전 문
[회신]
조세특례제한법 제85조를 적용함에 있어 도시개발사업의 시행자는 도시개발법 제3조의 규정에 의한 도시개발구역 지정권자(특별시장·광역시장·도지사 또는 건설교통부장관)가 도시개발법 제11조의 규정에 의해 지정한 자를 말하는 것으로, 도시개발사업시행자로 지정된 이후 동시행자에게 부동산을 양도한 경우에는 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례 규정을 적용하는 것입니다.
귀 사례가 위의 “도시개발사업시행자로 지정된 이후 사업시행자에게 양도한 경우”에 해당하는지 여부에 대하여는 관련 자료를 종합하여 판단하는 것이며 붙임과 같이 귀 질의와 관련되는 조세법령 및 기 질의회신문을 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 - ○○시에 30년 가까이 토지를 소유하면서 살고 있는 주민임. - 본인의 토지가 소재하는 지역에 아파트를 짓겠다고 건설회사에 팔라고 하여 2006. 2.21일에 양도하였으며 당해 건설회사에서는 2006. 3월 하순경에 ○○시에 개발사업승인 신청을 냈으며 ○○시에서는 서류보완을 지시한 것으로 알고 있습니다. - ○○시는 2005. 3.29일 토지 투기지역으로 고시되었습니다. 【질 의】 위 경우 조세특례제한법 제85조 에 의거 양도소득세를 기준시가로 신고납부 할 수 있는지 여부에 대하여 질의합니다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제85조 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】 거주자가 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다만, 소득세법 제96조 제1항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2004.12.31. 신설) 1. 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날 (20 04.12.31. 신설) 2. 산업입지및개발에관한법률 제7조 의 3의 규정에 의하여 산업단지 등을 지정한 날 (2004.12.31. 신설) 3. 지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률 제4조 의 규정에 의하여 광역개발권역을 지정한 날 (2004.12.31. 신설) 4. 주한미군(대한민국과미합중국간의상호방위조약에 의하여 대한민국에 주둔하는 미합중국 군대를 말한다)의 기지이전과 관련하여 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제15조 의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날 (2004. 12.31. 신설) 5. 제1호 내지 제4호 외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구․지역, 개발권역 지정, 보상계획공고 그밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날 (2004.12. 31. 신설) ○ 조세특례제한법시행령 제79조 의 2 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】 ① 법 제85조 제5호에서 그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날이라 함은 별표 7의 기준시가 과세기준일을 말하며, 기준시가 과세기준일이 없는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날을 말한다. (2005. 2.19. 신설) ② 법 제85조의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 부동산을 상속받은 경우에는 피상속인이 취득한 날을 거주자가 취득한 날로 본다. (2005. 2.19. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002.12.18. 신설) ○ 조세특례제한법시행령 【별표 7】기준시가 과세기준일(제79조의 2 관련) (2005. 2.19. 신설) 1 ～ 13호 생략, 14. 「도시개발법」 제9조 의 규정에 의하여 도시개발구역을 지정하거나 개발계획을 수립한 날 15 ～ 25호 생략 26. 제1호 내지 제25호외의 법률에 의한 경우에는 제1호 내지 제25호의 법률에서 규정한 날과 유사한 경우로서 예정지역 지정, 실시계획 인가, 기본계획 수립 등을 한 날 ○ 도시개발법 제3조 【도시개발구역의 지정 등】 ① 특별시장․광역시장 또는 도지사(이하 시․도지사라 한다)는 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정되는 때에는 도시개발구역을 지정할 수 있다. 이 경우 지정하고자 하는 도시개발구역의 면적이 대통령령이 정하는 규모 이상인 때에는 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다. (2000. 1.28. 제정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 도시개발사업이 필요하다고 인정되는 지역이 2 이상의 특별시․광역시 또는 도(이하 시․도라 한다)의 행정구역에 걸치는 경우에는 관계 시․도지사가 협의하여 도시개발구역을 지정할 자를 정한다. (2000. 1.28. 제정) ③ 건설교통부장관은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 도시개발구역을 지정할 수 있다. (2000. 1.28. 제정) 1. 국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있는 경우 (2000. 1.28. 제정) 2. 관계중앙행정기관의 장이 요청하는 경우 (2000. 1.28. 제정) 3. 제11조 제1항 제2호의 규정에 의한 정부투자기관의 장이 대통령령이 정하는 규모 이상으로 도시개발구역의 지정을 제안하는 경우 (2002.12.30. 신설) 4. 제2항의 규정에 의한 협의가 성립되지 아니하는 경우 (2002.12.30. 호번개정) 5. 기타 대통령령이 정하는 경우 (2002.12.30. 호번개정) ④ 시장․군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 대통령령이 정하는 바에 따라 시․도지사에게 도시개발구역의 지정을 요청할 수 있다. (2000. 1.28. 제정) ⑤ 제1항의 규정에 의하여 도시개발구역을 지정하거나 그 지정을 요청하는 경우의 도시개발구역의 규모, 요청의 절차, 제출서류 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 1. 28 제정) ○ 도시개발법 제4조 【개발계획의 수립 및 변경】 ① 제3조의 규정에 의하여 도시개발구역을 지정하는 자(이하 지정권자라 한다)는 도시개발구역을 지정하고자 할 때에는 당해 도시개발구역에 대한 도시개발사업의 계획(이하 개발계획이라 한다)을 수립하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 지역에 도시개발구역을 지정하는 때에는 도시개발구역 지정후에 개발계획을 수립할 수 있다. (2002.12.30. 단서신설) ② 지정권자는 직접 또는 제3조 제3항 제2호 및 제4항의 규정에 의한 관계중앙행정기관의 장 또는 시장․군수․구청장의 요청을 받아 개발계획을 변경할 수 있다. (2000. 1.28. 제정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ③ 지정권자는 도시개발사업을 환지방식으로 시행하고자 하는 경우 개발계획을 수립하는 때에는 환지방식이 적용되는 지역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자와 그 지역의 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 얻어야 한다. 개발계획을 변경(대통령령이 정하는 경미한 사항의 변경을 제외한다)하고자 하는 경우에도 또한 같다. (2000. 1.28. 제정) ○ 도시개발법 제7조 【주민 등의 의견청취】 ① 제3조의 규정에 의하여 건설교통부장관 또는 시․도지사가 도시개발구역을 지정(시장․군수 또는 구청장의 요청에 의하여 지정하는 경우를 제외한다)하고자 하거나 시장․군수 또는 구청장이 도시개발구역의 지정을 요청하고자 하는 때에는 공람 또는 공청회를 통하여 주민 또는 관계전문가 등으로부터 의견을 청취하여야 하며, 공람 또는 공청회에서 제시된 의견이 타당하다고 인정되는 때에는 이를 반영하여야 한다. (2002.12.30. 개정) ② 공람 또는 공청회의 개최대상 및 주민의 의견청취 방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2002.12.30. 개정) ○ 도시개발법 제9조 【도시개발구역지정의 고시 등】 ① 지정권자는 도시개발구역을 지정하거나 제4조 제1항 단서의 규정에 의하여 개발계획을 수립한 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 관보 또는 공보에 고시하고 당해 도시개발구역을 관할하는 시장․군수 또는 구청장에게 관계서류의 사본을 송부하여야 하며, 이 경우 관계서류를 송부받은 시장․군수 또는 구청장은 이를 일반에게 공람시켜야 한다. 변경의 경우에도 또한 같다. (2002. 12.30. 개정) ② 도시개발구역이 지정․고시된 경우 당해 도시개발구역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시지역과 대통령령이 정하는 지구단위계획구역으로 결정․고시된 것으로 본다. 다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제49조 제2호 의 규정에 의한 제2종지구단위계획구역 및 동법 제37조 제1항 제8호의 규정에 의한 취락지구로 지정된 지역인 경우에는 그러하지 아니하다. (2002.12. 30. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ③ 시․도지사가 도시개발구역을 지정․고시한 때에는 건설교통부장관에게 그 내용을 통보하여야 한다. (2002.12.30. 항번개정) ④ 제2항의 규정에 의하여 결정․고시된 것으로 보는 사항에 대하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제32조 의 도시관리계획에 관한 지형도면의 고시는 동법 제33조의 규정에 불구하고 제5조 제1항 제2호의 도시개발사업의 시행기간안에 할 수 있다. (2002.12.30. 신설) ⑤ 도시개발구역안에서 건축물의 건축공작물의 설치, 토지형질의 변경, 토석채취, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등 대통령령이 정하는 행위를 하고자 하는 자는 특별시장․광역시장․시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. (2002.12.30. 신설) ⑥ 다음 각호의 행위는 제5항의 규정에 불구하고 허가를 받지 아니하고 이를 할 수 있다. (2002.12.30. 신설) 1. 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치 (2002.12.30. 신설) 2. 대통령령이 정하는 경미한 행위 (2002.12.30. 신설) ⑦ 제5항의 규정에 의한 허가를 받아야 하는 행위로서 도시개발구역의 지정․고시 당시 이미 관계법령에 의하여 허가를 받았거나 허가를 받을 필요가 없는 행위에 관하여 그 공사 또는 사업에 착수한 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고한 후 이를 계속 시행할 수 있다. (2002.12.30. 신설) ⑧ 제5항의 규정에 의한 허가에 관하여 이 법에 규정한 것을 제외하고는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제57조 내지 제60조 및 제62조의 규정을 준용한다. (2002.12.30. 신설) ⑨ 제5항의 규정에 의하여 허가를 받은 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 의 규정에 의한 허가를 받은 것으로 본다. (2002.12.30. 신설) ○ 도시개발법 제11조 【 시행자 등】 ① 도시개발사업의 시행자(이하 시행자라 한다)는 다음 각호의 자중에서 지정권자가 이를 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 제4호의 토지소유자 또는 조합을 시행자로 지정한다. (2002.12. 30. 단서개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 국가 또는 지방자치단체 (2000. 1.28. 제정) 2. 대통령령이 정하는 정부투자기관 (2000. 1.28. 제정) 3. 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사 (2000. 1.28. 제정) 4. 도시개발구역안의 토지소유자(제20조의 규정에 의한 수용 또는 사용방식의 경우에는 도시개발구역안의 국․공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 자를 말하며, 공유수면매립법 제9조 의 규정에 의하여 면허를 받은 자를 당해 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 본다) 또는 이들이 도시개발을 위하여 설립한 조합(이하 조합이라 한다) (2002.12.30. 개정) 5. 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에서 수도권외의 지역으로 이전하는 법인중 과밀억제권역안의 사업기간 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 법인 (2002.12.30. 호번개정) 6. 건설산업기본법에 의한 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 적합하게 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 자 (2002.12.30. 호번개정) 7. 제1호 내지 제6호에 해당하는 자 2 이상이 도시개발사업을 시행할 목적으로 출자하여 설립한 법인 (2002.12.30. 신설) ○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제15조 【보상계획의 열람 등】 ① 사업시행자는 제14조의 규정에 따라 토지조서 및 물건조서를 작성한 때에는 공익사업의 개요, 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상의 시기․방법 및 절차 등을 기재한 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하여야 한다. 다만, 토지소유자 및 관계인이 20인 이하인 경우에는 공고를 생략할 수 있다. (2002. 2. 4. 제정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 사업시행자는 제1항의 규정에 의한 공고 또는 통지를 한 때에는 그 내용을 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다. 다만, 사업지역이 2 이상의 시․군 또는 구(자치구인 구를 말한다)에 걸쳐 있거나 사업시행자가 행정청이 아닌 경우에는 해당 시장․군수 또는 구청장에게도 그 사본을 송부하여 열람을 의뢰하여야 한다. (2002. 2. 4. 제정) ③ 제1항의 규정에 따라 공고 또는 통지된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의가 있는 토지소유자 또는 관계인은 제2항의 규정에 의한 열람기간 이내에 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있다. (2002. 2. 4. 제정) ④ 사업시행자는 해당 토지조서 및 물건조서에 제3항의 규정에 따라 제기된 이의를 부기하고 그 이의가 이유있다고 인정하는 때에는 적절한 조치를 하여야 한다. (2002. 2. 4. 제정) 제19조 【토지 등의 수용 또는 사용】 ① 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 필요한 때에는 이 법이 정하는 바에 따라 토지등을 수용 또는 사용할 수 있다. (2002. 2. 4. 제정) ② 공익사업에 수용 또는 사용되고 있는 토지등은 특별히 필요한 경우가 아니면 이를 다른 공익사업을 위하여 수용 또는 사용할 수 없다. (2002. 2. 4. 제정) 제20조 【사업인정】 ① 사업시행자는 제19조의 규정에 따라 토지등을 수용 또는 사용하고자 하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관의 사업인정을 받아야 한다. (2002. 2. 4. 제정) ② 제1항의 규정에 의한 사업인정을 신청하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 수수료를 납부하여야 한다. (2002. 2. 4. 제정) 제21조 【 의견청취 등】 건설교통부장관은 사업인정을 하고자 하는 때에는 관계 중앙행정기관의 장 및 시․도지사와 협의하여야 하며, 대통령령이 정하는 바에 따라 미리 중앙토지수용위원회 및 사업인정에 관하여 이해관계가 있는 자의 의견을 들어야 한다. (2002. 2. 4. 제정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 제22조 【사업인정의 고시】 ① 건설교통부장관은 제20조의 규정에 의한 사업인정을 한 때에는 지체없이 그 뜻을 사업시행자, 토지소유자 및 관계인, 관계 시․도지사에게 통지하고 사업시행자의 성명 또는 명칭․사업의 종류․사업지역 및 수용 또는 사용할 토지의 세목을 관보에 고시하여야 한다.(2002. 2. 4. 제정) ② 제1항의 규정에 의하여 사업인정의 사실을 통지받은 시․도지사는 관계 시장․군수 및 구청장에게 이를 통지하여야 한다. (2002. 2. 4. 제정) ③ 사업인정은 제1항의 규정에 따라 고시한 날부터 그 효력을 발생한다. (2002. 2. 4. 제정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| ○ 서면4팀-2010, 2005.10.31. 【제목】 조세특례제한법 제85조 적용 시 사업시행자의 범위 등 【회신】 조세특례제한법 제85조 를 적용함에 있어 도시개발사업의 시행자는 도시개발법 제3조 의 규정에 의한 도시개발구역 지정권자(특별시장·광역시장·도지사 또는 건설교통부장관)가 도시개발법 제11조 의 규정에 의해 지정한 자를 말하는 것으로, 도시개발사업시행자로 지정된 이후 동시행자에게 부동산을 양도한 경우에 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례 규정을 적용하는 것입니다. 끝. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| ○ 서면인터넷방문상담4팀-535, 2005. 4.11. 【회신】 1. 거주자가 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2 규정에 의한 지정지역〔부동산 투기지역〕내의 부동산을 조세특례제한법 제85조 각호의 1에서 규정하는 개발예정지구 등으로 고시한날〔기준시가 과세기준일〕(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일 부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일 부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함)하는 경우에는 그 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있는 것임 2. 귀 질의의 경우 위 2.를 적용함에 있어서 도시개발사업의 사업시행자라함은 도시개발구역을 지정하는 특별시장․광역시장 또는 도지사가 도시개발법 제11조 제1항 각호에 해당하는 자 중 도시개발사업의 시행자로 지정한 자를 말하는 것임 |