전 문
[회신]
양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것입니다.
「소득세법」 제96조 제2항 제7호의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산을 양도하 경우에 자산의 양도․취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 “실지거래가액”이라 함은 양도자와 양수자가 실지로 거래된 가액을 말하는 것이므로, 자산의 양도자는 양도․취득 시 실지거래가액으로 확인할 수 있는 매매계약서 등에 근거하여 양도소득세를 신고 할 수 있는 것이며, 이때 양도자가 제출한 매매계약서 등에 근거한 양도소득세 신고서 및 첨부한 자료가 사실인지의 여부 등에 대하여는 관련 자료를 종합하여 판단하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| - 본인은 등기 명의인으로 85. 7.10. 가등기(접수 제88301호)에 대하여 “2005.10.25.자 매매예약 완결을 원인으로 본등기 절차를 이행하라“는 법원의 조정조서의 내용으로 양도소득세 신고를 하려 하였으나 - 본 명의이전 토지는 양도가액 및 취득가액이 없이 명의만 본인으로 등기한 후 사실상의 취득인은 매매예약에 의한 가등기의 형태로 방치하다가 본 조정조서에 의하여 명의인의 양도소득세를 대납하고 본등기 이행을 하려 함. - 본 토지는 ○○구 ○○동에 있으며 토지 투기지역으로 실지거래가액 신고대상이나 명의인은 양도소득세를 신고․납부함에 가등기권자가 임으로 공시지가에 의하여 계산한 양도소득세 27백만원으로 신고납부하여도 되는지 등에 대하여 질의합니다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003.12.30. 개정) ② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법 기본통칙 88-2 【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】 ① 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. ② 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다. ○ 국세기본법 제14조 【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12.31. 개정) ○ 소득세법기본통칙 97-1 【토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액계산】 토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액 2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액 ○ 소득세법제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (1999.12.28. 개정) ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999. 12.28. 개정) ③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999.12.28. 개정) ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2005.12.31. 단서개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999.12.28, 개정) ○ 제176조의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999.12.31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12.31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2.19. 개정) ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12.31. 신설) 1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003.12.30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ――――――――――――― 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999.12.31. 신설) 1. 4. 생략. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀 -2197, 2005.11.15. 【제목】 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 의미함 【회신】 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우가 양도에 해당하는지의 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ○ 재일46014-1352, 1995.06.05. 【제목】 실지 거래가액이란 양도·양수자간 실지 거래된 가격으로 매매계약서 등에 근거하여 신고함 |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1. 자산의 양도차익 산정 시 적용할 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 소득세법 (1994.12.22. 법률 제4803호로 개정된 것) 제99조 및 같은 법 시행령 제164조의 규정에 의한 기준시가로 하는 것이나, 당해 양도자가 같은 법 시행령 제166조 제4항에 의하여 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고 시 실지거래가액으로 신고한 경우에는 그 신고 된 양도 및 취득가액을 소관세무서장이 조사 확인하여 사실 확인된 금액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것임. 2. 이 때 “실지거래가액”이라 함은 양도자와 양수자가 양도·양수한 자산이 실지로 거래된 가액을 말하는 것이므로 귀문의 경우 취득 시 실지거래가액을 주장할 수 있는 매매계약서 등이 있는 경우에는 이에 근거하여 실지거래가액으로 신고 할 수 있는 것이며, 이 경우 양도자가 제출한 매매계약서 등에 의한 실지거래가액이 사실인지의 여부는 소관세무서장이 조사하여 판단할 사항인 것임. 3. 또한, 실지거래된 양도가액이 기준시가에 의하여 계산된 양도차익보다 적을 경우에는 실지 양도가액을 양도차익으로 하고 장기보유특별공제는 그 양도차익을 기준으로, 양도소득특별공제는 기준시가에 의한 취득가액을 기준으로 산정하여 양도차익을 신고할 수도 있음. ○ 서일46014-11192, 2003.09.02. 【회신】 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 소득세법 제110조 제1항 의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 자산의 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 취득ㆍ양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액으로서 매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류에 의하여 소관세무서장에 의하여 확인되는 금액을 말하는 것임. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀 -2006, 2005.10.31. 【제목】허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래하는 경우에는 실지거래가액으로 양도세를 계산함 【회신】 「소득세법」 제96조 제5항 제5호 의 규정에 의하여 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」을 위반하여 부동산을 거래한 경우 등 같은 법 시행령 제162조의 2 제2항 각호의 1에 해당하는 때에는 당해 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 것으로, 귀 질의의 거래가 이에 해당하는지의 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항임 ○ 서면4팀 -1777, 2005. 9.29. 【제목】실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 때에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있음 【회신】 1. 소득세법 제96조 제1항 각 호의 자산을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 동법 시행령 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것임. 2. 위1.의 경우를 적용함에 있어서는 제 증빙서류 등의 내용을 종합적으로 확인하여 사실 판단하는 것이며, 기질의회신문(서면4팀-1080, 2005. 6.28. ; 소득1264-3802, 1983.11.10. ; 재일46014-421, 1999. 3. 2.)을 참고하기 바람. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀 - 2173, 2005.11.14. 【제목】명의신탁부동산을 반환하는 경우에는 양도로 보지 아니하나 양도하는 경우에는 사실상 소득을 얻은 명의신탁자(당해 재산을 위탁한 자)가 양도소득세 납세의무가 있는 것임 【회신】1. 소득세법 제88조 의 규정에 의거 양도라 함은 자산의 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우를 말하는 것이며, 명의신탁재산을 반환하는 경우에는 양도로 보지 아니함. 2. 명의신탁 부동산을 양도하는 경우 양도소득세 납세의무자는 국세기본법 제14조 제1항 의 규정에 따라 사실상 그 소득을 얻은 명의신탁자(당해 자산을 위탁한 자)임. 3. 귀 질의가 위 1. 내지 2.에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ○ 재일46014-2885, 1996.12.31. 【제목】 명의신탁했던 재산을 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기하는 경우 양도세, 증여세 과세 안 됨 【회신】 1. 명의신탁했던 재산을 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 양도소득세 또는 증여세가 과세되지 아니하는 것이나, 2. 이 경우 사실상의 명의신탁재산에 해당하는지 여부는 소관세무서장이 조사하여 판단할 사항인 것임. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀 -1846, 2005.10.10. 【제목】양도소득세 계산 시 실지거래가액이라 함은 양도대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로써 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 의미함 【회신】 현행 「소득세법」 제96조 제1항 단서의 규정에 의하여 양도자산이 실가과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의하도록 규정하고 있음. 여기서 실지거래가액이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것임. 질의의 경우 당해 규정을 적용하여 사실판단해야 함. |