전 문
[회신]
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 귀 질의의 경우 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 확인하여 사실 판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 ○○도에 소재한 토지(임야 및 전)를 양도하면서 실지거래가액으로 신고할 경우 【질 의】 1. 아래와 같은 사항에 대하여 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부? ① 타인명의 주택이 존재할 경우 매수자의 요구로 주택을 매입하여 토지와 건물을 양도할 경우 주택취득비 ② 위와 같으나 주택이 미등기 상태인 경우 ③ 관리지역 임야에 산지전용신고 후 대체산림자원 조성비, 면허세, 벌목 및 측량비, 산림경영계획서 작성비용 등 ④ 지적분할과 관련하여 지출된 측량비 ⑤ 고압선 철탑과 관련하여 한전과 지상권설정을 위한 측량비와 지적분할비 ⑥ 분묘기지권 1기에 대한 이장비 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정) 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002.12.18. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996.12.31. 신설) ② 생략 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000.12.29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000.12. 29. 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12.29. 개정) ○ 소득세법시행령 제67조 【즉시상각의 의제】 ② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. (1998.12.31. 신설) 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (1998.12.31. 신설) 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 (1998.12.31. 신설) 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 (1998.12.31. 신설) 4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 (1998.12.31. 신설) 5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (1998. 12.31. 신설) ○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다. (1998. 8.11. 직제개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금등의 사업비용과 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다). 다만, 「개발이익환수에 관한 법률」 제12조 의 규정에 의하여 양도소득세가 개발비용에 계상된 경우의 개발부담금상당액을 제외한다. (2005. 3.19. 개정) 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 ○ 소득세법기본통칙 97-11 【묘지이장비 등의 필요경비산입】 토지의 이용편의를 위하여 지출한 묘지이장비용은 양도자산의 필요경비로 산입한다. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-770, 2005.05.17. 【회신】 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입하는 것이나 다만, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득 당시의 기준시가에 「소득세법 시행령」 제163조 제6항 제1호 의 금액을 가산한 금액을 양도자산의 필요경비로 산입하는 것임. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1673, 2004.10.20. 【회신】 토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 동 토지의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용은 소득세법시행령 제163조 제3항 에서 규정하는 자본적지출액 등으로서 필요경비에 산입하는 것이나, 귀 질의의 공사비가 이에 해당하는지의 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항임. 위와 관련하여 기 질의회신문(재일 46014-2096, 1993. 7.22.)을 참고바람. ○ 국심2003서2408, 2004.01.14. 【제목】 부동산을 분할하기 위해 지출한 지적측량수수료는 양도소득의 필요경비로 인정됨 ○ 서면4팀-2287, 2005.11.23. 【회신】 1. 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 “지정지역”에 소재하는 부동산의 경우 그 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 과세하는 것이며, 이 경우 양도일은 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하는 것이므로 잔금청산일 및 등기접수일 중 빠른 날이 지정일 이후에 도래하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것임. 2. 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 소득세법 시행령 제163조 제5항 각호의 경비를 말하는 것이며, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함하는 것이나, 귀 질의 묘지이장관련 소송비용은 이에 해당하지 아니하는 것임. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 3. 그리고 토지의 이용편의를 위하여 지출한 묘지이장비용은 양도자산의 필요경비(자본적지출)로 산입하는 것이며, 이 경우 세금계산서 등 영수증을 수수하여 양도소득세 신고 시 제출함으로써 그 사실관계가 확인되는 경우에 필요경비로 인정하는 것임 ○ 소득46011-1832, 1995.07.04. 【질의】 주유소를 경영하는 거주자가 당초 농지에 주유소를 설치하기 위하여 농지의 전용허가 조건으로 부담한 농지조성비 및 전용부담금을 당해 주유소업의 소득금액 계산에 있어서 필요경비로 산입할 수 있는지 여부 【회신】 귀 질의와 같이 주유소업을 영위하는 거주자가 농지에 주유소를 신축하기 위하여 농지의 보전 및 이용에 관한 법률 제4조 제4항 및 동법시행령 제6조의 규정에 의하여 농지전용허가 조건으로 부담한 농지조성비 및 전용부담금은 당해 토지에 대한 자본적 지출에 해당하는 것임. ○ 서면4팀-146, 2005.01.19. 【질의】 - 건축주는 ○○공사로부터 토지를 매입하여 관할구청의 건축허가를 받아 2차에 걸쳐 2개동을 건축한 후 임대와 골프연습장으로 영업 중 - 동 토지의 매입 당시 지목은 학교용지였으며, 학교설립계획이 수립되면 가설건축물을 자진 철거할 것을 조건으로 하였음. - 동 건축물의 사용승인(임대건물: 2002. 2., 골프연습장: 2003. 5.) 후 일정단위 기간으로 존치기간을 연장하여 왔음. - 건축주의 예상과 달리 학교설립계획이 조기 수립되어 관할구청에서 허가조건대로 철거를 요구하고 있으며, 관할교육청에서는 토지보상협의 요청 |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| - 건축주는 교육청을 상대로 학교설립계획 취소소송을 진행 중에 있으나 패소할 경우 자진하여 또는 행정대집행에 의하여 가설건축물을 철거하여야 할 형편임. - 건축주와 교육청은 토지수용계약을 하고 교육청에서는 보상예정가격을 통보한 상태임(건물은 수용대상이 아니고 토지만 수용대상임). (질의사항) 위와 같이 건물철거 후 토지만을 학교용지로 양도(수용)하는 경우 1. 건물의 취득가액과 철거비 등이 토지의 양도소득세 계산 시 토지의 이용편의를 위하여 지출한 비용으로 보아 필요경비로 공제가능한지 여부 2. 패소의 경우 가설건축물의 철거가 건축법에 의하여 관할구청에 의하여 이루어지거나 또는 본인이 자진하여 철거하는 경우 토지의 이용편의를 위한 것으로 인정되는지 여부 【회신】 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입하는 것임. 이 경우 토지의 이용편의라 함은 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때를 말하는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 관련 사실을 확인하여 판단할 사항임. |