상속으로 취득한 토지를 취득일로부터 1년 이내에 양도한 경우 양도의 경위와 이용실태 등을 조사하여 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 소관세무서장이 인정하는 경우에는 기준시가로 양도소득세를 신고ㆍ납부할 수 있는 것임
전 문
[회신]
상속으로 취득한 토지를 취득일로부터 1년 이내에 양도한 경우 소득세법 제96조 제4항 및 동법시행령 제162조의 2 제4항의 규정에 의하여 기준시가로 양도소득세를 신고ㆍ납부할 수 있으나, 이 경우 양도의 경위와 이용실태 등을 조사하여 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 소관세무서장이 인정하는 경우에는 소득세법시행령 제176조의 2 제5항의 규정에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문을 거쳐 기준시가로 결정 또는 경정할 수 있는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【사실관계】 본인은 1997년 5월에 5채 이상의 주택을 매입하고 구청과 세무서에 주택임사업자로 등록하였고, 2003.10.29. 이후에도 4채의 임대주택(동일 시, 군, 구에 소재하고 있지 않음)을 추가하여 2004년 11월까지 임대주택으로 등록하였으며, 모두 국민주택 규모 이하이며, 기준시가 3억원 이하임. 【질의사항】 상기 2003.10.29. 이후에 추가로 등록한 동일 시, 군, 구에 소재하지 않은 4채의 임대주택도 양도소득세 중과세율 적용대상에서 제외되는지 여부? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【 양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2.19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2.19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003.12.30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5.31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2005. 2.19. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면인터넷방문상담4팀-1798 (2005.09.30.) 【질의】 공인중개사로서 주택임대사업자의 양도소득세 적용에 대하여 다음과 같이 질의함. 1. 2003.10.29. 이전에 5호 이상을 임대개시하고 거주지 시, 군, 구에 임대사업자 등록을 필한 기존사업자가 세무서에 사업자등록을 하지 않은 상태에서 2005. 9월에 다른 주택 1호를 구입하여 임대한 경우 어떤 법령의 적용을 받게 되는지. 또한 2003.10.30. 이후에 개시하는 신규사업자는 5호 이상을 10년 이상 임대하여야 장기임대주택으로 인정받는데 기존사업자가 2003.10.30. 이후에 추가로 구입하는 경우에도 동 내용이 적용되는지. 2. 2000.12.31. 이전에 5호 이상을 임대개시하고 2001. 3.28.에 임대사업자등록을 필한 거주자가 2004. 6.30.까지 세무서에 사업자등록을 마치지 않고 있다가 2005.10월에 사업자등록을 한다면 해당 임대주택은 어떤 법령의 적용을 받게 되는지. 임대기산일은 2001. 3.28.인지, 아니면 세무서에 사업자등록을 필한 날인지. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1. 「소득세법」 제168조 에 의한 사업자등록(세무서)과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자등록(시, 군, 구청)[이하 “사업자등록 등”이라 함]을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제2호 각목의 1에 해당하는 주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％) 적용 대상에서 제외되는 것임. 이 규정을 적용함에 있어서 임대주택수는 임대주택으로 등록하여 임대를 개시한 주택을 기준으로 2003.10.29. 이전에 사업자등록 등을 한 기존사업자와 2003.10.30. 이후에 동일 시(특별시 및 광역시를 포함)ㆍ군 지역에서 사업자등록 등을 한 신규 사업자를 구분하여 각각 계산하는 것이며, 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날(사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날)로 하는 것임. 2. 거주자가 「임대주택법」에 의한 매입임대주택(국민주택) 중 1995. 1. 1. 이후 취득하여 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 경우로서 5호 이상 임대주택(취득 당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 감면세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 이 경우 「임대주택법」에 의한 임대사업자로 등록하고 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고( 소득세법 제168조 에 의한 사업자등록을 갈음할 수 있음)를 하여야 하는 것이며, 주택임대기간의 기산일은 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날이 되는 것임. 3. 귀 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-1419, 2005. 8.16.; 서면4팀-596, 2005. 4.20.; 서면4팀-1267, 2005. 7.21.; 서면4팀-1361, 2005. 8. 1.; 재산46014-601, 2000. 5.18.; 재일46014-1300, 1999. 7. 5.)를 참고하기 바람. |