2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일 전에 비과세 요건을 갖춘 나머지 주택을 양도하는 경우 비과세되는 것임
전 문
[회신]
1.「소득세법」 제89조 제3호의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 ��주택��이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로 이에 해당 하는지 여부는 당해 오피스텔의 주변환경․규모 및 종전 사용하는 용도 등의 관련사실을 종합하여 판단할 사항입니다.
2. 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일 전에 나머지 주택을 양도하는 경우로서 당해 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세 되는 것이나,
당해주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우에는 같은법시행령 제160조 제1항의 규정에 의하여 계산한 양도차익에 대하여는 양도소득세가 비과세 되지 않습니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| - 2달동안 비어있는 오피스텔을 보유하고 있고 11년 거주한 아파트를 양도할 경우 양도소득세 과세대상인가요 - 11년거주한 아파트를보유하고 있고 재건축중인 아파트가 2006년 2월 입주예정입니다. 11년거주한 아파트를 언제까지 팔아야 양도소득세가 비과세되나요 - 종전주택 : 94.1월 매입하여 현재까지 거주중(A주택), 98년 매입 현재 멸실 중이며, 2006.2월 입주예정 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택 (가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실도괴노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주 택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30 후단개정) (16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 5. 31. 개정 ○ 소득세법기본통칙 89-3 【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포․사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1651,2004.10.18. 소득세법 제89조 제3호 의 1세대 1주택 비과세 규정 및 소득세법 제104조 제1항 제2의 3의 규정에 의한 3주택 이상 소유하는 세대에 대한 양도소득세 중과세율을 적용함에 있어 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 사실 확인하여 판단할 사항임 또한 오피스텔을 대학생 등에 임대하는 경우에도 취사시설등 주거시설이 갖추어져 있고 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우에는 주택으로 보아 위 법령을 적용하는 것임 ○ 재재산46014-40(2003.02.18) 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것 이며, 오피스텔이 이에 해당하는 지 여부는 사실 판단할 사항임 ○ 서면4팀-761,2005.05.16. 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일 전에 나머지 주택을 양도하는 경우로서 당해 주택이 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세되는 것임 다만, 이 경우에도 양도하는 주택이 고가주택에 해당하는 때에는 같은령 제160조 제1항의 규정에 의하여 계산한 양도차익에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이며 양도소득세의 세율은 「소득세법」 제104조 와 같음 |