공동사업자가 자가사용하는 주택의 취득시기

주택신축판매업을 영위하는 공동사업자가 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여 공동지분을 교환・등기하여 자가사용하는 경우 그 취득시기는 주택의 경우에는 사용검사필증교부일, 그 부수토지는 현물출자일이 되는 것임

[회신] 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 종전주택과 그 부수토지를 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다. 공동사업자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여 공동지분을 교환․등기하여 자가사용하고 잔여주택 및 부수토지를 대물변제하는 경우 공동사업자 본인들이 자가사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매 공동사업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이며, 자가사용하는 새로운 주택의 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 주택은 사용검사필증교부일, 그 부수토지는 현물출자일이 되는 것입니다. | 1. 질의내용 요약 | | 20세대 미만의 재건축으로 도시 및 주거환경정비법의 적용대상이 아닌 다음의 경우 - 종전의 연립주택 소유자 12명(“갑”이라함)이 모여서 12세대의 연립주택을 멸실하고 19세대의 공동주택(아파트)를 건축하여 12세대는 종전소유자가 갖기로 하고 - 주택건설업자(“을”이라함)는 건설용역을 제공한 대가로 “갑”으로부터 공사부담금9억원을 받고 19세대중 나머지 7세대를“을” 책임하에 일반분양하여 (분양수익은“을”에게 귀속됨)공사비에 충당하는 대물변제 조건임 - “을”은 주택신축판매업을 주업으로 영위하는 법인이 아니고 일반건축업을 영위하는 법인이며 당초건축허가시는 “갑”의 구성원인 종전주택소유자12명이었으나 2004.9.14. 7세대의 부수토지를 “갑”에서“을”명의로 대물변제를 원인으로 소유권이전함과 동시에 건축주를 변경하고 공사를 완료하여 건물 사용승인을 받았으며 “갑”은 각지분별1세대씩 12세대와 “을”의 소유 7세대를 동시에 소유권보존등기를 하였음 - “갑”과“을”은 당초부터 공동사업약정을 한 바 없으며 건축주가 13(“갑“+“을“)으로 변경되는 과정에서도 ”갑“과”을“이 공동사업을 영위한다는 계약은 없었고 ”을“은 7세대의 아파트와 부수토지를 공사비의 대가로 취득한 것임 1. 준공을 1주일 앞두고 “갑”소유의 부수토지중 7세대지분의 부수토지를 “을”에게 대물변제를 원인으로 소유권이전등기하는 경우 “갑”의 소득세 또는 양도소득세 납세의무 2. 종전주택소유자인 “갑”이 재건축 후 본인지분에 대한 주택을 보존등기하는 경우 기존주택의 공동사업출자일에 양도로 보아야 하는지 여부 3. 위2에서 양도로 보는 경우 종전주택의 양도가액,취득가액의 산정방법 및 신축주택의 취득시기는 언제로 보아야 하는지 등 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.(1996.12.30 개정) [ 부칙 ] | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법 제94조 【 양도소득의 범위 】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(2000.12.29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2000.12.29 개정) ○ 소득세법 제96조 【 양도가액 】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (2002.12.18 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우(2002.12.18 개정) [ 부칙 ] 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우(2000.12.29 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우(1999.12.28 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우(1999.12.28 개정) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994.12.22개정) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 ○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 󰡒대통령령이 정하는 주택신축판매업󰡓이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) | | ○ 재재산 46014-119 2002,06.07. 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며 2. 공동사업자인 주택신축판매업자 또는 부동산매매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 현물출자된 토지는 소득세법시행령 제55조 제1항 의 규정에 의하여 "공동사업에 현물출자한 당시의 가액"을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것입니다 ○ 서일46011-11709,2003.11.25. 1. 귀 질의1의 경우에는 유사사례에 대한 기질의회신문(제도 46011-10615, 2001.4.16. 및 제도 46014-12468, 2001.7.28.)을 참고하기 바라며, 동업계약서가 작성되지 아니하였거나 그 작성일이 객관적으로 확인되지 아니하는 경우 󰡒현물출자한 날󰡓이 구체적으로 언제인지 여부는 당사자간에 묵시의 합의가 성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 밝혀 소관세무서장이 사실판단할 사항임 2. 질의 2의 경우 유사사례에 대한 기 질의회신문(부가 46015-2503, 1996.11.26.)을 참고하기 바라며, 기준경비율 및 단순경비율을 적용함에 있어 사업개시일에 관해서는 기질의회신문(서일 46011-11778, 2002.12.31.)을 참고하기 바람 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사 | | ○ 소득46011-3608,1996.12.27 거주자들이 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택씩에 대하여는 공동지분을 교환등기하여 자가사용하고 잔여주택은 일반분양하는 경우 공동사업자 본인들이 자가사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매 공동사업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임 ○ 소득46011-1619,1998.06.18 【질의】 - 인접한 주택소유자 6인이 공동으로 재건축을 하였는 바, 18세대의 주택을 신축하고 6세대는 구주택소유자에게 배정하고 나머지 12세대는 일반분양하기로 계획하였음 - 그런데 공동사업자 중 1인이 자신에게 배정된 1세대를 입주하지 않고 일반인에게 분양한 경우 자가사용주택에 해당되어 총수입금액에서 제외되는지 여부 【회신】 주택을 신축하여 판매하는 사업은 소득세법 제19조 제1항 제6호 의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 귀 질의의 경우 공동으로 재건축한 주택 중 본인이 거주하지 않고 분양하는 1주택은 당해 재건축조합의 소득금액계산시 총수입금액에 산입하는 것임 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사 | | ○ 서면4팀-1254,2004.08.10. 【질의】 ○○구 ○○동 빌라9세대를 현물출자하여 공동명의로 주택신축판매업으로 사업자등록을 신청하여 총14세대의 빌라로 신축하여 9세대는 완공후 자가사용하고 5세대는 분양할 계획임(주택건설촉진법에 의한 재건축사업요건에 맞지 않음) 토지의 평가금액은 멸실건물 포함 약 8억원임 1. 현물출자분에 대한 양도소득세 계산방법 2. 총14세대중 자가사용 9세대를 제외한 5세대만 사업소득으로 보아야 하는지 3. 각세대별 취득원가는 3억원이고 평가금액은 8억원인 경우 5억원을 양도소득으로 보아야 하는지 여부 【회신】 귀 질의의 경우 기 질의회신문(재산 46014-119, 2002.6.7. ; 소득 4011-3608, 1996.12.27.)을 참고하기 바람 (참고 : 재산 46014-119, 2002.6.7.) 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 2. 공동사업자인 주택신축판매업자 또는 부동산매매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 현물출자된 토지는 소득세법시행령 제55조 제1항 의 규정에 의하여 󰡒공동사업에 현물출자한 당시의 가액󰡓을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임 |