전 문
[회신]
거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」 제97조 제1항의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것이나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 경매를 통해 낙찰 받은 주택의 취득으로 지출한 아래 비용이 필요경비에 해당하는지 여부 o 지출한 경비내역 1. 최고입찰가(경락가액) : 73,510,000원 2. 이전등기금액 : 2,646,360원 3. 말소등기금액 : 151,200원 4. 등기촉탁수수료 : 52,000원 5. 주택채권 : 3,660,000원 6. 본 주택의 채권금액 : 50,000,000원(본인 근저당채권액) 7. 세입자(A) 변제금액 : 25,000,000원 8. 세입자(B) 변제금액 : 20,000,000원 9. 세입자(C) 변제금액 : 500,000원 10. 세입자(D) 명도소송비용 : 300,000원 11. 세입자(E) 변제금액 : 2,400,000원 12. 도시가스공사 : 12,000,000원 13. 집수리비용 : 30,000,000원 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005.12.31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005.12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996.12.31. 신설) ② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000.12.29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000.12.29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12.29. 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12.29. 개정) ④ 삭 제 (2000.12.29.) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2.19. 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법 기본통칙 97-5 【양도차익계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위】 ① 등록세ㆍ취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액계산시 필요경비로 공제한다. 다만, 지방세법등에 의하여 등록세ㆍ취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니 한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 양도차익계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-16, 2006.01.06. 【질의】 1. 경매, 공매에 의한 부동산 취득 시 필요경비와 양도소득의 필요경비 인정여부 ① 인도, 명도 시의 집행관 발행 집행비용 ② 전소유자 및 세입자의 관리비, 체납처분비를 낙찰자가 대납한 경우 ③ 전소유자 및 세입자가 낙찰 후 계속 점유하여 법원집행관으로 하여금 점유이전금지 가처분신청시의 비용 ④ 국민주택채권 구입 후 할인비용 ⑤ 전소유자 및 세입자와의 이사 합의금 인정여부 ⑥ 임차보증금 중 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰인(매수인)이 인수할 시 필요경비 인정 여부 ⑦ 취득에 관한 기타비용 2. 자본적 지출비용 및 설비비와 개량비 중 필요경비로 인정되는 것은. 3. 양도비용 중 필요경비 인정되는 것은. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」 제97조 제1항 의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것이나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-2599, 2005.12.23. 【질의】 (사실관계) 주방의 완전개조로 인하여 지출한 주방상판 등 분리 불가능한 주방개조 비용이 발생함. (질의사항) 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 위의 교체비용을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법 시행령」 제163조 제3항 에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 귀 질의의 주방개조비용이 구체적으로 이에 해당하는지의 여부 는 사실 확인하여 판단할 사항임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-2225, 2005.11.17. 【회신】 1.「소득세법」제95조 제2항 규정의 장기보유특별공제율을 구분하는 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것으로, 귀 사례의 경우 경매에 의하여 당해 토지를 다시 취득한 경우에는 경매대금을 완납한 날로부터 보유기간을 기산하는 것임. 2. 거주자가 법원의 경매를 통하여 취득한 토지를 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 당해 토지의 취득가액은 경락가액에 취득세ㆍ등록세 등 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-501, 2005.04.01. 【질의】 1. 양도차익을 실거래가로 계산 시 「국세청 세금절약 가이드」에서는 증빙서류의 예시로 대금수수 또는 무통장입금 영수증도 해당된다고 하는데, 부동산소개비의 경우 단순한 임의 영수증 또는 무통장입금 영수증도 해당되는지. 취득 외의 양도 시의 부동산소개비도 비용으로 인정되는지. 2. 양도자산의 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용에 있어 공사대금의 경우 세금계산서 외에 인터리어 사업자가 발행한 단순 공사대금 영수증 또는 무통장입금 영수증이 증빙서류로 인정받을 수 있는지. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용과 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비 등은 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한하여 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 지급 사실을 증명할 수 있는 증빙서류에는 공사도급 계약서, 세금계산서, 정규 영수증, 무통장입금 영수증, 기타 대금지급 사실을 입증하는 서류 등이 있으나, 당해 비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 지출증빙을 확인하여 사실 판단할 사항임. 여기서 취득 시의 부동산 중개수수료는 취득에 소요된 부대비용으로 부동산의 취득가액에 포함되는 것이며, 양도 시의 부동산 중개수수료는 양도비에 포함되는 것임 ○ 서면4팀-1715, 2004.10.25. 【질의】 본인은 전세만기가 되었음에도 집주인이 주민등록말소와 연락두절로 법원승소판결 후 본인이 경매신청 중임. 만약 본인이 사천만원에 경매낙찰 받을 경우 전세금과 상계 처리되어 2200만원을 손해 보게 되는데 양도소득세 계산 시 2200만원이 취득가액에 포함되는지 아니면 필요경비에 들어가는지. 【회신】 부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도 시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 주택임대차보호법 제3조 에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것이나, 전세권자와 경락인이 동일한 경우로 대항력이 없는 전세보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는데 소요된 대가로 볼 수 없는 것으로 그 부동산의 취득가액에 포함되지 아니하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-425, 2005.03.23. 【질의】 (부동산 매매계약서 내용) - 명도는 매도자 책임하에 2005. 2.17.까지 완료하며, 그 비용은 매도자가 부담함. - 계약 후 최대한 빠른 명도를 위해 7일 내에 현 세입자가 명도에 협조해 줄 것을 개별면담 및 내용증명 발송할 것이며, 이에 불응 시 곧 바로 명도소송을 진행하기에, 명도자의 선량한 양심으로 최대한 빠른 명도를 위해 법적인 조치를 취했음에도 2005. 2.17. 이후로 지연될 땐 위 기간에 40일을 더함. 단, 매수자는 명도지연을 이유로 해약을 요구하지 않으며, 위 기한 경과 시 매매쌍방의 협의에 의해 수령한 계약금 및 중도금에 대해 연 12％로 지연상금을 배상함. (질의 내용) - 위 계약을 체결하기 위하여 일반적인 상거래에서는 지급하지 않아도 되는 명도비용을 지급하여야 하는 특별 조항이 있으며, - 위 계약 하에서는 건물 양도 시 지연상금을 배상하지 않기 위해서는 필수적으로 발생하는 명도비용을 양도소득세 신고 시 직접비용으로 필요경비에 산입하는 것인지. 【회신】 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 소득세법 시행령 제163조 제5항 각호의 경비를 말하는 것이며, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함하는 것이나, 귀 질의와 같이 별도의 명도비용과 지연배상금은 이에 해당하지 아니하는 것임. |