고가주택 해당 여부

고가주택의 판정은 건물과 부수토지의 구분소유 또는 소유지분에 관계없이 1주택(그 부수토지 포함) 전체를 기준으로 판정하는 것임

[회신] 소득세법시행령 제156조의 규정에 의한 고가주택의 판정은 건물과 부수토지의 구분소유 또는 소유지분에 관계없이 1주택(그 부수토지 포함) 전체를 기준으로 판정하는 것으로, 귀 질의의 주택은 고가주택에 해당하는 것입니다. 고가주택을 양도하는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것이며, 당해 주택의 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가의 순서에 의할 수 있는 것입니다. 고가주택으로서 1세대 1주택의 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익계산은 소득세법 제95 제3항 및 같은법시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것이며, 구체적인 세액의 계산은 우리청 홈페이지(http://nts.go.kr) 홈택스서비스의 “양도소득세 자동계산”을 이용하시기 바랍니다. | 1. 질의내용 요약 | | - 주택투기지역 내에 있는 주택으로 건물(54㎡)은 남편명의, 부수토지(929㎡)는 남편과 부인이 각 1/2씩 공유하고 있음 - 동 주택이 2004년 지방자치단체에 수용되고 699,667천원을 보상받았음.(남편 357,176천원, 부인 342,491천원) - 동 주택외에는 소유주택 없음 (질의사항) 1. 고가주택의 양도에 해당하는지 여부 2. 고가주택의 양도에 해당하는 경우로서 20여년 전에 취득하여 실지취득가액을 알 수 없는 경우 취득가액의 산정방법 3. 산출세액의 계산방법 4. 고가주택에 해당하지 아니하는 경우 주택면적의 5배를 초과하는 부수토지에 대하여는 기준시가로 신고할 수 있는지 여부 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30 제목개정) ① 법 제89조 제3호에서 󰡒가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택󰡓이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30 개정) | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30 제목개정) ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지】 ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ② 법 제114조 제5항에서 󰡒대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액󰡓이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31 신설) | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | 2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2002. 12. 30 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────―――――――――――――─― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31 신설) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (1999. 12. 31 신설) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31 신설) 4. 기준시가 (1999. 12. 31 신설) | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 재일46014-2184,1994.08.11 동일세대원이 대지를 공동소유하고 건물은 1인 소유인 경우 소득세법시행령제15조 제5항의 고급주택 판정시 당해주택의 대지․건물 전체를 대상으로 고급주택 해당여부를 판정함 ○ 서면인터넷방문상담4팀-26,2005.01.04 1. 구 소득세법시행령(2002.10.1 개정전의 것) 제156조의 규정에 의한 고급주택의 판정은 그 소유지분에 관계없이 1주택(그 부수토지 포함. 이하 같음) 전체를 기준으로 판정하고, 1세대 1주택의 양도소득세 비과세요건을 갖춘 고급주택을 양도하는 경우 그 양도차익은 같은령 제160조의 규정에 따라 계산하되 동 규정 제1항의 산식에서 정한 6억원은 1주택 전체에 대한 차감액에 해당하는 것임 2. 1주택 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 현행 소득세법시행령 제156조 의 규정에 따라 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대 1주택의 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익계산은 소득세법 제95 제3항 및 같은법시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임 ○ 서면4팀-1634,2004.10.15 주택투기지정지역에 소재하는 주택(그 부속토지 포함)을 양도하는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것이며, 이혼위자료로 대물변제받은 주택을 양도하는 경우로서 당해 주택의 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것임 |