공동으로 주택을 신축하여 일부는 자가사용하고 잔여주택은 일반분양하는 경우 공동사업자 본인들이 자가사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매 공동사업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 붙임의 관련 조세법령과 기 질의회신문(재산46014-119, 2002.06. 07. 및 소득46011-3608, 1996.12.27.호 등)을 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [내 용] 강남구 도곡동 빌라9세대를 현물출자하여 공동명의로 주택신축판매업으로 사업자등록을 신청하여 총14세대의 빌라로 신축하여 9세대는 완공후 자가사용하고 5세대는 분양할 계획입니다.(주택건설촉진법에 의한 재건축사업요건에 맞지않음) 토지의 평가금액은 멸실건물 포함 약 8억원임 [질 의] 1. 현물출자분에 대한 양도소득세 계산방법 2. 총14세대중 자가사용9세대를 제외한 5세대만 사업소득으로 봐야하는 지 3. 각세대별 취득원가는 3억원이고 평가금액은 8억원인 경우 5억원을 양도소득으로 봐야하는지 여부 등 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제88조 【 양도의 정의 】 ① 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.(1996.12.30 개정) [ 부칙 ] ② 생략 ○ 소득세법 제94조 【 양도소득의 범위 】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(2000.12.29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2000.12.29 개정) 2. 이하생략 ○ 소득세법 제96조 【 양도가액 】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.(2002.12.18 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우(2002.12.18 개정) [ 부칙 ] 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우(2000.12.29 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우(1999.12.28 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우(1999.12.28 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| ○ 재재산 46014-119 2002,06.07. [요약] 거주자가 공동사업(주택신축판매업등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며 , 공동사업자인 주택신축판매업자 또는 부동산매매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 현물출자된 토지는 "공동사업에 현물출자한 당시의 가액"을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임 [회신] 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 2. 공동사업자인 주택신축판매업자 또는 부동산매매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 현물출자된 토지는 소득세법시행령 제55조 제1항 의 규정에 의하여 "공동사업 에 현물출자한 당시의 가액"을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것입니다. (보충설명) - 자산을 공동사업체(조합)에 현물출자하는 경우 당해 자산은 공동사업목적에 의하여 통제되고 그 조합구성원의 합유재산이 되므로 등기에 관계없이 현물출자시점에서 사실상 유상이전된 것이므로 봄 - 위와 같이 현물출자한 자산 전체가 유상금액 산정시 현물출자한 토지등의 취득가액은 당초 토지등의 취득가액이 아니라 현물출자당시의 가액임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사 |
| ○ 소득46011-3608,1996.12.27 【제목】 공동주택 신축분양하는 공동사업자가 본인들 거주용 1주택씩의 공동지분을 교환등기하여 자가사용하는 분은 총수입금액산입 안함 【회신】 거주자들이 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여는 공동지분을 교환등기하여 자가사용하고 잔여주택은 일반분양하는 경우 공동사업자 본인들이 자가사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매 공동사업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임 【참조조문】 소득세법 제26조 제24조 ○ 소득46011-1619,1998.06.18 【제목】 주택소유자 수인이 공동으로 주택을 재건축하여 일부 분양하고 일부 자가사용하는 경우 자가사용분 주택을 분양하는 것은 당해 재건축조합의 총수입금액에 산입함 【질의】 인접한 주택소유자 6인이 공동으로 재건축을 하였는 바, 18세대의 주택을 신축하고 6세대는 구주택소유자에게 배정하고 나머지 12세대는 일반분양하기로 계획하였음 그런데 공동사업자 중 1인이 자신에게 배정된 1세대를 입주하지 않고 일반인에게 분양한 경우 자가사용주택에 해당되어 총수입금액에서 제외되는지 여부 【회신】 주택을 신축하여 판매하는 사업은 소득세법 제19조 제1항 제6호 의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 귀 질의의 경우 공동으로 재건축한 주택 중 본인이 거주하지 않고 분양하는 1주택은 당해 재건축조합의 소득금액계산시 총수입금액에 산입하는 것임 【참조조문】 소득세법 제19조 , 제25조, 소득세법시행령 제32조 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사 |
| ○ 서면4팀-182,2004.03.03 【제목】 매매계약조건에 따라 건물을 멸실하고 토지만을 양도하는 경우 양도가액에서 토지 ․ 건물의 취득당시 기준시가를 공제하는 것임 【질의】 재산위험시설 e급 판정(구청에서 안전상 위험이 있으므로 이주후 즉시 재시공 요청)을 받은 오피스텔을 재건축하기로 하여 조합(17명)을 결성하여, 2000.10월 토지만을 조합에 현물출자(양도)한 경우 기준시가에 의한 양도차익 계산방법은 【회신】 토지 건물을 취득한 자가 매매계약조건에 따라 건물을 멸실하고 토지만을 양도한 경우로서 기준시가에 의하여 그 양도차익을 산정하는 경우 양도가액에서 토지건물의 취득당시 기준시가와 소득세법시행령 제163조 제6항 제1호 제2호의 금액을 가산한 금액을 공제하는 것이며, 귀 질의가 이에 해당하는지의 여부는 사실조사하여 그 실질에 따라 판단할 사항임 |