「소득세법 시행령」 제168조의 3 제3항 제4호의 소형주택은 지정지역(투기지역)에 소재하는 경우에도 2006.12.31.까지 양도하는 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는 것임
전 문
[회신]
「소득세법 시행령」 제168조의 3 제3항 제4호의 소형주택은 같은 법 제96조 제2항 제7호의 규정에 의한 지정지역(투기지역)에 소재하는 경우에도 2006.12.31.까지 양도하는 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는 것입니다.
건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 다가구주택이 「소득세법 시행령」제168조의 3 제3항의 소형주택에 해당하는지는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 판단하며, 이 경우 같은 법 시행령 제168조의 3 제3항 제4호 다목의 기준시가는 개별 주택가격에 다가구주택 면적에서 구획된 부분의 주택 면적(공유 지분 포함)이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] - 주택 투기지역 소재 다가구주택(5호)을 양도할 예정임 - 다가구주택의 5호 중 1호(A)는 전용면적 85제곱미터를 초과하고 기준시가는 1억원 이하에 해당됨 - 나머지 4호(B)는 전용면적 85제곱미터 이하이고 기준시가 1억원 이하에 해 당됨 [질의사항] - 위 다가구주택을 양도하는 경우 1호(A)는 실지거래가액으로 신고하고, 나머 지 4호(B)는 기준시가로 신고할 수 있는지 여부 - 양도소득세의 기준시가 과세대상인 자산을 착오로 실지거래가액 과세대상으 로 판단하여 실지거래가액으로 예정신고납부 후 기준시가에 의하여 확정신 고 또는 수정 신고할 수 있는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005.12.31. 개정) 2. - 3. 생략 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 5. - 6. 생략 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12.31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005.12.31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 제104조 의 2 【지정지역의 운영】 ① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다. (2005.12.31. 신설) ② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다. (2005.12.31. 신설) ③ - ④ 생략 ○ 소득세법시행령 제168조 의 3 【지정지역 지정의 기준 등】 ① 법 제104조의 2 제1항에서 “지정지역”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제168조의 4의 규정에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 이 경우 건설교통부장관이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하나 지정요청하지 아니한 지역에 대하여는 재정경제부장관이 건설교통부장관으로부터 그 사유를 받아 이를 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 심의를 받아야 한다. (2005. 12.31. 신설) 1. - 4. 생략 ② 생략 ③ 법 제104조의 2 제2항에서 “대통령령이 정하는 부동산”이라 함은 다음 각 호 중 제1호 내지 제3호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말하되, 제4호에 해당하는 주택을 제외한다. 이 경우 제4호의 규정을 적용함에 있어서 제155조 제15항의 규정에 따라 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 기준으로 한다. (2005.12.31. 신설) 1. 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 따른 지정지역의 경우 : 주택(그 부수토지를 포함한다) (2005.12.31. 신설) 2. 제1항 제2호의 규정에 따른 지정지역의 경우 : 제1호 외의 부동산 (2005. 12. 31. 신설) 3. 제1항 제4호의 규정에 따른 지정지역의 경우 : 제1호 및 제2호의 부동산 (2005.12.31. 신설) 4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택( 「건축법 시행령」 별표 1 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다). 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(법률 제6916호 주택법중개정법률로 개정되기 전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005.12.31. 신설) 가. 「건축법 시행령」 별표 1의 규정에 따른 아파트로서 전용면적이 60제곱미터 이하이고, 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2005.12.31. 신설) 나. 「건축법 시행령」 별표 1의 규정에 따른 연립주택ㆍ다세대주택으로서 전용면적이 85제곱미터 이하이고, 양도당시 법 제99조의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하일 것 (2005.12.31. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다. 「건축법 시행령」 별표 1의 규정에 따른 단독주택으로서 대지면적이 170제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 85제곱미터 이하이며, 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 1억원 이하일 것 (2005.12.31. 신설) ④ 생략 ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① - ⑭ 생략 ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (1998. 4. 1. 직제개정) ○ 소득세법시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. (2005. 3.19. 개정) ○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준예정신고】 ① 제94조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 다음 각호의 구분에 의한 기간 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (2003.12.30. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월. 다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항 의 규정에 의한 거래계약허가구역안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월로 한다. (2002.12.18. 단서개정) 2. 제94조 제1항 제3호 각목의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 분기의 말일부터 2월 (2000.12.29. 신설) ② 제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 예정신고라 한다. (1999.12.28. 개정) ③ 제1항의 규정은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 적용한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】 ① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (2000.12.29. 개정) ② 제1항의 규정은 당해연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 적용한다. (1994.12.22. 개정) ③ 제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 확정신고라 한다. (1999.12.28. 개정) ④ 예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고, 당해 소득에 대한 확정신고를 하지 아니할 수 있다. 다만, 당해연도에 누진세율의 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등으로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2000.12.29. 단서신설) ⑤ 확정신고에 있어서는 그 신고서에 양도소득금액의 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비의 계산에 필요한 서류로서 대통령령이 정하는 것을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (1999.12.28. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑥ 납세지 관할세무서장은 제5항의 규정에 의하여 제출된 신고서 기타 서류에 미비 또는 오류가 있는 때에는 그 보정을 요구할 수 있다. (1994.12.22. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-2504 (2005.12.13.) 【회신】 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 다가구주택이 소득세법 시행령 제162조 의 3 제3항의 소형주택에 해당하는지는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 판단하며, 이 경우 동법 동령 제162조의 3 제4항 다목의 기준시가는 개별주택가격에 다가구주택 면적에서 구획된 부분의 주택 면적(공유 지분 포함)이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다. ○ 서면4팀-607 (2005.04.02.) 【회신】 1. 소득세법시행령 제162조 의 3 제3항 제4호 각목에 해당하는 소형주택은 동법 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 경우에도 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 신고ㆍ납부 할 수 있는 것이나, 당해 소형주택이 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(법률 제6916호 주택법 중 개정법률로 개정되기 전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택은 제외하는 것임. 2. 위 1.를 적용함에 있어서 ‘도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역’이란 정비 사업을 계획적으로 시행하기 위하여 동법 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역을 말하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1038 (2004.07.07.) 【회신】 소득세법시행규칙 제74조 규정에 의한 다가구주택을 양도한 것에 대하여 그 전부를 1세대1주택으로 보아 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 비과세를 적용하려면 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도해야 하는 것이므로, 동일세대원이 공유지분으로 소유하는 다가구주택의 경우로서 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 전체를 양도하지 않고 1인의 공유지분만을 양도하는 경우 동 규정에 의한 1세대1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것이며, 분할 양도로 양도 지분 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 재재산-198 (2004.02.13.) 【회신】 1세대 1주택 양도세 비과세 특례 규정( 소득세법시행령 제155조 제15항 )을 적용함에 있어서 다가구주택은 건축법시행령 별표1 제1호 다목의 규정에 의한 주택이어야 하고, 가구별로 부양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에 단독주택으로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세 여부를 판단함. ○ 재일46014-1301 (1997.05.26.) 【회신】 1. 소득세법 제114조 규정에 의한 양도소득세 과세표준과 세액을 결정함에 있어 부동산에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의한 방법으로 계산하여 소득세법 제105조 규정에 따라 자산양도차익의 예정신고를 한 자가 그 양도차익의 계산방법을 기준시가로 변경하여 소득세법 제110조 규정에 의한 양도소득세 과세표준 확정 신고를 한 경우에는 그 확정 신고에 따라 결정하는 것임. 2. 다만, 이 경우에도 해당 부동산의 거래내용이 소득세법시행령 제166조 제4항 제1호 및 제2호에 해당하는 경우에는 신고방법의 변경에 불구하고 그 양도소득세 과세표준과 세액의 결정은 실지거래가액에 의하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면1팀-1293 (2005.10.26.) 【회신】 실지거래가액으로 양도가액을 계산하여 양도소득과세표준예정신고를 한 경우라면 확정 신고 기한이 경고한 후 기준시가로 양도가액을 재계산하여 경정청구를 할 수는 없는 것임. ○ 서면1팀-802 (2004.06.14.) 【회신】 양도소득세를 실지거래가액에 의해 확정 신고한 이후에는 기준시가에 의하여 경정 등의 청구를 할 수 없는 것임 |