전 문
[회신]
2주택 중 1주택의 수용으로 보상금과 특별 분양권을 취득하는 경우 수용된 주택에 대해서는 양도소득세가 과세되는 것이며, 실지거래가액으로 양도소득세를 계산함에 있어 양도가액은 그 수용된 주택에 대한 실제로 거래한 가액으로 하는 것입니다.
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) 2. 이하생략 ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) ② 이하 생략 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1761, 2005.09.27. 【질의】 (질의내용) - 1995. 7. 분양받은 빌라를 ○○시와 ○○공사에서 도시 주거환경개선사업의 시책으로 협의매도 후 조합원의 자격으로 새 아파트를 지어주겠다고 요청해왔으나 재개발을 원치 않는 주민들은 요청을 거부하였으며 주택가격의 공탁을 걸어 논 상태에서 타결을 보아 2001년 ○○공사에 임시로 양도하고 2년간 다른 곳에서 거주함. 2003. 9. 조합원 자격으로 입주를 함. - 본인은 추가부담금 등이 부담이 되어 당해 아파트에 입주하지 못하고 전세를 주다가 2005. 8.에 매도하였음. (상담관 전화 확인내용) 질의내용이 명확하지 않아 추가 상담관 전화로 확인결과 ○○시와 ○○공사에서 “도시 저소득 주민을 위한 임시조치법”(2003. 7. 1. 폐지)에 근거하여 당해 지역일대를 협의매수(수용)하고 대한 ○○공사에서 신축하는 주택의 특별 분양권을 당해 지역의 주민들에게 부여한 경우에 해당하는 지역으로 확인됨. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (질의) 위의 매도하는 아파트가 종전의 빌라의 보유기간과 합산하여 1세대 1주택으로 양도 소득세가 비과세 되는지. 【회신】 1. 지방자치단체가 지역 내 주택 등을 수용(협의매수 포함)철거하면서 이주 대책의 일환으로 철거민이 지방자치단체 등이 시공하는 아파트를 특별 분양 받은 경우 당해 특별 분양 받은 아파트의 취득시기는 잔금 정산일이 되는 것이며, 잔금정산일이 불분명한 경우에는 소유권 이전등기 접수일이 되는 것이며, 2. 당해 특별 분양 받은 주택을 양도함에 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 1세대 1주택 비과세여부는 위1.의 취득일부터 가산하는 것임. ○ 서면4팀-1467, 2005.08.19. 【질의】 (내용요약) - 1983년에 ○○구에 무허가주택을 취득하여 거주하던 중 도로개설사업에 당해 주택이 편입되어 보상을 받은 후 이주대책으로 아파트를 특별 분양 받았으나 당해 아파트에서 1년 거주하고 양도하고자 함. (질의) - 위의 특별 분양 받은 아파트를 양도한 경우에 종전주택의 보유기간 및 거주기간을 통산하여 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는지. 【회신】 소득세법 시행령 제154조 제1항 본문에서 규정하는 보유기간과 거주기간은 동법 시행령 제154조 제5항 및 동법 제95조 제4항 규정에 의하여 계산하며, 종전주택의 수용 등으로 특별 분양 받은 주택을 양도할 경우 주택의 보유ㆍ거주기간은 수용된 주택의 보유ㆍ거주기간을 통산하지 아니하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1775, 2004.11.02. 【질의】 (상황) - 무허가건물이 도시계획시설지역이 됨으로 인하여 ○○공사아파트 입주권을 받을 수 있다는 것을 알고서 건물보상비는 무허가건물 소유주가 갖기로 하고 입주권만 35백만원에 구입함. - 그 후 동 아파트를 분양받아 건설 중인 상태에서 입주권을 양도함. 이 경우 그 대가로 지급한 가액을 동 입주권의 양도차익 계산 시 필요경비에 산입할 수 있는지 여부 【회신】 소득세법상 자산의 양도차익 계산 시 주택과 분양권은 별개의 자산이므로 그 소득금액은 각각 계산하는 것이 원칙임. 다만, 이 사례 무허가 주택의 취득목적이 이를 터잡아 장차 ○○공사 아파트 특별 분양권을 취득하기 위한 것으로 인정되는 경우에는 당해 주택의 매입에 따른 희생비용(＝주택취득원가－건물보상금)은 아파트 특별 분양권의 취득에 소요된 실질적인 경비로 볼 수 있으므로 당해 아파트 분양권의 양도차익 산정 시 이를 필요경비로 인정할 수 있는 것이며, 이에 해당하는지는 사실 조사하여 판단할 사항임. ○ 국심95구798, 1995.07.14. 【요약】 관리처분계획 아닌 철거민 자격으로 아파트 특별 분양 받은 경우는 종전 주택 소유·거주기간 통산 안함. 【주문】 ○○세무서장이 1994. 9.16. 청구인에게 결정·고지한 1990년 귀속 양도소득세 9,181,710원 및 동방위세 1,836,340원의 부과처분은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호의 취득일을 잔금청산일인 1989. 9. 9.로 하여 양도차익을 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【판결이유】 1. 처분 개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(아파트 79.07㎡, 대지권 42.02㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1989. 9. 9. ○○공사로부터 특별 분양 받아 1990.12.19. 청구 외 김○○기에게 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 양도하고도 이에 대한 양도소득세를 신고납부하지 아니하였다 하여 기준시가에 의하여 양도소득금액을 확정한 다음 19 94. 9.16. 청구인에게 1990년 귀속 양도소득세 9,181,710원 및 동 방위세 1,836,340원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.10. 5. 이의신청, 1995. 1. 9. 심사청구를 거쳐 1995. 3.15. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 112㎡, 주택 31.73㎡(이하 “종전주택”이라 한다)를 1978. 4. 1. 취득하여 소유하던 중 그 지역이 ○○구역 재개발사업지구로 지정됨에 따라 1986. 5.14. 이를 ○○공사에 양도하고 그 대가로 쟁점아파트를 취득하였는 바, 1세대1주택 비과세요건을 판정함에 있어 종전주택의 소유 및 거주기간은 쟁점아파트의 소유 및 거주기간에 합산되어야 하므로 쟁점아파트는 1세대1주택에 해당된다는 주장이다. 나. 국세청장 의견 도시재개발사업 시행에 따라 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 종전주택이 철거되고 관리처분계획에 의하여 새로운 주택을 분양받아 그 주택을 양도하는 경우 그 새로운 주택의 양도소득에 대한 양도소득세는 비과세되는 것이나, 청구인은 쟁점아파트를 도시재개발법에 의한 관리처분계획에 의하여 분양받은 것이 아니고 주택공급규칙 제15조에 의거 특별 분양으로 취득한 것이어서 쟁점아파트는 종전주택과는 별개의 주택으로 보아야 하고, 또한 청구인은 쟁점아파트를 3년 이상 소유하지 아니하였으므로 쟁점아파트의 양도소득에 대하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인의 쟁점아파트에 대한 소유기간과 거주기간에 종전주택의 소유기간과 거주기간을 합산하여 3년 이상 소유하고 거주한 것으로 보아 양도소득세를 비과세할 수 있는지 여부를 가리는데 있다. 나. 관련 법령 소득세법 제5조 제6호 (자)목 및 같은 법시행령 제15조 제1항의 규정에 의하면 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하다가 양도하는 경우에는 그 주택의 양도차익에 대한 양도소득세를 비과세하도록 규정하고 있으며, 같은 법시행령 제53조 제1항에서는 자산의 취득시기를 대금의 청산일로 규정하고 있다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 종전주택을 1986. 5.14. ○○구역 재개발사업 시행자인 ○○공사에 협의양도하고 1986. 6.27. 그 보상금으로 16,844,100원을 수령하였으며, 1988. 6.17. ○○공사로부터 사업지구내의 철거민의 자격으로 쟁점아파트를 특별 분양받았음이 관계기록에 의하여 확인된다. (2) 쟁점아파트의 분양가격은 37,214천원으로 청구인은 1988. 6.17. 계약체결시 계약금 5,400천원, 1988. 9. 7.부터 1989. 6. 9. 사이에 4차에 걸쳐 중도금을 5,300천원씩 지급하고 융자금 4,000천원을 제외한 잔금 6,614천원은 1989. 9. 9. 지급하였음이 확인되고, 위 융자금은 ○○공사가 쟁점아파트 건축공사기간 중에 ○○은행으로부터 대출받은 다음 아파트 준공 후 피분양자인 청구인 명의로 채무자를 변경한 국민주택기금융자로서 청구인이 입주지정일(잔금지급약정일) 이후부터 그에 대한 이자를 부담하도록 약정하였음이 ○○공사 ○○지사가 제출한 주택분양계약서에 의하여 확인되는 바, 청구인은 사실상 입주지정일에 위 융자금을 ○○공사로부터 인수받았다 할 것이므로, 쟁점아파트의 분양대금은 청구인이 잔금 6,614천원을 지급한 1989. 9. 9. 청산된 것으로 판단된다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (3) 청구인은 쟁점아파트를 1990. 2.26. 청구인 명의로 소유권 이전등기를 하였다가 1990.12.19. 양도하였으며 처분청은 쟁점아파트의 취득일을 준공일인 1989. 7.19.로 보고 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 과세기록에 의하여 확인된다. 이와 같은 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 쟁점아파트를 ○○공사로부터 1989. 9. 9. (잔금지급일) 신규로 취득하여 양도한 것으로서 종전주택소유 및 거주기간을 쟁점아파트의 소유 및 거주기간에 합산할 수 없다고 인정된다. 다만, 쟁점아파트의 취득시기는 앞에서 본 바와 같이 대금청산일인 1989. 9. 9.로 보아야 할 것이므로 처분청이 쟁점아파트의 준공일인 1989. 7.19.을 그 취득시기로 보고 양도차익을 계산한 당초 처분은 잘못인 것으로 판단된다. 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. |