1세대 1주택 비과세 규정 적용시 장기임대주택은 주택 수에 포함하여 판정하는 것이며, 장기임대주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니하는 것임
전 문
[회신]
소득세법 제89조 제3호(1세대 1주택 비과세)의 규정을 적용함에 있어서 동법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호가 정하는 장기임대주택은 이를 당해 거주자의 소유주택 수에 포함하여 비과세 여부를 판정하는 것이며, 당해 장기임대주택을 양도하는 경우에는 동법 제104조 제1항 제2의 3호의 규정에 의한 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60)을 적용하지 아니합니다.
참고로 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 2002. 1. 1.이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택으로서 취득당시 미입주주택은 제외)한 주택에 대하여 적용되는 현행 조세특례제한법상의 양도소득세 감면규정은 없음을 알려드립니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (질의1) 신축한 원룸 2채를 매입하여 임대사업자의 등록을 한 자가 주택 1채를 더 구입하여 임대하려고 하는 경우 5년이 되기 전에 자신이 살고 있는 주택을 매도하였을 때 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는지? 아니면 중과세율이 적용되는지 (질의2) 매입임대주택을 취득후 5년이상 임대한 후에 타인에게 매도한 경우 조세특례제한법상 양도소득세가 감면되는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 수도권이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 제4항의 규정에 의한 읍면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률 ․ 주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 사업자등록 등이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택 (이하 이 조에서 장기임대주택이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 기존사업자기준일이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5. 31. 개정) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 일반주택이라 한다) (2003. 12. 30. 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2005. 2. 19. 개정) ⑦ 제1항 제2호제3호 및 제4항의 규정을 적용받고자 하는 자는 당해 임대주택 또는 일반주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 재정경제부령이 정하는 신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 (2005. 2. 19. 개정) 2. 임대차계약서 사본 (2003. 12. 30. 신설) 3. 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증사본 (2003. 12. 30. 신설) 4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지건축물대장등본 (2003. 12. 30. 신설) 5. 그밖의 재정경제부령이 정하는 서류 (2003. 12. 30. 신설) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 ○ 조세특례제한법 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 에는 당해 주택(이하 이 조에서 신축임대주택이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001. 12. 29 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999. 12. 28 신설) 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1999. 12. 28 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다 ) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999. 12. 28 신설) 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28 신설) 나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-48,2004.02.17. 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 소 득세법시행령 제167조의 3 제1항 제2호가 정하는 장기임대주택은 이를 당해 거주자의 소유주택 수에 포함하고 비과세 여부를 판정하는 것임 ○ 서면4팀-1664,2004.10.19 1. 소득세법시행령 제167조 의 3 제1항 제2호의 장기임대주택 2채와 일반주택 1채를 보유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 양도소득세율은 동법시행령 제1항 제10호의 규정에 의거 중과세율을 적용받지 않으며, 2. 5년 이상 임대한 2채의 임대주택의 경우 주택 및 부수토지의 기준시가 합계액이 당해 장기임대주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우에는 장기임대주택을 양도하는 경우에도 동법시행령 제1항 제2호 나목의 규정에 의거 중과세율을 적용받지 아니함. 3.귀 질의와 관련된 기 질의회신문(서면4팀-588, 2004.5.3. 및 서면1팀-132, 2004.1.29.)을 참고바람 ○ 서면4팀-588,2004.05.03 1세대가 소득세법시행령 제167조 의 3 제1항 제2호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택(이하 일반주택이라 한다)만을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우 양도세율은 소득세법시행령 제167조 의 3 제1항 제10호의 규정에 따라 중과세율을 적용받지 아니하는 것임 |