기준시가에 의하여 양도차익을 산정시 필요경비는 소득세에서 규정하고 있는 것 이외에 실지로 소요된 필요경비를 입증한다 하더라도 필요경비로서 양도가액에서 공제할 수 없는 것임
전 문
[회신]
토지와 건물을 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 소득세법 제97조 제1항 제2호의 자본적지출은 필요경비로 인정받을 수 있는 것이며, 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 공통되는 취득가액은 소득세법 제100조 제2항의 규정에 따라 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산하는 것입니다.
기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에는 양도자산의 취득 당시 기준시가에 소득세법시행령 제163조 제6항 각호의 1의 금액을 가산한 금액을 필요경비로 양도가액에서 공제하도록 규정하고 있으므로, 거주자가 그 이외에 실지로 소요된 필요경비를 입증한다 하더라도 이를 필요경비로서 양도가액에서 공제할 수 없는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) 실지거래가액에 의하여 양도차익 산정시 철거주택 구입비용 및 농지전용부담금을 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부 및 공통 취득가액 안분 방법 기준시가에 의한 양도차익 산정시 임야를 대지로 형질변경함으로써 추가적으로 지출된 취득세 및 등록세를 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부 (질의) 본인이 소유하고 있던 임야에 주택을 신축코자 하여 대지로 형질을 변경해야하고 이를 위해서 농가주택을 매입하여 대지로 형질변경하여 양도한 경우 및 주택신축 후 양도한 경우를 전제로 하여 소득세법 제97조 제1항 제1호 및 같은령 제163조 제3항 제3조의 규정(양도자산의 용도변경,개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용)에 따를 필요경비의 질의입니다. 1) 상기 대지를 양도 후 실지거래로 신고한 경우 필요경비의 한계가 어디까지인지 - 임야에서 대지로 형질변경은 주택건축이 가능함을 전제로 형질변경허가가 되기 때문에 임야에서 대지로 양도가액이 오른 것은 대지화되는 과정의 변경, 개량비용에 해당하는 투자비용이 들어가야만 가능한 것입니다. 따라서 인근 주택을 구입한 비용과 농지전용비 전용부담금 등을 모두 필요경비로 볼 수 있는 것입니다. - 상기 대지 위에 실제 건축을 하여 양도한 경우 상기 비용에 더하여 실제 건축과정에 들어갔을 때 건물에 대한 신축비용과 토지에 투자되는 직접비 외에 일괄계약으로 인한 제반 공통경비를 구분하는 방법이 어떤 비율계산식이 있는 것인지를 질의합니다. 2) 상기 대지에 주택을 신축하여 개별공시지가로 양도신고를 하는 경우에 필요경비의 적용 - 임야에서 대지로 형질변경되는 시점에서 내무부 과세시가표준액을 기준으로 하여 의제취득으로 보아 지방세법에 따라 취득세를 부과 납부하였습니다. 이는 임야에서 대지로 취득된 것에 대한 내무부과세시가표준액의 차이만큼 상승된 것에 대하여 필요경비 내지는 신규투자액에 대한 것을 간접적으로 국가에서 인정한 것이라 하겠습니다.(아니면 취득세 과세표준이 어떻게 생성될 수가 있겠습니까) 그렇다면 관청에서 인정하여 취득세를 부과한 부분만큼은 사실상 실제로 지출한 금액으로 간주하여 개별필지의 상승변동에 대하여 취득세 과세표준을 결정한 것이며 이 취득세 과세표준은 필요경비로 인정되어야 합리적이라 하겠습니다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) 3. 삭 제 (2000. 12. 29) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31 신설) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29 개정) 3. 양도자산의 용도변경개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 대통령령이 정하는 금액이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31 개정) 1. 토 지 (1997. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 2. 건 물 (1997. 12. 31 개정) 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다) (1999. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산을 제외한다) (2000. 12. 29 개정) 취득당시의 기준시가×7/100 4. 제1호 내지 제3호 외의 자산 (1997. 12. 31 개정) 취득당시의 기준시가×1/100 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 재정경제부령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다. (1998. 8. 11 직제개정) 1. 「하천법」「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금등의 사업비용과 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다). 다만, 「개발이익환수에 관한 법률」 제12조 의 규정에 의하여 양도소득세가 개발비용에 계상된 경우의 개발부담금상당액을 제외한다. (2005. 3. 19. 개정) 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 ○ 소득세법기본통칙 97-10 【철거되는 건물의 필요경비산입】 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. 다만, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시의 기준시가에 영 제163조 제6항 제1호의 금액을 가산한 금액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법제100조 【양도차익의 산정】 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-146,2005.01.19 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입하는 것임 이 경우 토지의 이용편의라 함은 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때를 말하는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 관련 사실을 확인하여 판단할 사항임 ○ 재일46014-1146,1998.06.24 1. 소유토지에 소재하는 건물을 멸실하고 새로운 건물을 신축하여 그 소유토지와 신축한 건물을 함께 양도하는 경우에도 토지, 건물을 구분하여 실지거래가액 또는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는 것이며, |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 건물의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 때에 양도가액에서 공제하는 취득가액은 당해 건물신축시 실지 소요된 가액으로 하고 종전 건물의 취득가액은 이에 포함하지 아니하는 것이며, 토지에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우에는 멸실된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 멸실건물의 잔설 처분가액을 차감한 잔액을 필요경비에 산입하는 것이며, 기준시가에 의하여 산정하는 경우에는 멸실된 건물의 취득당시 기준시가와 소득세법시행령 제163조 제6항 제1호 의 금액의 합계액을 필요경비에 산입하는 것임 ○ 대법2000두4262,2000.09.22 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에는 양도자산의 취득 당시 기준시가에 위 시행령 제163조 제6항 각호의 1의 금액을 가산한 금액을 필요경비로 양도가액에서 공제하도록 규정하고 있으므로, 납세의무자가 그 이외에 실지로 소요된 필요경비를 입증한다 하더라도 이를 필요경비로서 양도가액에서 공제할 수 없다. ○ 재일46014-2580,1997.11.01 양도차익을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비는 취득당시의 기준시가에 소득세법시행령 제163조 제6항 의 규정에 의하여 산출한 금액을 가산한 금액으로 하는 것임 ○ 서일46014-10375,2001.10.31 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 신고하는 경우에는 양도가액에서 소득세법 제97조 제1항 제2호 의 자본적 지출액 등을 공제할 수 있는 것이나, 기준시가에 의하여 신고하는 경우에는 그러하지 아니하는 것임 |