토지거래허가구역 내에 있는 토지를 토지거래허가를 받지 않고 취득한 토지를 취득등기를 하지 않고 양도하는 경우에는 미등기양도자산에 해당하는 것임
전 문
[회신]
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조의 규정에 의한 토지거래허가구역 내에 있는 토지를 같은법 제118조 및 제119조에 의한 토지거래허가를 받지 않고 취득한 토지를 양도하는 경우로서 당해 토지의 취득등기를 하지 않고 양도하는 경우에는
소득세법 제104조 제3항에서 규정하는 미등기양도자산에 해당하는 것이며 붙임과 같이 관련 조세법령과 기 질의 회신문을 보내 드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) 변호사가 농민이 의뢰한 사건의 수임료로써 농지를 받았으나 비농민은 농지를 취득할 수 없어 소유권 이전등기를 이행하지 못하고 부득이 소유권이전 가처분을 한 상태에서 3년이 경과한 후 미등기상태로 농지가 국가의공공용지로 수용됨 (질의) 위의 경우 소득세법시행령 제168조 제1항 제2호 의 규정에 의한 미등기 양도제외 자산에 해당하는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 3. 미등기양도자산 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 70 ③ 제1항 제3호에서 미등기양도자산이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 (2000. 12. 29 제목개정) ① 법 제104조 제3항 단서에서 대통령령이 정하는 자산이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 법 제89조 제2호제4호 및 「조세특례제한법」 제69조 제1항 에 규정하는 토지 (2005. 2. 19. 개정) 4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 (2005. 2. 19. 개정) 5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2005. 2. 19. 개정) ② 법 제104조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 제158조 제1항 제1호의 규정에 의한 주식 등의 양도소득산출세액에 대주주로서 납부하였거나 납부할 세액이 포함되어 있는 경우에는 이를 차감하여 계산한 금액을 양도소득산출세액으로 한다. (2000. 12. 29 신설) ○ 소득세법 기본통칙 91-1 【미등기 양도제외자산의 범위】 다음 각호에 게기하는 토지등은 영 제168조에 규정하는 미등기 양도제외자산에 해당하는 것으로 한다. 1. 토지구획정리사업이 종료되지 아니함으로써 토지취득등기를 하지 못하고 양도한 토지 2. 건설업자가 토지구획정리사업조합으로부터 공사용역대가로 취득한 체비지로서 토지구획정리사업법 제62조 에 규정하는 토지구획환지처분공고 이전에 양도한 토지 ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 【허가구역의 지정】 ① 건설교통부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 제118조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 허가구역이라 한다)으로 지정할 수 있다. (2002. 2. 4 제정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 건설교통부장관이 제1항의 규정에 의하여 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 지정기간이 만료되는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의전에 미리 시 ․ 도지사 및 시장 ․ 군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다. (2002. 2. 4 제정) ③ 건설교통부장관이 제1항의 규정에 의하여 허가구역으로 지정한 때에는 지체없이 대통령령이 정하는 사항을 공고하고, 그 공고내용을 시도지사에게 통지하여야 한다. (2002. 2. 4 제정) ④ 제3항의 규정에 의하여 통지를 받은 시 ․ 도지사는 지체없이 그 공고내용을 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장과 시장 ․ 군수 또는 구청장에게 통지하여야 하며, 그 통지를 받은 시장 ․ 군수 또는 구청장은 지체없이 이를 7일 이상 공고하고, 그 공고내용을 15일간 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다. (2002. 2. 4 제정) ⑤ 허가구역의 지정은 제3항의 규정에 의하여 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일후에 그 효력이 발생한다. (2002. 2. 4 제정) ⑥ 건설교통부장관은 허가구역의 지정사유가 없어졌다고 인정되거나 관계 시도지사, 시장군수 또는 구청장으로부터의 허가구역의 지정해제 또는 축소 요청이 이유있다고 인정되는 때에는 지체없이 허가구역의 지정을 해제하거나 지정된 허가구역의 일부를 축소하여야 한다. (2002. 2. 4 제정) ⑦ 제2항 본문, 제3항 및 제4항의 규정은 제6항의 규정에 의한 해제 또는 축소의 경우에 이를 준용한다. (2002. 2. 4 제정) ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】 ① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권 ․ 지상권(소유권 ․ 지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 토지거래계약이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. (2002. 2. 4 제정) ② 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령이 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관하여는 제1항의 규정에 의한 허가를 요하지 아니한다. (2002. 2. 4 제정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다. (2002. 2. 4 제정) ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제119조 【허가기준】 시장 ․ 군수 또는 구청장은 제118조의 규정에 의한 허가신청이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 허가를 하여서는 아니된다. (2002. 2. 4 제정) 1. 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용목적이 다음 각목의 1에 해당되지 아니하는 경우 (2002. 2. 4 제정) 가. 자기의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는 것인 경우 (2002. 2. 4 제정) 나. 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하고자 하는 것인 경우 (2002. 2. 4 제정) 다. 허가구역안에 거주하는 농업 ․ 임업인 ․ 어업인 또는 대통령령이 정하는 자가 당해 허가구역안에서 농업 ․ 축산업 ․ 임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인 경우 (2002. 2. 4 제정) 라. 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의하여 토지를 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우 (2002. 2. 4 제정) 마. 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된 지역 ․ 지구구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자 하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 (2002. 2. 4 제정) 바. 허가구역의 지정당시 당해 구역안에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 또는 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 (2002. 2. 4 제정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 사. 허가구역안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 것인 경우 (2002. 2. 4 제정) 2. 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용목적이 다음 각목의 1에 해당되는 경우 (2002. 2. 4 제정) 가. 도시계획 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우 (2002. 2. 4 제정) 나. 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 초래할 우려가 있는 경우 (2002. 2. 4 제정) 3. 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 아니하다고 인정되는 경우 (2002. 2. 4 제정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재산46014-678,2000.06.27 【질의】 (상황) - 본인은 1990. 12. 시흥에 있는 임야를 매입하였음 - 소유권을 이전하려고 하였으나 국토이용관리법에 의하여 현지에 일정기간 이상 거주하지 아니하였으므로 소유권이전등기가 불가능하였음 - 그 상태로 지나다 보니까 1991년에 이 땅에 대하여 타인의 가처분과 압류가 계속 들어 왔음 - 이에 불안을 느껴 소유권이전등기를 요구하는 민사소송을 제기하여 1992. 12.에 전 소유자는 1990년 양도를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결을 받았음 - 그러나 여전히 국토이용관리법에 의하여 소유권이전등기를 할 수 없어서 1993. 3.에 위 판결에 기한 일체의 처분행위를 금지하는 가처분을 하였음 - 그러다가 1998. 3. 한국수자원공사에서 이 땅을 수용하여 소유권이 전 소유자(본인에게 토지를 판) 명의에서 한국수자원공사로 이전되었음. 물론 토지보상금은 본인이 수령하였음 (질의) 이와 같은 경우 소득세법시행령 제168조 제2호 의 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당되어 미등기자산에서 제외되는지 【회신】 국토이용관리법 제21조 의 2의 규정에 의한 토지거래허가구역내에 있는 토지를 같은법 제21조의 3에서 규정하는 토지거래허가를 받지 않고 취득한 토지를 양도하는 경우로서 당해 토지의 취득등기를 하지 않고 양도하는 경우에는 소득세법 제104조 제3항 에서 규정하는 미등기양도자산에 해당하는 것임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 대법94누8020,1995.04.11 미등기양도자산에 대하여 양도소득세를 중과한다고 한 취지는 자산을 취득한 자가 양도 당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도함으로써, 양도소득세, 취득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급 없이 전전매매하는 따위의 부동산투기 등을 억제, 방지하려는 데 있으므로, 애당초 그 자산의 취득에 있어서 양도자에게 자산의 미등기양도를 통한 조세회피목적이나 전매이득취득 등 투기목적이 없다고 인정되고, 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니한 책임을 양도자에게 추궁하는 것이 가혹하다고 판단되는 경우 , 즉 부득이한 사정이 인정되는 경우에는 소득세법 제70조 제7항 단서, 같은법시행령 제121조의 2의 각호의 경우에 준하여 양도소득세가 중과되는 미등기양도자산에서 제외된다. 소득세법 제70조 제7항 단서, 같은법시행령 제121조의 2 제2호가 미등기양도자산에서 제외되는 것 중 하나로 들고 있는 법률의 규정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산이라 함은 그 자산의 취득자에 대하여 법률상 일반적으로 그 취득에 관한 등기를 제한 또는 금지함으로 인하여 그 등기절차의 이행이 불가능한 경우를 가리키는 것 이며, 농지 소재지에 거주하지 아니하는 비농민에 대한 농지 취득의 제한 등과 같은 상대적 불능의 경우에는 이에 해당하지 아니한다. |