종전주택의 소유자가 재건축 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제

실지거래가액에 의한 재건축 주택의 양도차익 산정방법은 소득세법 시행령 제166조 제2항의 산식에 따라 계산하는 것임.

[회신] 질의의 경우 붙임의 재정기획부 재산세제과 -500호 (2007.05.15)를 참고하시기 바랍니다. ※ 붙임자료. ○ 재재산-550, 2007.05.15 ** 【제목】 실지거래가액 과세대상 재건축주택의 양도차익 산정방법 【질의】 ◇ 재건축조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택과 그 부수토지를 양도하는 경우 ① 실지거래가액에 의한 양도차익 산정방법 ② 기존주택의 취득가액을 확인할 수 없는 경우 그 취득가액 계산방법 ③ 청산금을 납부한 경우 장기보유특별공제 적용방법 ④ 위 해석에 대한 적용시점 【회신】 귀 질의는 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호) 제166조의 개정내용을 참고하기 바람. ○ 소득세법 시행령 부 칙 (2007. 2. 28. 대통령령 제19890호) 제1조 【시행일】 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제132조 제4항, 제147조의 2 제2항(법 제81조 제4항 및 제5항에 따른 증빙불비가산세 및 영수증수취명세서미제출가산세에 관한 규정에 한한다), 제184조 제1항ㆍ제2항, 제210조의 2 제2항ㆍ제3항 및 제210조의 3의 개정규정은 2007년 7월 1일부터 시행하며, 제143조 제4항 제2호ㆍ제7항의 개정규정은 2008년 1월 1일부터 시행한다. 제3조 【양도소득세에 관한 일반적 적용례】 이 영은 이 영 시행 후 최초로 자산을 양도하는 분부터 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 생략. ② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. (2007. 2. 28. 신설) 1. 청산금을 납부한 경우 (2007. 2. 28. 신설) [관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다) 2. 청산금을 지급받는 경우 (2007. 2. 28. 신설) 제1항 제2호에 따른 가액 ③ ④ 생략. ⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다. (2007. 2. 28. 신설) 1. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 (2007. 2. 28. 신설) 2. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 (2007. 2. 28. 신설) ⑥ 이하생략 2. 질의내용 가. 사실관계 - 구 주택을 620만원에 취득하여 재건축 충당금 1,580만원을 납부하고 베란 다 삿시등 자본적 지출액 376만원, 취득세165만원 등록세 및 교육세 110만원 추가건설비 37만원 기타 부동산 소개비 80만원 총 9,188만원을 추가 투입하여 재건축함. - 위아파트를 금년 8월에 1.7억원에 매도할 경우 양도소득세 계산함에 있어 취득가액은 얼마로 보아야 하는지 및 장기보유특별공제율 적용에 대하여 청산금 부분에 대하여는 적용하는 방법과 또한 청산금에 대한 계약금의 경 우 납부한지 3년이상 경과하였으므로 이에 따른 장기보유 특별공제를 적용할 수 있는지등에 대하여 질의합니다. 나. 질의요지(쟁점) | - 재건축조합의 최초 조합원이 재건축아파트를 준공된 이후에 양도하는 경우로서 실지거래가액으로 양도소득세를 산정시 장기보유특별공제를 함에 있 어 ( 재일46014-1404, 1998.07.27호) 추가 청산금을 지급하고 취득한 부분 에 대하 여는 종전아파트의 취득시기부터 계산한 보유기 간을 적용할 수 없는 해석에 대 하여 추가청산금 부분에 대한 양도차익의 산정방법 및 기간 기산일에 대한 질의임 | 3. 관련법령 ○ 소득세법 제95조 제2항 ○ 소득세법시행령 제166조 제5항 4. 유사사례 : ○ 재일46014-1526, 1997.06.23 【제목】 재건축 조합원이 환지 청산금 납부하고 취득한 신축 아파트 양도시 실지거래가액에 의하는 경우 추가 부담한 청산금 은 취득가액 에 포함함 【질의】 본인은 서울 마포구 ○○동 6번지 ○○아파트(아파트 55㎡, 대지지분 55/44946㎡)을 취득하여 소유하고 있는 중 재건축조합이 형성되어 재건축하게 됨에 따라 동아파트는 멸실하고 새로운 아파트(50평형)을 배정받게 되었음. 재건축 아파트의 신축공사와 관련하여 조합원에 대한 신축아파트 배정평형을 확정하고 그에 따른 건축비 및 간접비 등 사업비용의 조달을 위하여 조합원분을 제외한 일반분양아파트와 생활판매시설의 분양대금외 부족비용의 충당을 위하여 조합원인 본인도 42,643,000원을 추가 부담하였음. ** 질 의 ** 위의 경우 동법 제97조 제1항 제1호 단서 및 동법시행령 제163조 제1항 제1호의 규정에 의거하여 실지거래가액으로 취득가액 을 계산하고저 할 때 본인의 추가부담분인 42,643,000원을 필요경비중 1. 동법 제97조 제1항 제1호 단서의 규정인 취득가액 에 포함하는지 2. 아니면 동법 제97조 제1항 제2호의 설비비와 개량비 제3호의 자본적 지출액 4호의 양도비용중 어디에 해당하는지 【회신】 주택건설촉진법의 규정에 의한 재건축사업지구내의 주택을 소유하고 있던 거주자가 조합원의 자격으로 관리처분계획인가고시에 따른 환지 청산금 을 납부하고 신축 아파트를 취득하여 양도하는 것에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 추가부담한 청산금 은 취득가액 에 포함하는 것임. ○ 재일46014-1404, 1998.07.27 【제목】 장기보유특별공제액 계산상 재건축에 의해 취득한 아파트 양도에 대한 보유기간 산정방법 【질의】 소득세법 제95조 에 의하면 장기보유특별공제는 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것은 양도차익의 100분의 10, 5년 이상 10년 미만인 것은 양도차익의 100분의 15, 10년 이상인 것은 양도차익의 100분의 30을 공제하도록 되어있음. 질의자는 아파트 55㎡와 대지지분 85㎡를 1989. 8. 24에 취득하여 소유하다가 재건축조합을 형성하여 재건축을 하게됨에 따라 동 아파트 55㎡는 1993. 5. 23 멸실되어 멸실등기되었고, 재건축아파트를 신축하게되어 종전 아파트 대신 새로 지은 재건축아파트 136㎡와 대지 60㎡를 받았고 공사는 완성되었으나 준공검사를 필하지 못하여 1994. 12. 10 가사용 승인을 얻어 입주하여 살고 있으며 1998. 2. 1 준공검사를 필하여 1998. 3. 10 소유권 보존등기를 필하였음. 이 경우 1998. 7. 10 동 아파트를 양도한 경우 장기보유특별공제 보유기간 계산에 의문이 있어 질의함. 【회신】 재건축에 의하여 취득한 아파트의 양도에 대한 양도소득세 산정시 양도차익에서 공제하는 “장기보유특별공제액”은 주택과 주택의 부수토지를 구분하여 각각의 보유기간에 따라 산정하는 것이나, 그 아파트가 주택건설촉진법시행령 제32조 제2항 제8호(1994. 7. 30 개정법률)의 규정에 의하여 재건축된 경우( 추가청산금을 지급하고 취득한 부분 제외) 에는 주택과 그 부수토지의 구분없이 종전아파트의 취득시기부터 계산한 보유기 간을 적용하여 산정하는 것임. 2) 상담관 의견 : 양도주택이 재건축아파트인 경우 기준시가로 양도소득세를 산정하는 경우 이와 관련된 법령이 소득세법시행령 제166조 제5항 에 규정되어 있고 기존 해석 사례가 있으나, 실지거래가액으로 양도소득세를 산정하는 경우에는 위 재일46014-1404, 1998.07.27 호의 해석사례가 있으나 구체적인 추가청산금부분에 대한 양도차익 산정방법이 없으며 이는 재건축 아파트의 총 총 양도차익을 총 분양가액분에 추가청산금부분과 추가 청산금을 제외한 부분으로 구분하여 계산한 후 이에 대한 장기보유특별공제율 (추가 청산금을 제외한 부분은 당초 구주택의 취득일이후 양도일까지의 기간율과 추가청산금에 대한 부분은 새로운 주택의 완성일(준공검사일)부터 양도일까지의 기간의 장기보유 특별공제율을 적용하여 계산함이 타당하다 사료됩니다.