신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면규정 적용시 정비사업조합이 조합원에게 공급하고 남은 주택으로써 신축주택 취득기간 내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택도 포함하는 것임
전 문
[회신]
「조세특례제한법」 제99조에 의하면, 거주자로서 주택건설업자와 1998. 5.22.부터 1999. 6.30.까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998. 5.22.부터 1999.12.31.까지로 함. 이하 “신축주택취득기간”이라 한다) 내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택”(단, 「소득세법 시행령」 제156조에 해당하는 고급주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(단, 감면받은 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임)하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것입니다.
이 경우 「주택법」 에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 “주택조합 등”이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택으로써 신축주택취득기간 내에 주택조합 등과 직적 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택도 포함하는 것이나 귀 질의의 경우 이에 해당하는 지는 매매계약의 변경여부 등 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 사실관계 1) 1999년 3월 22일 ○○구 ○○동 소재 아파트를 일반분양 받아 주택건설 업자(재건축조합)와 매매계약을 체결하고 계약금 납부 2) 1999년 3월 22일부터 2000년 8월까지 계약금 및 중도금(1~6회)불입하던 중 주택건설업자의 부도로 최종잔금은 (주)○○에 납부((주)○○와 새로운 매매계약을 체결하지 아니함) 3) 2002년 12월 27일 아파트가 준공되어 재건축조합으로 소유권보전 등기 및 2002년 12월 27일 남편명의로 소유권이전등기가 남 4) 위 아파트를 2006년 5월 양도하고자 함 ○ 질의 위 경우 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일의 기간 중에 주택건설업자와 최조 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 조세특례제한법 제99조 의 규정에 의거 신축주택취득자에 대한 양도소득세 감면을 받을 수 있는데 최초 분양계약을 체결한 주택건설업자의 부도로 인하여 계약금 및 중도금을 납입하던 중 다른 회사에 중도금 및 잔금을 지불한 경우에도 동 규정의 감면을 적용할 수 있는 지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 개정) 1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택 (2003. 5.29. 개정; 주택건설촉진법 부칙) 2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (2003. 5.29. 개정; 주택건설촉진법 부칙) ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (1998.12.28. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ④ 제1항의 규정에 의한 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998.12.28. 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제99조 제1항 본문에서 “당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말한다. (1998.12.31. 개정) ② 법 제99조 제1항 제2호 단서에서 “대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택”이라 함은 1998년 5월 21일 이전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. (1998.12.31. 개정) ③ 법 제99조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (1999.10.30. 신설) 1. 「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 “주택조합 등”이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 “잔여주택”이라 한다)으로서 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 (2005. 2.19. 개정) 2. 조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다. (1999.10.30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ④ 법 제99조 제3항의 규정에 의하여 양도소득세의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 부동산의 양도일이 속하는 과세연도의 과세표준 확정신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 1에 해당하는 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (1999.10.30. 개정) 1. 법 제99조 제1항 제1호의 주택 (1999.10.30. 개정) 가. 사용승인일 또는 사용검사일(임시사용승인일을 포함한다)을 입증할 수 있는 증빙서류 (1999.10.30. 개정) 나. 건축물관리대장 (1999.10.30. 개정) 2. 제3항 제2호의 주택 (1999.10.30. 개정) 가. 주택조합 등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실을 입증할 수 있는 증빙서류 (1999.10.30. 개정) 나. 제1호의 서류 (1999.10.30. 개정) 3. 기타의 주택 (1999.10.30. 신설) 가. 취득시의 주택매매계약서 (1999.10.30. 신설) 나. 계약금을 납부한 사실을 입증할 수 있는 증빙서류 (1999.10.30. 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1346, 2005.07.29. 【제목】 신축주택에는 재건축조합원에게 공급하고 납은 주택으로서 신축주택 취득기간 내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택도 포함하는 것임 【질의】 (현황) - 취득물건: ○○시 ○○구 ○○동 소재 아파트(24평형) - 최초 계약일: 1999. 3.19.(1999년 신문에 동시분양공고 난 것을 ○○은행 통장 300만원짜리로 2순위 당첨) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| - 등기일: 2001년 6월 - 분양공급자: ○○ ○○동 직장주택조합 외 2개 조합 - 2005. 8.30. 잔금지급일로 매매계약을 체결함(4년 보유, 1년 6개월 거주) - 다른 주택 보유 : 2005. 6.에 새로 32평형 아파트를 구입함. (질의) 위 경우 조세특례제한법 제99조 에 의하여 양도소득세가 감면되는지. 【회신】 「조세특례제한법」 제99조 에 의하면, 거주자로서 주택건설업자와 1998. 5. 22.부터 1999. 6.30.까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998. 5.22.부터 1999. 12.31.까지로 함. 이하 “신축주택취득기간”이라 한다) 내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택”(단, 「소득세법 시행령」 제156조 에 해당하는 고급주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(단, 감면받은 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임)하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것임. 이 경우 「주택법」 에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 “주택조합 등”이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택으로서 신축주택 취득기간 내에 주택조합 등과 직적 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택도 포함하는 것임. ○ 서일46014-11579, 2003.11.06. 【제목】 주택건설사업자의 부도로 인해 미분양된 주택을 인수받은 보증업체와 매매계약을 체결하고 취득한 주택은 양도소득세 과세특례대상인 신축주택에 해당하지 않음 【질의】 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (사실관계) 물건지 : ○○도 ○○시 ○○읍 ○○아파트 ｏ 당초 건설회사인 (주)○○종합건설이 분양도중 부도가 났으며, 남은 미분양주택은 보증업체인 ○○주택할부금융(주)가 인수하였음. ｏ 당해 미분양주택을 2001. 6.14. ○○주택할부금융(주)와 매매계약을 체결하고 계약금을 납부, 잔금은 2001. 8.10. 납부, 소유권이전등기는 2002. 6.19.에 완료하였음. (질의) 당해 주택을 2003.10.10.에 양도하였는데, 신축주택취득자에 대한 양도소득세 감면( 조세특례제한법 제99조 의 3)을 적용받을 수 있는지. 【회신】 귀 질의의 경우 관련 기질의회신문(서일 46014-10369, 2002. 3.20.)을 참고바라며, 조세특례제한법 제99조 의 3 제1항 제1호에서 규정하는 양도소득세의 과세특례 적용대상인 신축주택에 해당하지 아니하는 것임. ※ 서일 46014-10369, 2002. 3.20. 1. 거주자(주택건설사업자 제외)가 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의하여 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 신축주택(다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 당해기간 중 같은 법 시행령 제99조의 3 제4항의 규정의 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외)을 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상에서 차감하는 것이나, 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하는 것임. 2. 위 1에 해당하는 신축주택은 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. |