시차를 두고 수용된 주택 및 그 부수토지의 비과세 여부

1세대 3주택 이상 실지거래가액 과세 대상 여부를 판정함에 있어 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니함.

[회신] 1. 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우 양도가액 및 취득가액은 「소득세법」 제96조의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하는 것이며, 구「소득세법」(2005.12.31 소득세법 법률 제7837호로 개정되기 전 규정) 제96조 제1항 제7호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정을 적용함에 있어 「소득세법 시행령」 제155조 제3항의 규정에 의하여 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자 중 같은항 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것입니다. 2. 양도소득세의 과세표준이나 자산의 양도차익등을 계산함에 있어서 구체적인 세법 적용의 기준이 되는 과세요건의 판단은 「국세기본법」 제14조 제2항에 의하여 실질내용에 따라 적용하는 것이며, 주민등록등본 등 공부상의 등재내용과 실질내용이 상이한 경우에는 실질내용에 의하는 것이나 실질내용이 불분명한 경우에는 공부상의 내용에 의하는 것입니다. 이 경우 실질내용의 진위여부는 사실판단할 사항입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 내 용 - 1980.09.22 상속이 개시되어 피상속인(부친)으로부터 서울시 마포구 지역에 소재하는 A 주택을 모친과 공동으로 하여 각각 1/2지분씩 상속받아 1991.01.15 상속등기하였음 - 모친은 A주택에서 피상속인의 상속개시 당시를 포함하여 1978.04.15 부터 2004.07.29 까지 주민등록이 등재된 상태에서 실제 당해 A주택에 거주하였음 - A주택을 모친과 공동상속받은 본인은 상속개시 당시 27세(1953년생)로 모친이 거주하는 A주택으로 주민등록이 1978.04.15 부터 1989.04.15 까지 등재되어 있었으나, 군대에서 제대 이후부터는 모친과의 불화로 전국의 아파트 건설 현장을 찾아 막노동 생활로 수년간을 떠돌면서 실질적으로 모친과 별거하다가 1988.04.11 혼인일부터 1989.04.15 까지만 A주택에서 살다가 이사 나와서 현재까지 경기도 지역에서 거주하고 있음 - 경기도 파주시 지역에 소재하는 B 주택을 2001.11.20 분양으로 취득하여 소유 하고 있으며, 경기도 광명시 지역에 소재하는 C 주택을 2001.11.30 취득하여 소유하고 있음 - B 주택을 2003.05.15 양도하였음 ○ 질 의 - 위와 같은 경우로서 B 주택을 2003.05.15 양도한 것에 대하여 1세대 3주택에 해당하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하여야 하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ (구) 소득세법 제96조 【양도가액】 (2005.12.31 소득세법 법률 제7837호로 개정되기 전이 규정) ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산 의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다 . (2002. 12. 18 개정) 1. - 6. 생략 7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안 하여 대통령령이 정하는 경우 (2002. 12. 18 개정) ② 이하 생략 ○ (구) 소득세법 시행령 제162조 의 2 【양도가액】( 2003.12.30 소득세법 시행령 대통령령 제18173호로 개정되기 전의 규정) ① - ④ 생략 ⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다 . (2002. 12. 30 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① - ② 생략 ③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람 이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다 . (1995. 12. 30. 개정) 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 호주승계인 3. 최연장자 ④ 이하 생략 ○ 국세기본법 제14조 【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래 의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서일46014-10208 (2003.02.24) 【회신】 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우 양도가액 및 취득가액은 소득세법 제96조 의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하는 것임 . ○ 재재산-274 (2005.03.18) 【회신】 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정을 적용함에 있어 소득세법 시행령 제155조 제3항 의 규정에 의하여 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니함 . ○ 재일46014-2502 (1993.08.17) 【회신】 1. 소득세의 과세표준이나 자산의 양도차익등을 계산함에 있어서 구체적인 세법 적용의 기준이 되는 과세요건의 판단은 그 거래의 실질내용을 기준으로 하는 것이며 2. 등기부등 공부상의 등재내용과 실질내용이 상이한 경우에는 실질내용에 의하는 것이나 실질내용이 불분명한 경우에는 공부상의 내용에 의하는 것임. 3. 이 경우 그 실질내용의 진위여부는 소관세무서장이 사실을 조사하여 판단하는 것임 . ○ 재일46014-2586 (1995.09.30) 【회신】 소득세법에 따른 양도소득세 과세요건의 판단은 그 양도의 실질내용에 따르는 것으로서, 등기부 등 공부의 등재내용과 실질내용이 서로 다른 경우에는 그 실질내용에 따르는 것이나, 실질내용이 불분명한 경우에는 공부의 등재내용에 따라 과세요건을 판단하는 것임 . 따라서, 귀 질의의 경우에도 당초 주택이 이미 양도되었는지에 대하여 소관세무 서장이 그 사실을 조사하여 판단하는 것임. ○ 재일01254-1964 (1992.07.29) 【회신】 1. 소득세법 중 소득에 관한 규정은 그 명칭 여하에 불구하고 국세기본법 제14조 제2항에 의하여 실질내용에 따라 적용하는 것이며 2. 등기부 등 공부상의 등재 내용과 실질 내용이 상이한 경우에는 실질 내용에 의하는 것이나, 실질 내용이 불분명한 경우에는 공부상의 내용에 의하는 것임 . 3. 귀문의 경우에는 전매 금지된 조합주택을 양도한 것인지 여부를 사실 조사하여 과세 여부를 판단하는 것임. ( 이 하 여 백 )