재건축추진 중인 주택으로서 취득당시 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에는 이를 주택으로 보는 것으로서 추후 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보는 것임
전 문
[회신]
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다.
여기서 “다른 주택”이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축추진 중인 주택인 경우로서 기존주택의 취득당시 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에는 이를 주택으로 보는 것으로서 추후 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 준공시점에서 새로 취득한 것이 아니라 기존주택의 연장으로 보아 상기의 일시적 2주택으로 인한 비과세 특례규정이 적용되지 않는 것이나,
“다른 주택”이 재건축 입주권인 경우로서 취득당시 멸실된 상태(사실상 주택으로 이용불가능한 상태 포함)인 경우에는 재건축사업에 의하여 취득한 주택의 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 일시적 2주택으로 인한 비과세 특례규정이 적용되는 것입니다. 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실확인하여 판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) - 현재 서울시에 거주하고 있는 세대주로서 서울시 소재 아파트를 1채 보유하고 있으며, 보유 및 거주기간은 3년이상으로 1세대1주택 비과세 요건을 충족하고 있음 - 만일 대체취득을 목적으로 재건축예정인 아파트를 1채 구입하려고 함 - 새로 취득하는 재건축예정아파트는 취득후 1년 경과후 재건축공사가 진행될 예정이며 재건축공사가 시작되면 아파트는 멸실되고 이후 3년정도 공사기간 경과후 아파트가 준공되면 입주할 예정임 (질의1) 새로 재건축 완성된 아파트에 입주한 후 종전에 살던 아파트를 1년이내 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택에 의한 비과를 받을 수 있는지 (질의2) 만일 재건축예정아파트를 구입하지 않고 입주권을 구입하여 아파트 준공후 입주하고 종전 아파트를 1년내에 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택에 의한 비과를 받을 수 있는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것( 서울특별시 , 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것 )을 말한다. (2003. 12. 30. 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서일46014-10012,2003.01.06 1. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고 양도일 현재 종전주택을 3년이상 보유(2004.1.1.이후 양도분부터 서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)한 경우에는 소득세법시행령 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세하는 것임 ○ 서면4팀-1002,2005.6.20. 1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것임 2. 귀 질의의 경우 위 1.를 적용함에 있어서 “다른 주택”이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축 주택인 경우로서 기존 주택의 취득당시 이미 재건축 주택을 분양 받을 수 있는 권리가 확정된 때에는 이를 주택이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 다른 주택의 취득시기를 재건축 주택의 완성일로 보는 것이나, 권리가 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 주택이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보아 다른 주택의 취득시기를 기존 주택의 취득일로 하는 것으로, 이에 해당하는지의 여부는 사실확인하여 판단할 사항임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재산46014-10135,2002.11.22 일시적 2주택 양도세 비과세특례에 있어, 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택을 종전에는 준공시점에서 새로 취득한 주택으로 보았으나, 기존주택의 연장으로 봄(예규변경) 가. 새로운 예규의 적용시기 : 새로운 예규는 2002. 11. 23 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 적용한다. 다만, 새로운 예규에 의하여 과세대상에 해당하는 것은 2002. 11. 23 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. 나. 새로운 예규의 적용사례 ① 1세대 2주택자가 그 중 1주택이 재건축으로 새로이 준공된 이후에 재건축하지 않은 다른 주택 양도시 비과세 여부 (사례) o A주택 취득 : 1990. 7. 5 o B주택 취득 : 1991. 5. 12 o A주택 멸실 : 1999. 5. 12 o A주택 멸실후 준공 : 2001. 12. 28 o B주택 양도 : 2002. 11. 30 (질의) 2002. 11. 30 양도한 B주택이 양도소득세 비과세대상인지. (새로운 예규적용시) : B주택은 과세대상임(비과세 배제). (이유) A주택을 멸실후 재건축한 경우에는 이를 기존주택의 연장으로 보아 일시적 2주택 비과세특례 규정이 적용되지 않으므로 B주택은 과세됨 ※ 재건축된 A주택을 먼저 양도시에는 과세대상임(기존예규와 동일) ② 1주택을 가진 1세대가 당해 주택이 재건축으로 멸실되어 있는 상태에서 다른 주택을 취득한 경우로서 당해 재건축주택을 준공후 양도하는 경우 비과세 여부 (사례) o A주택 취득 : 1990. 7. 5 o A주택 멸실 : 2001. 5. 12 o B주택 취득 : 2002. 2. 28 o A주택 멸실후 준공 : 2002. 11. 30 o 재건축한 A주택 양도 : 2002. 11. 30 (질의) 2002. 12. 28 양도한 A주택이 양도소득세 비과세대상인지 (새로운 예규적용시) : 재건축한 A주택은 비과세대상임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (이유) A주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 일시적 2주택 비과세특례 규정이 적용되므로 재건축한 A주택 양도시 비과세대상임 ※ 재건축된 A주택 준공후 B주택을 먼저 양도시에는 현행 소득세법시행규칙 제71조 제2항 에 해당하면 B주택은 비과세대상에 해당(기존과 동일) ○ 재일46014-2889,1996.12.31 재건축 아파트의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 사용검사필증 교부일이 되는 것이나, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일이 취득시기가 되는 것임 |