전 문
[회신]
소득세법시행령 제155조 제16항에 의하면,「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하지 아니하는 것입니다.
그리고 공공사업 시행으로 소유주택이 철거됨에 따라 사업시행자로부터 공급받은 “이주자 택지 등”을 제3자에게 이주자 택지에 대한 모든 권리를 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 소득세법 제96조 제1항 제2호의 규정에 의거 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하는 것입니다.
또한 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 취득시기는 그 권리가 확정되는 날을 취득시기로 하는 것이며, 양도소득금액을 계산함에 있어서 동 권리는 소득세법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 적용대상 자산이 아니므로 이를 적용하지 아니하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) - ○○ 신도시 택지개발예정지역으로 대한주택공사로 수용되면서 보상협의, 토지조성(일부) 진행 중임 - 제가 소유하던 농가주택(취득1998년도, 1세대 1주택)도 거주하다가 이번 주택공사에 수용되어(매매 2005년 현재 무주택) 토지조성 착공으로 주변아파트(전세) 이사한 58세 농민임 - 앞으로 주택공사로부터 이주택지(원주민 우선공급 60-80평 예상), 생활대책용지(상업용지 6-8평 예상) 공급받을 예정임 - 그러나 이주택지 분양가가 당초 예상보다 상당히 높을 것이라는 전망에 능력(자금)부족으로 이주권(원주민 우선공급 입주권)을 전매할 수밖에 없는 실정임 (질의내용) ① 국세청 납세홍보과(발간등록번호 11-1210000-000131-10) 『2004 부동산과 세금』 책자 26페이지 “양도소득세 비과세요건” 뒷장에서 “입주권(재개발, 재건축)을 팔았을 때” 비과세내용이 본인의 경우에도 해당되는지 여부 ② 만약 비과세가 안된다면 이유를 알고 싶고 이주권(소위 딱지, 입주권)의 보유기간은 언제부터 발생되어 계산하는 것인지 및 양도소득세에는 장기보유특별공제가 있어 그 계산법은 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실도괴노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 2. 19. 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법기본통칙 98-3 【부동산에 관한 권리의 취득시기】 부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날 (아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】 영 제157조 제3항에서 부동산을 취득할 수 있는 권리라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다. 1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등) 2. 지방자치단체한국토지공사가 발행하는 토지상환채권 3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권 4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 양도가액이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 양도차익이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994.12.22개정) ② 제1항에서 장기보유특별공제액이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산 (제104조 제1항 제2호의 3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2003.12.30. 개정) 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22 개정) 양도차익의 100분의 10 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2002. 12. 18 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2002. 12. 18 개정) 양도차익의 100분의 30[기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 100분의 50] |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서일46014-10701,2001.12.28 【질의】 본인은 취득한 지 10년이 넘는 ××구 ××동 ××아파트를 2000. 5. 3에 양도를 하였음. 그리고 취득한 지 20년이 넘는 ○구 ○○동 주택을 재건축조합에 제공하고 입주자 선정 지위로 받았던 ○○아파트 분양권을 2000. 5. 12에 양도하였음. ○○동 재건축은 1998년 관리처분승인이 났고 같은해에 건축물이 멸실되었음. 이 경우 양도소득세에 대하여 다음과 같은 의견이 있어 질의함 〈갑설〉 ○○동 재건축아파트 분양권의 양도는 1세대1주택 비과세대상임 양도일 현재 다른 주택이 없으므로 1세대 1주택에 해당됨 〈을설〉 ○○동 재건축아파트 분양권의 양도는 과세대상임 관리처분일이나 건축물 멸실일에 1세대 2주택이었기에 양도일에 상관없이 과세대상임 【회신】 1. 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원( 도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존 주택의 철거일 현재 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 해당하는 기존 주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 1세대 1주택으로 보는 것이나, 2. 귀 질의의 경우 상기에 해당하지 않아 양도소득세가 과세되는 것임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-643,1999.04.01 【질의】 1. 개요 1) ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 1986년에서 1995년 10월까지 공장가동(석재가공제조) 2) 1994년 ○○시 ○○ 교육구청에 의하여 ○○초등학교로 시설결정 및 ○○구청에 의하여 도로로 수용결정 3) 공장을 수용당하여 ○○도 ○○군 ○○면으로 공장을 이전하여 현재까지 가동중에 있음 4) 학교 수용부분과 도로①는 1995년과 1996년에 걸쳐 수용대금을 수령하였으나 도로②는 구청의 예산부족으로 현재까지 빈터로 남아 있던 중 4월중에 수용대금을 지급하겠다는 구청의 통보가 있었음 2. 질의사항 본인과 같은 경우에 도로②의 수용대금 전액을 은행 부채상환에 사용하면 사업용자산을 양도한 것으로 보아 조세특례제한법 제36조 의 규정에 의한 양도소득세 감면(단, 제36조 ①항에 규정한 중소사업자 및 금융기관의 부채상환에는 합당함)을 받을 수 있는지 여부 【회신】 토지 또는 건물(이하 토지 등이라 함)의 양도일까지 계속하여 3년 이상 사업을 영위한 중소사업자가 금융기관의 부채를 상환하기 위하여 사업용으로 사용한 토지 등(양도일 현재 3년 이상 보유하여야 하며, 매매사업용의 토지 등을 제외함)을 1999. 12. 31 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제36조 및 같은법시행령 제33조의 규정에 의하여 양도소득세의 100/100에 상당하는 세액을 감면하는 것임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일01254-232,1992.01.28 【질의】 공공사업 시행으로 불가피하게 이주자택지를 공급받은 자의 가옥이 철거됨에 따라 사업시행자인 정부기관으로부터 이주자 택지 70평을 35,000,000 원에 공급받았는 바, 이주자 택지는 관계법령(규정)상 1차에 한하여 제3자에게 전매가 허용됨에 따라, 최초로 공급받은 자의 이주자 택지에 대한 모든권리를 공급받은 자와 제3자간에 관련 제서류를 사업시행자에게 제출하여 당초 계약금액 35,000,000 원으로 권리를 제3자에게 전부 이전시킨 상태임 - 공급시점 : 1990년도 - 전매시점 : 1991년도 - 현재는 지적면적이 확정되지 않은 상태이므로 미등기 상태임 - 통상적인 실거래가격(프레미엄) : 100,000,000 원 상기 사항에 대한 양도소득세 부과여부 및 부과기준에 대한 질의임 〈갑설〉양도소득세 부과는 양도차액에 대한 세액이므로 당초 계약금액 35,000,000 원으로 권리를 제3자에게 그대로 이전시켰으므로 양도차액이 전혀 발생하지 않았기에 양도소득세를 부과하지 않는다는 해석 〈을설〉양도소득세 부과는 사업시행자에게 제출한 권리이전서류상 양도차액이 비록 발생하지 않았다 하더라도 비정상적인 실거래가격이 형성되고 있기 때문에 실거래가격(프레미엄)을 계상하여 양도소득세를 부과하든가, 아니면 이주자 택지를 공급받은 시점과 전매한 시점이 상이하므로 이주자 택지를 공급받은 당시의 공급가액(35,000,000 원)과 전매한 시점 당시의 공시지가의 차액에 대하여 양도소득세를 부과하여야 한다는 해석 【회신】 공공사업 시행으로 소유주택이 철거됨에 따라 사업시행자로부터 공급받은 이주자 택지를 제3자에게 이주자 택지에 대한 모든 권리를 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제44조 제4항 제2호 의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 가목의 규정에 의거 양도 및 취득가액 모두 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하는 것임 |