1세대2주택에 해당하는 자가 그 중 1주택이 주택 재건축 사업의 시행으로 멸실된 상태에서 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 다른 주택을 재건축주택의 완성일 전에 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세 되는 것임
전 문
[회신]
귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서면인터넷방문상담4팀-948, 2005. 6.15. 서면인터넷방문상담4팀-215, 2006. 2. 7. 서면인터넷방문상담4팀-231, 2006. 2. 9.)를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] o A 주택 - 1999.12. 본인명의 ○○구 ○○동 소재 ○○아파트 취득 - 2004. 7. 완공 후 입주하여 계속거주 o B 주택 - 2002. 3. ○○구 ○○아파트 1단지 13평형 아파트를 처 명의로 취득 - 2004.10. 재건축사업 진행으로 ○○아파트 전세입자 퇴거 완료 - 2005. 3. ○○아파트 단지 전체 단전, 단수 및 창호제거로 주거기능 상실 [질의사항] 상기 상황에서 현재 거주중인 A아파트를 양도하는 경우 1세대 1주택으로 비과세적용 받을 수 있는지 여부를 질의함 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) 4. 삭 제 (2005.12.31.) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1.「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 9.) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는것으로 한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정) 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 신설) 다. 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우.다만, 출국일부터 2년이내에 양도하는 경우에 한한다.(2006.2.9.개정) 3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정) ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다. 1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 (2005.12.31. 개정) 2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제6호 의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면․인터넷․방문상담4팀-948(2005. 6.15.) 【질의】 (주택보유현황) ① A주택 : 현재 매도계약한 주택(○○도 ○○시 소재 아파트 54평, 1996.11. 7.부터 거주) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ② B주택 : 매도예정주택(○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 20평, 2001.7.5.취득, 2005.4.6. 재건축 사업시행인가가 남, 현재 85％ 이주를 마치고 시공사 선정중임) ③ C주택 : 매입계약한 주택(○○시 소재 아파트) 현재 1세대 2주택자(A와 B주택)로서 ○○시로 이사하기 위해 9년여 동안 거주한 A주택을 먼저 매도한 후 이어 B주택을 매도할 예정임. 양도소득세를 자세히 알고 난 후 등기이전날짜를 정하고자 함. (질의) 1. 멸실신고 이전인 B주택은 아직 주택이므로 현재 상태에서 B주택 멸실신고전에 A주택의 매도등기이전이 이루어질 경우 양도소득세가 과세되는지. 2. A주택을 이전한 후 다음날 B주택을 등기이전하면 비과세되는지. 3. 동일날짜에 A주택의 등기이전과 C주택의 등기이전을 마친 후에 다음날 또는 다음주에 B주택을 등기이전할 경우에 B주택은 비과세되는지. 아니면 일시적 2주택으로 1년 이내에만 B주택을 양도하면 비과세가 가능한 것인지. 【회신】 1. 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정 및 동법시행령 제155조 제1항의 규정에 의한 일시적 1세대 2주택의 비과세 특례는 동법 시행령 제162조 규정에 의한 “양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날”)현재를 기준으로 판단하는 것으로서, 1세대 2주택에 해당하는 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택 재건축 사업의 시행으로 멸실된 상태(사실상 주택으로 이용불가능한 상태 포함)에서 「소득세법시행령」제154조 제1항에서 규정한 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 다른 주택을 재건축주택의 완성일 전에 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것이나, 다른 주택 양도일 현재 재건축대상 주택이 사실상 주거용으로 이용되고 있는 경우에는 1세대 2주택에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임. 이에 해당하는지는 사실확인하여 판단할 사항임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 「소득세법 시행령」제162조의 2 제5항(3주택이상의 실가과세) 및 동법시행령 제155조 제1항 (일시적 2주택 비과세)의 규정을 적용함에 있어 동일자에 다른 1주택을 취득하면서 기존 1주택을 양도한 경우에는 기존 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 해당 조항을 적용하는 것임. ○ 서면․인터넷․방문상담4팀-215(2005. 2. 7.) 【회신】 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정 및 동법 시행령 제155조 제1항의 규정에 의한 일시적 1세대 2주택 비과세특례는 동법 시행령 제162조 규정에 의한 “양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른날) 현재”를 기준으로 판단하는 것으로서, 1세대 2주택에 해당하는 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비비법」에 의한 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태(사실상 주택으로 이용 불가능한 상태 포함)에서 소득세법 시행령 제154조 제1항 에서 규정한 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 다른 주택을 재건축 주택의 완성일 전에 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세(고가주택은 제외)되는 것이나, 다른 주택의 양도일 현재 재건축 대상 주택이 사실상 주거용으로 이용되고 있는 경우에는 1세대 2주택에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며 이에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항임. ○ 서면․인터넷․방문상담4팀-231(2006. 2. 9.) 【회신】 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치하여 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 사실확인하여 판단할 사항임. |