실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 취득가액 또한 제증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 실지거래가액으로 인정하는 것이며, 이를 인정할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 따라 결정함
전 문
[회신]
“양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로, 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 실지거래가액은 장부를 기장한 경우에도 취득에 관한 제증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정하는 것이며, 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것입니다.
자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액을 산정함에 있어, 양도자산의 보유기간 증에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산 시 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것입니다.
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 취득가액 (2005.12.31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005.12.31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005.12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) ○ 소득세법 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1080, 2005. 6.28. 【질의】 (사실관계) 1. ○○시 ○○구(주택 및 주택 외 투기지역) 소재 토지를 1989. 8월 상속받은 후 나대지 상태로 보유하다가 1992. 6월 동 토지에 근린생활시설을 신축하여 건물을 임대하고 부동산임대업으로 사업자등록을 한 후 장부를 기장하여 부가가치세 및 종합소득세를 신고하고 있음. 2. 건물 신축 후 장부를 기장하면서 토지 및 건물의 실지거래가액을 알 수 없어 임대사업 개시일 현재의 국세청 기준시가로 기장하였으며, 건물가액에 대하여 현재까지 감가상각을 하여 종합소득세 신고 시 필요경비로 공제하였음. 3. 위의 토지 및 건물을 양도하고 양도소득세 신고를 하고자 함. (질의사항) 1. 실지거래가액을 양도차익을 산정하는 경우 취득가액을 장부가액(기준시가)으로 할 수 있는지 아니면 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목(매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액)으로 하여야 하는지. 2. 취득가액 산정 시 부동산임대소득금액에서 공제한 감가상각비를 취득가액에서 차감하는지 또는 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목의 방법에 의한 취득가액의 경우에는 감가상각비를 차감하지 아니하는지. 【회신】 1. 투기지정지역에 소재하는 부동산을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것이며, 이 경우 취득가액을 장부에 기장한 경우에도 취득에 관한 제증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액을 산정함에 있어, 양도자산의 보유기간 증에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산 시 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-1677, 2005.09.16. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물 출자하는 경우 현물 출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상 양도된 것으로 보는 것임. 동 사업자가 공동으로 건물을 신축하여 본인들이 자가 사용하는 건물에 대하여는 당해 공동사업자의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이며, 자가 사용하는 새로운 건물의 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 건물의 사용검사필증 교부일(다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일), 그 부수 토지는 현물 출자일이 되는 것임. 3. 생략 ○ 재소득46073-80, 2002.05.08. 【회신】 공동사업자인 주택신축판매업자 또는 부동산매매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 현물 출자된 토지는 소득세법시행령 제55조 제1항 의 규정에 의하여 “공동사업에 현물출자한 당시의 가액”을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임. |