공유물 분할 양도여부

공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할만 하는 경우 양도 또는 증여에 해당하지 아니함.

[회신] 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할만 하는 경우 양도 또는 증여에 해당하지 아니하나 공유지분이 변경되는 경우에는 그 변경되는 부분이 유상이전 또는 무상으로 이전됨에 따라 양도소득세 또는 증여세가 과세되는 것입니다. 그러나 각 필지를 합필한 후 다시 소유지분별로 분할하는 경우에는 양도 또는 증여로 보지 않는 것이며, 귀 사례의 경우 공유지분의 변경 여부등에 대하여는 관련 사실을 종합하여 판단하는 것입니다. ※ .붙임자료 1. 질의내용 요약 ○ 내 용 - 연접한 3필지의 토지(필지별 공시지가 동일하나 취득시기 및 취득가액 상이함)를 6인이 공유하고 있음 - 동 공유토지를 아래와 같이 분할하는 경우 면적의 증감이 있음. ․ 분할내역 | 구분 소유자 | 00동 1번지 | 00동 2번지 | 00동 3번지 | 지분면적 | 분할면적 | 증감 면적 | | 76.2.10 | 02.11.26 | 소계 | 02.11.26 | 0 2.11.26 | 소계 | 0 2.11.26 | 02.11.26 | 소계 | | 상속 | 공유물분할 | | 매매 | 공유물분할 | | 매매 | 공유물 분할 | | | A | 165.27 | 75.64 | 240.91 | 52.86 | -52.86 | 0 | 39.67 | -39.67 | 0 | 257.8 | 240.91 | 16.89 | | B | 165.27 | 196.09 | 361.36 | 52.86 | -52.86 | 0 | 39.67 | -39.67 | 0 | 257.8 | 361.92 | -104.12 | | C | 165.27 | -165.27 | 0 | 52.86 | 173.70 | 226.57 | 39.67 | -39.67 | 0 | 257.8 | 226.57 | 31.23 | | D | 165.27 | -165.27 | 0 | 52.86 | 286.99 | 339.86 | 39.67 | -39.66 | 0 | 257.8 | 339.86 | -82.06 | | E | 165.27 | -165.27 | 0 | 52.86 | -52.86 | 0 | 39.67 | 198.33 | 238.0 | 257.8 | 238.0 | 19.8 | | F | 165.26 | -34.69 | 130.57 | 52.86 | -52.86 | 0 | 39.67 | 79.33 | 119.0 | 257.79 | 249.57 | 8.22 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 소계 | 991.61 | -258.77 | 732.84 | 320.16 | 249.25 | 566.43 | 238.02 | 118.98 | 357 | 1,546.79 | 1,656.83 | -110.04 | ○ 질 의 ① 위 지번의 증.감된 부분을 증여 또는 양도로 보는지 여부. ② 증가된 면적에 대한 취득시기 및 취득원인은 무었인지 ③ 증가된 면적의 취득가액은 어떻게 정하는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제 88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전 되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003.12.30. 개정; 2006.12.30. 법명개정) ②「도시개발법」기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000.12.29. 개정; 2006.12.30. 법명개정) ○ 소득세법 시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】 ① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다. (94.12.31. 개정) 1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것 2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것 3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것 ② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그때에 이를 양도한 것으로 본다. (94.12.31. 개정) ○ 소득세법 기본통칙 88-2【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】 ① 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. (97.4.8. 개정) ② 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다. (97.4.8. 개정) ③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공유지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다. (97.4.8. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2468, 2005.12.09 【제목】 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유를 목적으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 증가분이 교환되는 것으로 양도에 해당하는 것임 【질의】 (사실관계) - 거주자 갑과 을은 연접한 토지 두필지에 대하여 각각 지분으로 공동소유하고 있었음.(갑과 을은 특수관계자 아님) 1. A필지 (전체면적 804㎡, 지목은 전) ㆍ갑소유 597.74㎡ ㆍ을소유 206.26㎡ 2. B필지 (전체면적 2,330㎡, 지목은 전) ㆍ갑소유 1,732.26㎡ ㆍ을소유 597.74㎡ - 위와 같이 연접한 두필지의 토지에 대하여 각각 단독소유로 소유권을 이전하기 위하여 잡은 A필지에서 자신의 지분인 597.74㎡를, 을은 B필지에서 자신의 지분인 597,74㎡를 각각 상대에게 이전하는 교환을 하였으며, 등기부상에는 등기원인을 공유물분할로 하였음. - 위의 각 토지는 개별공시지가가 낮아 전체면적을 기준으로 하여도 금액의 차이가 100만원 미만임. (질의사항) 1. 위와 같이 공유물을 단독소유로 이전하는 경우로서 면적은 동일하나 개별공시지가가 약간의 차이가 날 때 이를 공유물분할로 보아 양도에 해당하지 않는지 여부 2. 투기지역에서 갑이 B필지 전체를 양도하는 경우 지분정리로 취득한 토지의 취득가액의 산정 【회신】 1. 2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지 또는 연접된 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유로 공유물 분할하는 것은 양도로 보지 아니하는 것이나, 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유를 목적으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 증가분이 교환되는 것으로서 이는 「소득세법」 제88조 에서 규정하는 양도에 해당하는 것임. 2. 투기지정지역 내의 부동산은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이며, 이 경우 교환으로 취득하는 부동산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임. 다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임. ○ 재일46014-1412, 1995.06.12 【제목】 다수필지의 공동소유 토지를 합필한후 소유지분별로 분할한 경우 양도.증여에해당되지 아니함 【회신】 1. 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할만 하는 경우 양도 또는 증여에 해당하지 아니하나 공유지분이 변경되는 경우에는 그 변경되는 부분이 유상이전 또는 무상으로 이전됨에 따라 양도소득세 또는 증여세가 과세되는 것임. 2. 귀문의 경우 각 필지별로 계산하여 공유지분이 변경되는 부분은 양도 또는 증여로 보는 것이나 각 필지를 합필한 후 다시 소유지분별로 분할하는 경우에는 양도 또는 증여로 보지 않음. ○ 서면4팀-1818, 2007.06.01 【제목】 연접된 다수 필지의 공유필지를 소유자 지분으로 각각 분할함에 있어 금액은 당초 소유지분과 같으나 면적이 당초 소유지분과 다른 경우 양도로 보는지 여부 【질의】 (사실관계) - 연접한 10필지의 토지(필지별 지목과 공시지가가 상이)를 갑, 을 2인이 각각 7/10과 3/10을 공유하고 있음. - 동 공유토지를 갑은 4필지, 을은 6필지를 각각 단독으로 소유하기로 하고 분할하고자 함. ㆍ분할내역(예정) 구 분 갑(소유지분) 을(소유지분) 분할전 금액 7/10 3/10 분할후 금액 7/10 3/10 면적 6/10 4/10 ＊ 금액은 공시지가 기준임(감정평가가액이나 매매사례가 없음) (질의) - 상기와 같이 연접된 다수 필지의 공유필지를 소유자지분으로 각각 단독필지로 소유하기 위해 공유물을 분할함에 있어, 금액은 당초(분할전) 소유지분과 같으나 면적이 당초(분할전) 소유지분과 다른 경우 양도에 해당하는지 여부 【회신】 2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지 또는 연접된 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유로 공유물 분할하는 것은 양도로 보지 아니하는 것이며, 양도당시 연접하지 않는 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유를 목적으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교 환되는 것으로서 이는 「소득세법」 제88조 에서 규정하는 양도에 해당하는 것이 나, 귀 질의의 경우 공유물 분할로 볼 것인지 양도에 해당하는지는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ○ 재산46014-1012, 2000.08.18 【제목】 2인 이상이 공유하는 토지로서 양도당시 연접하지 않는 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유 목적으로 서로의 지분을 정리하는 것은 ‘교환’으로서 양도에 해당함 【질의】 (사실관계) 1. 1967. 12. 13부터 부산시 ○○구 ○○동 XX번지의 토지(답) 1,210㎡ (갑)이 3분의 2, (을)이 3분의 1의 지분으로 공동 소유하던 중, 1974. 7. 5 토지구획정리사업이 완료되어 ○○동 XXX-XX번지 342.26㎡(이하 A토지라 함)와 같은동 XXX-AA번지 224.52㎡(이하 B토지라 함) 등 연접하지 않은 두 필지를 배분받아 각각 당초 지분대로 공동소유로 소유권 등기하였음. 2. 두 필지로 나누어진 위 토지를, (갑)과 (을)이 협의하여 A토지는 (갑)의 소유로, B토지는 (을)의 소유로 지분정리하고자 함. 즉, (갑)은 A토지의 (을)의 지분(약 114.08㎡)을 갖고, (을)은 B토지의 (갑)의 지분(149.68㎡)을 가지기로 협의중에 있음. (질의사항) 위 협의대로 소유권을 상호 이전하는 경우 아래와 같은 양설이 있어 질의함. 〈갑설〉 토지의 교환거래로서 (갑), (을)이 상대방에 이전하는 토지는 각각 양도 로 봄. 〈을설〉 ‘공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할’하는 경우에는 양도로 보지 아니하는 바(소득세법기본통칙 88-2 제3항), 이 건 토지는 소유자의 의지와는 하등의 관계없이 구획정리사업으로 인하여 구획정리전 1필지가 2필지로 된 것이므로 지분권의 소유형태 변경인 점은 차이가 없으니 공유지분이 변경되는 부분만 양도로 봄. 【회신】 2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지 또는 연접된 2필 이상의 토지를 각각 1인 단독소유로 공유물분할하는 것은 양도로 보지 아니하는 것이나, 양도당시 연접하지 않는 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유를 목적으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교환되는 것으로서 이는 소득세법 제88조 에서 규정하는 양도에 해당하는 것임. ○ 서면5팀-1553, 2007.05.14 【제목】 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 의미함 【질의】 (사실관계) - 등기부상 1971년 3월에 매매등기된 사실경위는 다음과 같음. 이등기 전매도인과 갑(현재 등기상 소유자)의 배우자는 친자매 관계로 전매도인은 갑에게 대여금이 있었으나 변제할 여력이 없자 땅을 매수하라고 했지만 변제할 돈보다 땅의 가치가 더 컸기 때문에 돈이 여의치 않아, 이부동복관계에 있는 외조카가일단 전매도인에게 매매대금을 정산하면서 매매를 체결하였고 전매도인은 그 매매 대금을 외조카로부터 수령후 일부 대여금을 정리하고 갑에게 등기를 넘겨 줌. - 갑은 돈의 여력이 없자 등기 일년 후 외조카에게 1972년 3월경에 땅과 대물변제를 하고 조카네는 1972년 3월부터 밭농사를 조금씩 일구기 시작하였기에 갑은 이미 대물변제로 매매가 확정체결된지라 등기이전을 하라고 외조카한테 얘기를 했지만 이전등기를 해가지 않음. - 2005년 외조카가 사망한 후에 그의 상속인들이 소송을 제기하여 판결문에 1972년 3월 매매를 원인으로 소유권이전을 해주라고 판결이 남. (질의내용) - 위의 경우 양도소득세가 과세되는지 여부 【회신】 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임. 귀 질의의 경우가 양도에 해당하는지 여부는 구체적인 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. 한편, 자신의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. ○ 서면5팀-2704, 2007.10.08 【제목】 취득시기가 다른 토지를 합필 후 분할하여 양도하는 경우 취득가액의 산정방법 【질의】 (사실관계) ① 2003년 3월 38일 432-9소재 318㎡를 355,200,000원에 취득 ② 2003년 4월 26일 432-10소재 235㎡, 432-11소재 156㎡, 432-12소재 145㎡, 432-23소재 140㎡를 644,000,000원에 취득한 후, 상기 ①, ② 토지를 합병 함. ③ 합병 후 토지 면적은 994㎡이며, 번지는 432-9로 통합됨. ④ 2006년 12월 27일 합병 토지의 일부인 197㎡룰 432-25로 분할하여 매매함. ⑤ 당해 매매토지인 432-25는 합병 전 432-9소재 318㎡와 432-11소재 156㎡의 일부 토지(지적도 및 기타 증빙자료를 통해 입증 가능함)로써 당해 취득가액은 취득당시 매매계약서를 통해 확인가능 함. (질의내용) 상기, 매매토지에 대한 양도소득에 신고에 있어 양도가액은 양도일 당시의 양도가액으로 산정하나, 당해 취득가액은 어떻게 산정하는 것이 합당한지. 〈갑설〉 취득가액이라 함은 자산의 취득에 소요되는 실지거래가액으로 규정하고 잇는 바, 합병 후 당해 토지를 양도했다 하더라도 양도토지에 대한 합병전 토지의 구분이 명백하고, 해당 취득가액을 알 수 있는 바, 합병전 해당 토지의 가액을 취득가액으로 산정해야 한다. ◈ 상기 취득가액 산정예 (355,200,000원＋36,244,224원) ──────────────── × 197㎡ ＝ 162,688,844원 (318㎡＋156㎡) ※ 전체 취득가액(644,000,000원)을 해당 필지의 취득당시 기준시가로 안분한 금액임(432-11에 해당하는 금액임) 〈을설〉 토지가 합병된 이상 양도토지에 대한 취득가액은 합병 전 각 필지의 취득가액을 알고 있다 하더라도 이를 무시하고, 총취득가액을 총합병토지면적으로 안분하여 매매토지 면적에 해당하는 금액을 취득가액으로 산정해야 한다. ◈ 상기 취득가액 산정예 (355,200,000원＋644,000,000원) ──────────────── × 197㎡ ＝ 198,030,583원 (318㎡＋676㎡) 【회신】 양도소득세 과세대상 자산의 양도에 따른 양도차익을 산정함에 있어 그 양도가액 및 취득가액은 「소득세법」 제96조 및 동법 제97조 규정에 따라 당해 자산의 양도 및 취득당시 실지거래가액에 의하는 것임.