토지와 주택의 소유자가 다른 경우 고가주택의 판정

토지와 주택의 소유자가 다른 경우 고가주택의 판정은 주택과 부수토지의 양도가액의 합계액으로 판단하는 것임

[회신] 고가주택의 판정은 소유자 지분에 관계없이 판정대상 주택이 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의한 고가주택의 범위에 해당하면 이를 고가주택으로 과세하는 것이며, 토지와 주택의 소유자가 다른 경우에도 주택과 부수토지의 양도가액의 합계액으로 판단합니다. 이때 공부상 부수토지가 주택의 울타리 밖에 있으면서 일반인의 공용도로로 사용되는 경우에는 실제 주거용으로 사용되는 주택의 부수토지로 볼 수 없으며, 울타리 밖의 공동도로로 사용하는 토지의 양도가액은 주택의 양도가액에 포함하지 아니하는 것입니다. | 1. 질의내용 요약 | | (질의1) 농촌에 소재한 주택으로 공부상의 대지 중 일부는 담장이 설치되어 주택 및 마당등으로 사용하고 있으며 담장 밖의 대지는 동네사람들의 통행로(차도 및 인도)등으로 사용하고 있는 경우 담장 밖의 대지를 주택의 부수토지로 봐야 하는지 여부 (질의2) 본인의 대지위에 대지사용승락으로 본인세대 이외의 타인명의의 주택(15년전부터 건축하여 거주함)이 있는 경우 이를 본인 주택의 부수토지로 보아 실지거래가액 합계액에 포함하여 고가주택 여부를 판정하는지 여부 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.(1999.12.28 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발행하는 소득(1994.12.22 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득(1994.12.22 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택 ( 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다 )과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득(2002.12.18 개정) ○ 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】(2002.12.30 제목개정) ① 법 제89조 제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.(2002.12.30 개정) | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.(2002.12.30 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구 주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.(2002.12.30 개정) ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(2003.11.20 개정) [ 부칙 ] 1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우(1995.12.30 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우. 이 경우 가목 및 나목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.(1999.12.31 후단개정) 가. 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의한 협의매수․수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2002.12.30 개정) 나. 삭제(2002.12.30) | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 서면4팀-291,2005.02.24 【질의】 - 토지는 공동소유 : 갑, 을, 병, 정 - 건물(주택)은 갑 소유 - 양도당시 실거래가액 : 10억 - 도시계획구역안으로 주택의 부수토지는 주택 정착면적의 5배 초과 - 갑, 을, 병, 정은 동일세대가 아니고 각각 1세대를 구성 이 경우 고가주택의 판정기준 및 갑이외의 토지만 소유하고 있는 사람들도 실가과세대상인지 여부 【회신】 1. 1주택을 수인이 소유하고 있는 경우 고가주택의 판정은 소유지분에 관계없이 판정대상 주택이 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의한 고가주택의 범위에 해당하면 이를 고가주택으로 취급하는 것이며, 고가주택의 부수토지를 실지거래가액으로 과세하는 경우에는 동법 시행령 제154조 제7항의 규정이 적용되지 아니하므로 동규정에 의한 배율을 적용한 면적을 초과 하는 부수토지도 실지거래가액 과세대상에 해당하는 것임 2. 귀 질의에 대하여 우리청 기질의회신문(재산-3729, 2004.12.31.)을 참고하기 바람 ○ 재산-3729, 2004.12.31. 1주택을 수인이 소유하고 있는 경우 고가주택의 판정은 소유지분에 관계없이 판정대상 주택이 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의한 고가주택의 범위에 해당하면 이를 고가주택으로 취급하는 것이며, 고가주택의 부수토지를 실지거래가액으로 과세하는 경우에는 동법 시행령 제154조 제7항의 규정이 적용되지 아니하므로 동 규정에 의한 배율을 적용한 면적을 초과하는 부수토지도 실지거래가액 과세대상에 해당하는 것임 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 서면4팀-439,2005.03.24 【질의】 - 갑소유의 대지 1,150㎡ : 2001.3.21. 취득, 2004.6.23. 공공사업용으로 양도 - 을소유의 농가주택 88.4㎡ : 1947.3.21. 취득, 2004.6.23. 공공사업용으로 양도 - 갑과 을은 동일세대원이 아닌 타인이며 토지소유자 갑은 택지개발사업시행자에게 8.39억원의 손실보상금을 수령하고 토지를 양도하였으며 을 또한 별도의 손실보상금을 받고 건물을 양도함 위 갑의 양도토지 및 을의 주택이 고가주택 및 그 부수토지에 해당하는지 여부 【회신】 소득세법 시행령 제156조 규정에 의한 고가주택의 판정은 주택과 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 이 부수 토지의 양도가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 취급하는 것이며, 고가주택의 부수토지를 실지거래가액으로 과세하는 경우에는 동법 시행령 제154조 제7항의 규정이 적용되지 아니하므로 동 규정에 의한 배율을 적용한 면적을 초과하는 부수 토지도 실지거래가액 과세대상에 해당하는 것임 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(서면4팀-291, 2005.2.24.)을 참고바람 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 재일46014-1098,1995.05.02 【질의】 저는 1975. 2. 6이후 현재까지 ○○시 ○○구 ○○동 1가 ○○의 지상 주택에 살고 있음. 제가 살고 있는 집터의 면적은 324㎡인데 이중 56㎡를 제가 대지를 매수한 이후 서울시에서 저와는 하등의 의논도 없이 암거시설(하수구)를 하고 복개를 함으로서 도로로 변하여 전혀 쓸수 없도로 되었기에 1992. 7. 4○○시를 상대로 법원에 부당이득금 반환청구소송을 제기하여 1993. 7. 30 원고(이○○)의 승소판결이 확정되었음. 그러나 ○○시는 그후 암거시설을 이설하겠다는 의사표시가 전혀 없으므로 1995. 3. 6재차 ○○시를 상대로 하여 법원에 부당이득금 반환청구소송을 제기하였더니, 이제와서야 56㎡를 매수하였으나 소를 취하하는 요청이 있음으로 저는 ○○시에서 틀림없이 매수한다는 입증만 있다면 소를 취하해주고 해당 대지 56㎡를 ○○시에 양도할려고 함. 이런 경우 양도소득세의 비과세 또는 감면이 되는 것인지를 알고자 함 【회신】 1. 소득세법시행령 제15조 제1항 의 규정에 의한 1세대 1주택의 요건을 갖춘 주택의 부수토지의 일부를 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법의 적용되는 공공사업용 토지 등으로 지방자치단체에 분할 양도하는 경우에도 그 토지는 같은법시행규칙 제6조 제2항 단서의 규정에 의하여 1세대 1주택의 부수토지로 보아 양도소득세가 비과세되는 것이나 2. 귀 문의 경우 그 분할 양도한 토지가 주택의 울타리 밖에 있으면서 일반의 공용도로로 사용되는 경우에는 실제 주거용으로 사용되는 주택의 부수토지로 볼 수 없어 그 토지의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득세가 과세됨 3. 그러나 이 경우에도 공공사업용 토지 등의 양도에 따른 조세감면규제법상의 양도소득세의 감면이나 소득세법 규정에 의한 장기보유특별공제는 적용받을 수 있는 것임 |