[회신]
「조세특례제한법」 제97조 “장기임대주택에 대한 양도소득세 감면”의 규정을 적용함에 있어서 임대하던 주택을 헐고 재건축하여 임대한 경우에는 재건축공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하는 것이며, 국민주택에 해당하는지 여부에 대하여는 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 따른 양도당시의 현황에 따라서 판단하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| - 1997년부터 20평 미만의 주택을 전국에 걸쳐 매입하여 6채를 임대하고 있는 개인 임대사업자로 사업자등록하고 있음. - 개인임대주택사업을 시작 당시에 10년을 임대하고 팔면 양도소득세가 전액 감면된다고 알고 있음 - 위 6채 중에 어떤 것은 재건축하여 40여 평이 된다고 하는데, 그렇게 되는 경우에도 10년 이상만 임대하게 되면 양도소득세가 감면되는지 여부와 변경된 주택을 어떻게 신고하는지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 임대주택이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001.12.29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998.12.28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998.12.28. 개정) ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001.12.29. 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 대통령령이 정하는 거주자라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001.12.31. 개정) ③ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. ④ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 1. 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 2. 임대차계약서 사본 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 ⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. [개정 2000. 1.10.] 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 4. 5호미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-777, 1995.03.29. 【질의】 질의 1. 1986년 1월 1일 이후 준공된 아파트를 매입하여 임대 중에 있을 때 그 아파트의 재건축으로 임차인을 퇴거시켜야 할 경우, 재건축공사 기간을 임대기간으로 인정받을 수 있는지. 질의 2. 질의1의 경우, 재건축 시행 전에는 국민주택이었으나 시행 후 주택의 규모가 국민주택을 초과했을 경우에도 양도소득세를 감면 받을 수 있는지. 【회신】 조세감면규제법 제67조(☞현행 조세특례제한법 제97조 ) “장기임대주택에 대한 양도소득세 감면”의 규정을 적용함에 있어서, 임대하던 주택을 헐고 재건축하여 임대한 경우에는 재건축공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하는 것이며, 또한, 국민주택에 해당하는지 여부에 대하여는 소득세법시행령 제53조 (☞현행 제162조)의 규정에 따른 양도당시의 현황에 따라서 판단하는 것임. ○ 재일46014-1117, 1995.05.04/ 【회신】 1. 장기임대주택의 정의 장기임대주택이란 거주자(개인) 또는 임대주택사업자인 법인이 국민주택규모 이하의 주택(25.7평 이하)과 건물연면적의 2배 이내의 부수토지를 소유하면서 타인에게 5년 이상 장기적으로 임대한 주택을 말하며 공동주택에 해당하는 다세대주택이나 다가구주택도 국민주택규모 이하인 경우에는 해당됨. 따라서 국민주택규모를 초과하는 주택이나 부수토지가 건물 연면적의 2배를 초과하는 주택은 5년 이상 임대하였다 하더라도 조세감면규제법에서 정하는 장기임대주택에는 해당하지 않음. 2. 감면대상자 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자 3. 주택의 종류에 따라 감면율의 적용 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 국민주택규모(25.7평) 이하의 주택과 부수토지가 건물 연면적의 2배 이내인 주택을 5년 이상 장기 임대한 경우에는 주택의 유형에 따라 감면율이 다음과 같이 적용됨. 1986. 1. 1. 이후 신축된 주택이나 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 주택을 5년 이상 임대 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 50％를 감면하고, 10년 이상 임대 후 양도하는 경우에는 100％ 감면됨. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 임대주택법상 건설임대주택과 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 매입임대주택으로서 1995. 1. 1. 이후 취득 시 입주된 사실이 없는 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 100％를 감면함. * 임대주택법에 의한 임대사업자 ․ 5호 이상의 주택을 임대하기 위하여 임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 건설교통부장관이 정하는 바에 따라 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록한 자 |