전 문
[회신]
기준시가에 의하여 토지의 양도차익을 산정하는 경우로서 소득세법시행령 제164조 제1항 각호의 사유로 인하여 당해 토지에 대한 양도당시 고시된 개별공시지가가 없는 경우에는 같은법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법시행령 제164조 제1항 본문의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것입니다.
이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| - 지적법에 의하여 합병되었다가 분할(2004.4.23)된 토지를 2004.6.3. 양도함 - 분할시 부여된 새로운 지번에 대하여 고시된 공시지가가 없어 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 토지를 평가함에 있어서 감정평가기관이 감정평가 등에 활용하는 표준지의 공시지가는 다음 중 어떤 것이 되어야 하는지 (갑설) 평가기준일(2004.6.3) 현재 고시되어 있는 2003.1.1 현재의 개별공시지가 (을설) 평가기준일(2004.6.3) 후에 고시된 2004.1.1 현재 개별공시지가 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| O 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정) 가. 토 지 (2005. 1. 14. 개정 ; 지가공시및토지등의평가에관한법률 부칙) 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| O 소득세법시행령 제164조 【토지건물의 기준시가 산정】 ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 「지적법」에 의한 신규등록토지 (2005. 2. 19. 개정) 2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지 (2005. 2. 19. 개정) 3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「지적법」상의 지목이 변경된 토지 (2005. 2. 19. 개정) 4. 개별공시지가의 결정고시가 누락된 토지(국공유지를 포함한다) (1997. 12. 31 신설) |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| O 서면인터넷방문상담4팀-854,2005.5.31 【질의】 (현 황) - 1985년 이전에 취득한 임야 중 일부를 2003.5.1 분할하여 지목을 목장용지로 전환한 후 2003.8.1 양도하였는데, 분할․지목변경된 양도토지에 대해 2003.1.1 기준 개별공시지가가 산정되어 있지 아니하여 양도일 현재 고시되어 있는 개별공시지가가 없음 - 개별공시지가가 없는 토지의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제1항 에서 “당해 토지와 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고 「부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할 세무서장이 평가한 가액으로 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다”라고 규정하고 있음 (질의내용) - 당해 토지를 감정평가기관의 감정가액을 참조하여 기준시가를 산정할 경우 감정평가 기준일을 양도일인 2003.8.1.로 하여야 하는지 아니면 양도일 현재 고시되어 있는 인근 유사 토지의 개별공시지가 기준일인 2003.1.1.로 하여야 하는지 【회신】 1. 기준시가에 의하여 토지의 양도차익을 산정하는 경우로서 소득세법시행령 제164조 제1항 각호의 사유로 인하여 당해 토지에 대한 양도당시 고시된 개별공시지가가 없는 경우에는 같은법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법시행령 제164조 제1항 본문의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것임 2. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것임. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| O 재재산46014-346,1997.10.08 【질의】 1997. 8. 25자로 국세청에 질의한 것에 대한 회신문(재일 46014-2112, 1997. 9. 4)에 대하여 의문점이 있어 재질의함 본건 질의의 경우 필지분할 및 지목이 변경되었다고 하더라도 개별공시지가가 산정되어 있고, 또한 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역도 아님에도 불구하고 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할세무서장이 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 보는 것은 법률적 근거가 없는 해석이라고 판단됨. 만약 동 해석에 따를 경우 기준시가에 의한 양도소득금액계산 체제자체가 흔들릴 수 있으며, 토지의 품위 또는 정황이 현저히 달라지므로 인하여 직전토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리한 경우에 대한 명확한 기준이 없는 한 과세의 형평을 기할 수 없다고 판단됨 【회신】 토지 양도에 따른 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 경우 적용할 양도가액은 양도당시 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의하는 것이며, 하나의 필지가 2 이상의 필지로 분할(분할과 동시 지목변경되는 경우도 포함)됨으로써 당해 토지에 대한 양도당시 고시된 개별공시지가가 없는 경우에는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액에 의하는 것임 |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| O 서면인터넷방문상담4팀-1890,2004.11.22 【질의】 1988.5.5. 토지를 취득하여 2004.11.8.에 토지를 양도한 경우로서 1990.8.30. 현재 고시된 개별공시지가는 없으며, 최초로 1992.1.1. 기준 개별공시지가(50,000원)가 고시된 경우 1990.8.30. 현재의 개별공시지가는 어떻게 산정하는지 여부 【회신】 기준시가에 의하여 토지의 양도차익을 산정하는 경우로서 소득세법시행령 제164조 제1항 각호의 사유로 인하여 당해 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 같은법 제99조 제1항 제21호 가목 단서 및 같은법시행령 제164조 제1항 본문의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것임 귀 질의와 관련된 기질의회신문(재일46014-2112, 1997.9.4. ; 서면4팀-1426, 2004.9.14.)을 참고바람 ○ 재일46014-2112, 1997.9.4. 새로운 공시지가가 고시되기 전에 필지가 분할되면서 지목이 변경된 토지를 양도하는 경우로서 당해 토지의 양도에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정시 적용할 양도가액은 필지분할 및 지목변경 직전 토지의 개별공시지가에 의하여 계산하는 것이나, 필지분할 및 지목변경으로 토지의 품위 또는 정황이 현저히 달라지므로 인하여 직전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리한 경우에는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할세무서장이 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 평가한 가액으로 양도가액을 계산하는 것임 |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| O 재일46014-1140,1999.06.12 【질의】 (사실관계) - 질의인은 ○○시 ○구 ○○동 토지구획정리지구의 체비지 11브록 11놋토 100평을 1992. 4. 10(잔금일) 토지구획정리조합으로부터 100,000,000원에 매수하였으며, 매수 체비지는 구획정리사업의 1998년도 준공으로 1998. 6. 23 토지구획정리조합으로부터 신지번 지정과 동시에 등기이전을 받았음 - 본 구획정리지구의 환지예정 인가일은 1991. 11. 21이며, 환지(확정)처분일은 1998. 4. 30이고, 본 체비지(11브록 11놋트)의 토지(잠정)등급은 1992. 4. 10 설정 214등급(최초고시), 1993. 4. 19 설정 216등급이며, 개별공시지가는 ㎡당 1992년 750,000원(최초설정, 1992. 6. 5 고시), 1993년 750,000원이고, 본 구획정리지구 전체는 1991년도 개별공시지가 설정되지 않았음 - 본 토지구획정리지구의 사업인가 이전의 토지는 답으로서, 1991년도 토지등급은 평균 164등급이며, 공시지가는 평균㎡당 140,000원임 (질의내용) 상기의 토지를 1999. 5. 30 양도할 때, 기준시가의 양도소득세 계산에서 취득가액을 산정함에 있어 아래의 어느 방법이 정당한지 〈갑설〉해당 토지구획정리지구는 환지예정 인가일이 1991. 11. 21로서 1991년도에 개별공시지가 및 토지등급이 설정되지 않았으며, 1992년도에 토지등급 및 개별공시지가가 최초 설정되었고, 과세대상토지는 대지로서 취득일인 1992. 4. 10 현재 개별공시지가는 공고 중에 있었고 취득 일자에 토지등급이 설정되었으며, 1992. 1. 1 개별공시지가는 6월 5일에 고시되었지만 공시지가 산정 및 공고일은 3월이므로 취득일의 기준시가는 92년도 개별공시지가를 적용하여 산정함 〈을설〉과세대상 토지의 취득시점에 1992년도 개별공시지가가 고시되지 않아 기준시가를 적용할 수 없으므로, 소득세법시행령 제164조 제8항 의 산식 구령에 따라 취득당시의 과세시가표준액에 의한 환산한 기준시가로 산정함 〈병설〉 과세대상토지를 체비지로 취득할 때, 체비지 위치에 제일 많이 점유한 구 지번(지목 : 답)의 토지의 1991년도 개별공시지가(약 ㎡당 140,000원)를 적용하여 산정함 |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 토지의 양도에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 때에 취득 및 양도당시의 기준시가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의하는 것이며, 개별공시지가가 없는 토지의 경우의 지가산정은 당해 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장(납세지와 소재지의 관할세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액으로 하는 것임. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것임 |