으나 실질적으로 1인한테밖에 양도할 수 없으며 동 주택을 다가구로 16가구로 사용하니 다세대가 아닌 다가구로 판정하여 단독주택으로 보는 것이 타당하지 않은지. 1세대 당 공부상 면적은 전용면적 66.905㎡, 대지권 34.42㎡이나 16가구이므로 가구당 실질적인 면적은 전용 34.50㎡, 대지권 13.50㎡임. 1세대 당 국세청기준시가는 고시가 안된 상태이나 기준시가는 토지와 건물을 합하여 65백만원 정도임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (질의) 기준시가 4천만원을 초과하여 중과제외대상 소형주택에도 해당되지 않으므로 1세대 3주택 이상에 해당하여 중과세율이 적용되는지. 아니면 실질적인 다가구주택으로 보아 1주택으로 판정하여 중과세율 적용이 배제되는지. 【회신】 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항의 규정에 의하여 60％ 중과세율이 적용되는 1세대 3주택 이상 해당여부를 판정함에 있어 다세대주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택수를 계산하는 것임. ○ 서면4팀-2245, 2005.11.17. 【제목】 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용하는 거주자에는 부동산매매업자는 제외하는 것임 【회신】 신축으로 취득한 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 용도 변경하여 세대별로 사업목적 없이 단순히 양도하는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이나, ‘판매목적’으로 수회에 걸쳐 분양하는 경우에는 소득세법 제19조 제1항 제12호 에 의하여 부동산 매매업에 해당하는 것임. 귀 질의의 경우 ‘판매목적’여부에 대하여는 당해 주택의 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 종합하여 사실 판단할 사항이며, 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례를 적용하는 거주자에는 부동산매매업자는 제외하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-250, 2006. 2.10. 【제목】 종합부동산세 합산배제 기타주택의 미분양주택이란 과세기준일 현재 소득세 및 법인세법에 따라 사업자등록을 한 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 종합부동산세법 시행규칙 제4조 의 미분양주택 규정을 충족하는 주택을 의미함 【회신】 1. 「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항 제3호 규정에 의한 합산배제 기타주택의 미분양주택이란 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 사업자 등록을 한 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 「같은법 시행규칙」 제4조의 미분양주택 규정을 충족하는 주택을 말하는 것임. 2. 「종합부동산세법 시행령」 제3조 (합산배제 임대주택) 제1항 제1호에서 규정하는 건설임대주택이란 「임대 주택법」 제2조 제2호 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 이 경우 주택건설사업자란 「주택법」 제9조 의 규정에 의하여 등록한 자를 말하는 것임. 3. 「종합부동산세법 시행령」 제3조 (합산배제 임대주택) 제1항 제3호에서 규정하는 합산배제 임대주택은 임대사업자가 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 같은법 시행령 제3조 제1항 제3호 각목의 요건을 모두 갖춘 2호 이상의 주택을 말하는 것임. |