전 문
[회신]
귀 질의와 관련되는 조세법령 및 기존 질의회신문 (서면4팀-908, 2005.06.10.)을 붙임과 같이 보내드리오니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 사실 현황 공동주택 현황 및 매매관련 내역 - 전용면적 : 172.8㎡, 공용면적: 15.82㎡ - 최초 분양업자인 (주)○○으로부터 ○○시 ○○구 소재 미분양 빌라를 최초 분양 받음 - 계약일자 : 2001. 9. 1.(등기일자:2001.10.30.) - 매도일자 : 2005. 7.29.(매도금액 8억4천만원) ○ 질의 내용 위 경우 조세특례제한법 제99조의3 (신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 해당여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】(2001.08.14. 조세특례제한법 법률 제6501호, 개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2001. 8.14. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2001. 8.14. 개정) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2000.12.29. 신설) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2000.12. 29. 신설) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000.12.29. 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000.12.29. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】(2006. 2.21. 법률 제7849호, 현행법령) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5.29. 개정; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5.29. 개정; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 (이하 생략) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 부칙 (2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】 ① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. ② 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) (이하 생략) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】 2002.12.30. 대통령령 제17825호, 현행법령 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002.12.30. 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002.12.30. 개정) ○ 소득세법시행령 부 칙 (2002.12.30. 대통령령 제17825호) 제20조 【고가주택의 범위에 관한 경과조치】 제159조의 2 각호의 1의 규정에 해당되는 고가주택으로서 이 영 시행전에 매매계약을 체결하고 이 영 시행후 2월이 되는 날까지 당해 주택을 양도하는 경우에는 제156조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다. ○ 소득세법시행령 제156조 【고급주택의 범위】 2000.12.29. 대통령령 제170 32호, 개정 법 제89조 제3호에서 거주용건물의 연면적․가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. (1998.12.31. 개정) 2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9.18. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서일46014-10369, 2002.03.20. 【회신】 1. 거주자(주택건설사업자를 제외)로서 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의하여 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 당해 기간 중 같은 법시행령 제99조의 3 제4항의 규정의 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외)을 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생하는 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택(현행 고가주택)에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하는 것임. 2. 위 1.에 해당하는 신축주택은 1세대 1주택의 비과세규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. ○ 서일46014-10259, 2003.03.06. 【질의】 본인은 2002년 1월에 전용면적 50평 미만의 미분양아파트를 주택건설업자로부터 6억9천만원에 최초분양 받아 등기 후 2003. 1. 1. 이후 양도하는 경우 (양도예정가액 6억원 초과) 상기 주택이 고급주택에 해당하는지 여부 【회신】 조세특례제한법 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 규정 적용 시 고급주택은 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조에 의해 판단하는 것이므로, 귀 질의의 경우 고급주택기준은 면적기준(전용면적 165제곱미터 이상), 가액기준(실지거래가액이 6억원 초과)을 모두 충족해야 하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-908, 2005.06.10. 【제목】 조세특례제한법 제99조 의 3의 감면대상주택에서 제외되는 고급주택은 면적기준과 금액기준을 모두 충족하여야 함 (내용) - 2001. 6. ○○구에 일반분양아파트 당첨 ○○물산과 계약을 체결함. ㆍ 전용면적: 133.29㎡ (40.3평) ㆍ 최초 분양가격: 3.92억원 - 2005. 1. 2. 소유권이전, 2005. 3. 9. 매매잔금수령. (질의) - 위 주택의 조세특례제한법 제99조 의 3에 의한 신축주택 취득자에 대한 감면여부. 【회신】 1. 조세특례제한법 제99조 의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 감면대상 주택에서 제외되는 고급주택여부는 동법부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항에 의거 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준에 따라 판단하며, 귀 질의 공동주택의 경우 전용면적이 165제곱미터 이상이고 양도 당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하면 양도소득세 감면을 받을 수 없는 것임. 2. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(서면4팀-589, 2005. 4. 9.; 서일46014- 10369, 2002. 3.20.)을 참고하기 바람. (참고: 서면4팀-589, 2005. 4. 9.) 2002.12.31. 이전에 사용승인 또는 사용검사를 받은 자기가 건설한 신축주택을 2003. 1. 1. 이후 양도하는 경우로서 「조세특례제한법」 제99조 의 3의 규정을 적용함에 있어 감면대상에서 제외되는 고가주택이란 동법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항의 규정에 따라 면적기준(사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 「소득세법 시행령」 제156조 의 고급주택 기준)과 가액기준(양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과)을 모두 충족하는 경우를 말하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (참고: 서일46014-10369, 2002. 3.20.) 1. 거주자(주택건설사업자를 제외)로서 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의하여 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 당해 기간 중 같은 법 시행령 제99조의 3 제4항의 규정의 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외)을 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생하는 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택(현행 고가주택)에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하는 것임. 2. 위 1.에 해당하는 신축주택은 1세대 1주택의 비과세규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 감면세액의 100분의 220에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. |