신축주택 외의 일반주택을 양도함에 따라 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 일반주택의 양도 당시 신축주택의 가액을 기준으로 판단함
전 문
[회신]
귀 질의와 관련되는 조세법령 및 기존 질의회신문(서면4팀-1697, 2005.09.21.) 을 붙임과 같이 보내드리니 참고 하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] o A아파트 - 전용면적: 170제곱미터 분양가액: 4억원 시가(2006. 2.): 10억원 o B아파트 취득일 :1985년 10 거주기간 15년(1세대1주택 비과세 해당요건충족) [질의] A아파트 가액을 분양가액으로 보아 조세특례제한법 제99조의3 의 신축주택 감면요건(금액기준)이 충족되어 B아파트 양도 시 1세대1주택 비과세 적용이 가능한지 (A아파트가 신축주택 감면 시 배제되는 고가주택에 해당되는지 여부) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 개정) 1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택 (2003. 5.29. 개정; 주택건설촉진법 부칙) 2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (2003. 5.29. 개정; 주택건설촉진법 부칙) ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ○ 조세특례제한법 부 칙 (2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】 ① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. ② 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 제156조 【고가주택의 범위】(2002.12.30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법시행령 제156조 【고급주택의 범위】 구법: 1998.12.31. 소득세법 시행령 제령령 15969호, 개정 법 제89조 제3호에서 거주용건물의 연면적․가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. (1998.12.31. 개정) 2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 그 양도가액이 5억원을 초과하는 것 (1996.12.31. 개정) |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1697, 2005.09.21. 【제목】 신축주택 외의 일반주택을 양도함에 따라 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 일반주택의 양도당시 신축주택의 가액( 소득세법 제114조 제5항 )을 기준으로 판단함 【질의】 (주택 보유현황) - A주택(처 명의): ○○지역에 소재하고 있으며, 직접 신축한 단독주택으로 연면적 117.36㎡(대지면적 96.6㎡), 사용승인일 : 2001. 7.23., 현재 거주하지 않고 임대하고 있음. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| - B주택(본인명의): ○○지역에 소재하고 있으며, 직접 신축한 다가구주택으로 연면적 349.77㎡(대지면적 148.72㎡), 사용승인일: 2001.12.31., 현재 거주하지 않고 임대하고 있음. 2005년도 관할구청에서 통보받은 개별주택가격은 394백만원임. - C주택(본인명의): ○○신도시 소재 아파트로 현재 9년 보유 및 9년 거주 중임. (질의) 1. A주택과 B주택에 대한 신축주택 취득자에 대한 양도소득세의 감면규정 적용 시 단독주택의 고급주택 기준은. 또한 C주택 양도 당시 B 보유상태에서는 B주택의 실지거래가액을 어떻게 산정하는지. 2. B주택을 보유한 상태에서 C아파트를 먼저 매도할 경우 중과세율이 적용되는지. 【회신】 1. 「조세특례제한법」 제99조 의 3 제1항의 규정에 의하여 2002.12.31. 이전에 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 단독주택을 양도하는 경우 고급주택 기준은 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항에 의해 판단하는 것으로서, 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준 중 면적기준(2001. 1. 1.부터 2002.12.31.까지의 기간은 주택의 연면적이 264㎡ 이상이거나 그 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡ 이상)과 가액기준(양도당시의 단독주택에 대한 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 6억원을 초과)을 모두 충족한 경우에는 동 규정의 감면을 적용받을 수 없는 것임. 이 경우 신축주택 외의 일반주택을 양도함에 따라 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 일반주택 양도 당시 신축주택(이에 부수되는 토지를 포함)의 가액( 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의거 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 금액을 순차적으로 적용한 가액을 말함)이 6억원을 초과하는 경우에 양도소득세의 감면대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 것임. |