다가구주택의 경우 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득하는 경우 단독주택으로 보아 주택수를 계산함
전 문
[회신]
소득세법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도소득세 세율) 적용 시 주택수의 계산에 있어서 다가구주택의 경우 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 주택수를 계산하는 것입니다.(단, 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한함)
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 내용 2동의 다가구주택( 1동 마다 10가구로 구성됨)을 소유함. 임대주택법상 임대사업자등록은 하지 않고 소득세법상 사업자 등록됨. ○ 질의 1동의 다가구주택을 양도하는 경우 2주택을 보유하다가 양도하는 것으로 보아야 하는지 아니면 3주택 이상을 보유하다가 양도하는 것으로 보아 중과세율이 적용되는지 여부? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1~10 (생략) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003.12.30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003.12.30. 신설) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① ～ ⑭ 생략. ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 다가구주택이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (1998. 4. 1. 직제개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사, 예규) |
| ○ 서면4팀-2317, 2005.11.30. 【질의】 (현황) o 부부인 갑과 을은 공동지분으로 빌라(시가 5억원) 1채와 다가구주택 1채를 보유하고 있음. ｏ 다가구주택은 2001년 신축한 건설주택으로 전용면적 149제곱미터 이하의 원룸 9가구를 임대하고 있으며, 5년 이상 계속 임대할 예정임. ｏ 또한 2001년 사업자등록을 하였으나 임대 주택법 제6조 의 대통령령이 정하는 2호 이상의 호수에 미달하여 임대사업자등록은 하지 못함. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사, 예규) |
| (질의) 1. 종부세법 시행규칙 제3조에 의하면 임대 주택법 시행령 제6조 제1항 규정에 의한 호수에 미달하는 자가 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 할 경우에는 납세의무자의 선택에 따라 당해 사업자등록을 한 날에 영 제3조 제1항의 본문 규정에 의한 임대사업자등록을 한 것으로 본다고 하였음. 그러면 위 다가구주택의 경우 2001년에 사업자등록을 하였으므로 같은 해에 임대사업자등록을 한 것으로 보아 건설임대주택의 합산배제 요건을 충족하여 종합부동산세를 과세하지 않는지. 2. 지방세법 시행령 제140조 규정에 의하여 다가구 주택은 1구를 1호의 주택으로 보는데, 사실내용에 적용하면 갑과 을은 10주택을 보유한 것으로 간주되어, 양도소득세의 세액계산 시 1세대 3주택 이상에 해당하는 중과세율(60％)를 적용받는 것인지. 【회신】 1. 기존임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 규정인 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제3호 의 규정을 적용받고자 하는 거주자가 2005.12.15.까지 「소득세법」 제168조 의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 「종합부동산세법 시행령」부칙(2005. 5.31. 대통령령 제18848호) 제3조의 규정에 따라 같은법 시행령 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 보는 것임. 이 경우 다가구 주택은 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 1구의 주택으로 보는 것이며, 「부가가치세법」의 규정에 의하여 사업자등록을 한 사업자는 당해 사업에 관하여 위의 사업자등록을 한 것으로 보는 것이나 복합주택의 경우로서 당초의 등록사항에 포함되지 아니한 주택임대부분에 대하여는 추가로 등록을 하여야 하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사, 예규) |
| 2. 위 1.의 내용과 별도로 소득세법 제104조 제1항 제2호 의 3의 규정(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도소득세 세율) 적용 시 주택수의 계산에 있어서 다가구주택의 경우 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 주택수를 계산하는 것임(단, 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다). ○ 서면4팀-1738, 2005.09.23. 【제목】 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 1인에게 양도하는 경우 이를 단독주택으로 보아 주택수를 판정하는 것임 【질의】 본인의 집은 4층 다세대주택(원룸)으로서 대지 전체면적은 60평이고 방은(약 6평) 12개임. 또한 건축법상 다세대주택으로 분류되어 6평짜리 방마다 각각 등기가 되어 있어서(건축된 건물을 매입하였음) 1가구 12주택이 되어 있음. 이 경우 1세대 12주택에 해당하는지. 【회신】 1. 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 1인에게 양도하는 경우 이를 단독주택으로 보아 주택 수를 판정하는 것이며, 다세대주택은 각 세대별 로 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 계산하는 것임. 2. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서면4팀-1144, 2005.7.7. ; 재일46014- 343, 1996. 2. 7. ; 재산46014-715, 2000. 6.14. ; 재재산-278, 2005. 3.21.)을 참고하기 바람. |