명의신탁 주택의 1세대1주택 비과세 여부

소득세법 적용의 구체적인 기준이 되는 과세요건을 판단함에 있어서 등기부 등 공부상의 등재내용과 그 실질내용이 서로 다른 경우에는 실질내용에 따르는 것이나, 실질내용이 불분명한 경우에는 공부상의 등재내용에 따르는 것임.

[회신] 1. 소득세법 적용의 구체적인 기준이 되는 과세요건을 판단함에 있어서 등기부 등 공부상의 등재내용과 그 실질내용이 서로 다른 경우에는 실질내용에 따르는 것이나, 실질내용이 불분명한 경우에는 공부상의 등재내용에 따르는 것입니다. 2. 귀질의의 경우 관련 사실을 종합하여 판단하는 것이며 붙임과 같이 관련된 조세법령과 유사사례를 보내드리니 이를 참고하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 내 용 - 90년 직장주택조합에 가입하여 청약금과 토지분담금등을 납입함. - 92년 동호수 추첨후 동호수를 배정받고 최종잔금 및 제세공과금등을 직장조합에 입금하고 직장조합으로부터 본인이 배정받은 동호수의 입주증을 수령함. - 92.10. 조합주택이 임시사용승인을 받아 배정받은 동 호에 입주하고 주민등록전입신고를 마침. - 본인명의로 주택은행에 채무액에 대한 근저당을 설정하고 재산세를 납부(93.6.19)한 이후에 관할 구청으로부터 무자격조합원으로 분류(92.10.1)되어 자격요건을 구비한자(명의수탁자)와 당 아파트에 대하여 명의신탁계약을 하고 공인인증을 받음. - 이후 명의수탁자 명의로 건축물 사용검사 승인을 받아 본인은 당해 아파트에서 주민등록을 퇴거하고 명의수탁자 명의의 재산세와 종합토지세등을 납부함. - 95년까지 명의 수탁자 명의로 재산세 및 종합토지세를 납부하다 96.5.31일 명의신탁해지약정에 따라 등기원인을 매매로 소유권 명의 원상회복함. - 질의자는 2006.1.31 당해 아파트에 재입주(주민등록 전입신고필) 계속거주 ○ 질 의 - 위의 명의신탁한 주택에 대하여 명의신탁기간 중 사실상 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세되는지 여부. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2006. 12. 30. 개정) ② 「도시개발법」 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역 별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정) 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정) 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부 터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 신설) 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 개정) 3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정) ② 이하생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-821, 1995.04.03 【회신】 소득세법 적용의 구체적인 기준이 되는 과세요건을 판단함에 있어서 등기부 등 공부상의 등재내용과 그 실질내용이 서로 다른 경우에는 실질내용에 따르는 것이나, 실질내용이 불분명한 경우에는 공부상의 등재내용에 따르는 것으로서, 소관 세무서장이 그 사실을 조사하여 판단하는 것임. 또한, 국세기본법 또는 세법에 의한 세무서장의 처분으로서 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 국세기본법 제55조 의 규정에 따라서 심사청구 또는 이의신청을 하여 그 처분의 취소 또는 변경이나 필요한 처분을 청구할 수 있는 것임. ○ 재일46014-2879, 1995.11.03 【회신】 질의의 경우 소관세무서장의 조사에 의하여 해당 농가주택이 취득시부터 명의신탁해지에 이르기까지 명의신탁된 재산임이 확인되고 그 명의신탁을 해지함에 따라서 소유권을 이전받은 소유자가 그 주택의 실지소유자임이 객관적으로 입증되는 경우에만 소유주택으로 보지 아니하여 소득세법 규정에 의한 1세대 1주택 비과세가 적용될 수 있음. ○ 서면4팀-601, 2007.02.14 【회신】 1. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. 2. 명의신탁등기된 재산을 명의신탁해지에 의하여 실지소유자 명의로 환원 등기한 경우 당해 부동산의 취득시기는 소유권 환원 등기시기에 불구하고 당초의 취득시기로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임. ○ 국심2005서1149, 2005.08.16 【제목】 주 택의 취득자금 출처, 대출금 이자 상환 경위 및 기타 증빙서류 등을 통하여 등기부 상 소유주와 실제 소유주 틀린 경우 1세대 1주택의 판단은 실제 소유를 기준으로 판단 함 【주문】 ○○세무서장이 2004.4.6. 청구인에게 한 2003년 귀속양도소득세 62,787,440원의 부과처분은 이를 취소한다. ○ 국심2004서573, 2004.05.31 [소득] 1주택의 정의 【제목】 실질이 명의신탁약정에 따라 등기된 주택이라면 이를 이유로 1세대1주택의 양도세 비과세 규정을 배제할 수 없음 【주문】 ○○세무서장이 2003.7.10. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 103,470,940원의 부과처분은 이를 취소한다. ○ 재일46014-2196, 1995.08.30 【회신】 명의신탁에 의하여 다른사람 명의로 등기된 당해주택이 최초 매입시 부터 명의신탁해지에 이르기까지 명의신탁된 재산임이 확인되고 그 명의신탁 해지에 따라 소유권이 실권리자 명의로 환원되는 것이 객관적으로 입증되면 양도소득세 문제는 발생하지 아니함. 다만, 과거에 1세대 1주택으로 비과세 받은 주택이 실명전환 주택으로 인하여 1세대 2주택이 되는 경우에는 비과세된 양도소득세를 추징할 수 있음.