거주자가 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하고 일반분양분 토지를 시공사에게 양도하는 행위가 토지의 양도인지 또는 공동사업의 지분양도인지의 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항인 것임
전 문
[회신]
거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조의 규정에 의하여 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것이며,
귀 질의의 일반분양분 토지를 시공사(또는 제3자)에게 양도하는 행위가 토지의 양도인지 또는 공동사업의 지분양도인지의 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항인 것입니다.
거주자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택은 자가사용하고 잔여주택은 일반분양하는 경우 일반분양하는 주택(그 부수토지 포함)에서 발생하는 소득에 대하여는 당해 주택신축판매업에 대한 공동사업자의 사업소득으로 보는 것이며,
귀 질의의 경우 시공사 또는 토지 양수인에게 사업소득에 대한 법인세 또는 종합소득세가 과세되는지의 여부는 위의 결과(양도 ․ 양수하는 자산이 토지인지 또는 공동사업의 지분에 해당하는지의 여부)에 따라 판단하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) 1. 건축주 6인(기준미달로 재건축조합설립인가를 받지 못함)이 거주하던 빌라를 철거하고 아파트 14세대를 신축하는 재건축을 결의, 관할관청에서 건축허가를 득함(건축주 자가소유 6세대, 일반분양 8세대) 2. 시공사를 선정한 후 관할관청에 공사착공계 제출 3. 신축아파트 건물골조 완료시점에서 재건축이 진행 중인 해당토지 중 일반분양분에 해당하는 8/14만큼의 토지를 시공사에 양도(소유권이전 및 등기) 4. 관할관청에 건축허가서 및 착공계상의 건축행위자를 기존 건축주 6인에서 건축주 6인(지분 6/14)과 시공법인(지분 8/14)으로 변경 5. 신축아파트 완공후 건축주지분 6세대는 건축주 각각의 명의로 보존등기하고 시공사지분 8세대는 시공사 명의로 보존등기 6. 시공사는 8세대를 일반분양하여 분양금으로 공사비충당 및 이익창출 (질의사항) 위의 경우 1. ① 공동사업현물출자에 해당하여 토지전체에 대하여 양도소득세가 과세되는지 또는 시공사에 양도하는 일반분양분(8/14)에 대하여만 양도로 보는지 ② 일반분양분(8/14)의 토지를 시공사에 양도하는 경우 토지의 양도에 해당하는지 또는 공동사업의 지분양도에 해당하는지 여부 ③ 건축주 6인이 공동사업자등록을 하여야 하는지 또는 일반분양분(8/14)의 토지를 시공사에 양도할 때 건축주 6인과 시공사가 공동명의로 사업자등록을 하여야 하는지 ④ 건축주 6인에게 사업소득세가 발생하는지 또는 건축주와 시공사에게 공동으로 사업소득이 발생하는 것으로 보아 각 지분만큼의 종합소득세와 법인세가 발생하는 것인지 ⑤ 건축주 지분 6세대에 대하여 매출부가가치세가 발생하는지 여부 및 발생하는 경우 그 귀속자는 누구인지 2. 위의 사실관계 중 일반분양분에 해당하는 토지를 시공사로 양도(소유권이전)하는 시점을 보존등기 직전으로 하는 경우 질의 1.의 내용은 어떻게 되는지 3. 위와 같이 재건축을 하는 도중(건물착공일로부터 보존등기 전까지) 일반분양분에 해당하는 토지의 전부 또는 일부를 시공사가 아닌 제3자에게 양도하고 건축허가서 및 착공신고서 상의 건축행위자를 기존의 건축주 6인에서 건축주 6인과 토지의 양수인으로 변경하는 경우 |
| 1. 질의내용 요약 |
| ① 기존 건축주 6인이 공동사업자등록을 하여야 하는지 또는 토지 양수인을 포함한 건축주 6인과 토지 양수인 명의로 공동명의로 사업자등록을 하여야 하는지 ② 건축주 6인에게 사업소득세가 발생하는지 또는 건축주와 토지 양수인에게 공동으로 사업소득이 발생하는 것인지 ③ 공동사업현물출자에 해당하여 토지 전체에 대하여 양도소득세가 건축주 6인에게 과세되고 재건축 시공 중 제3자에게 양도하는 토지에 대하여 공동사업의 지분을 별도로 양도하는 것으로 보는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. ○ 부가가치세법 제5조 【등 록】 ① 신규로 사업을 개시하는 자는 사업장마다 대통령령이 정하는 바에 의하여 사업개시일부터 20일 이내에 사업장 관할세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 개시하고자 하는 자는 사업개시일전이라도 등록할 수 있다. (1998. 12. 28 개정) ○ 부가가치세법 시행령 제7조 【등록신청과 등록증 교부】 ① 법 제5조 제1항의 규정에 의하여 등록하고자 하는 사업자는 사업장마다 다음 각호의 사항을 기재한 사업자등록신청서를 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (1994. 12. 31 개정) ② 제1항의 신청서에는 다음 각호의 서류를 첨부하여야 한다. 다만, 법 제5조 제1항 단서의 경우에 당해 법인의 설립등기전 또는 사업의 허가등록이나 신고전에 등록을 하는 때에는 법인설립을 위한 발기인의 주민등록표등본 또는 사업허가 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 신청서 사본사업등록신청서 사본사업신고서 사본이나 사업계획서로 이에 갈음할 수 있다. (2001. 12. 31 단서개정) ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. ○ 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-214,2005.02.01 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것임. 2. 자산의 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나 소득세법 제96조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것임. 3. 사업상 목적으로 공동사업을 영위하는 공동사업자가 국민주택규모를 초과하는 주택을 공동으로 신축하여 일반인에게 분양하는 경우에는 재화의 공급에 해당하는 것이며, 당해 재화의 공급과 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하는 것임. 4. 거주자가 공동으로 주택을 신축하여 본인들이 거주할 1주택은 자가사용하고 잔여주택은 일반분양하는 경우 공동사업자 본인들이 자가사용하는 1주택에 대하여는 당해 주택신축판매업의 소득금액계산에 있어서 총수입금액 및 필요경비에 산입하지 아니하는 것임. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-101,2005.01.12 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 귀 질의가 이에 해당되는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임 공동사업에 있어서 과세기간 중 그 구성원이 탈퇴하면서 나머지 다른 공동사업자에게 자기지분을 양도하여 그 지분의 변동이 발생한 경우에는 변동시마다 공동사업자별 소득분배비율에 의거 당해 거주자별로 소득금액을 구분계산하는 것임. ○ 서면1팀-443, 2005.04.26 1. 2인 이상의 주택소유자들이 보유하던 주택을 철거하고 국민주택규모를 초과하는 주택과 상가를 신축하여 각각 1세대씩 배정받는 경우에는 이를 재화의 공급으로 보지 아니하고 당해 공동사업자의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액에 산입하지도 아니하는 것이나, 잔여주택 또는 상가를 일반인에게 분양하거나 시공사에게 공사비로 대물변제하는 경우에는 재화의 공급으로서 부가가치세가 과세되고 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며, 이 경우 부가가치세 및 종합소득세 납세의무자는 기존 주택소유자들이 되는 것임. 2. 주택을 신축하여 판매하는 사업자가 국민주택규모를 초과하는 주택과 상가를 신축함에 있어 기존 주택소유자들로부터 토지를 양도받고 그 대가로 신축주택을 1세대씩 배정한 후에 잔여주택 및 상가를 일반분양하는 경우 기존 주택소유자들에게 배정하는 주택의 건설용역 및 일반분양하는 잔여주택과 상가의 공급에 대하여는 각각 부가가치세가 과세되고 당해 사업자의 총수입금액에 산입하는 것이며, 이 경우 부가가치세 및 종합소득세 납세의무자는 당해 주택을 신축하여 판매하는 사업자가 되는 것임. 3. 귀 질의의 경우 2인 이상의 기존주택 소유자들이 공동사업을 하여 주택 및 상가를 신축한 후에 상가를 시공사에게 공사비로 대물변제한 것인지, 아니면 기존주택 소유자들은 단순히 시공사에 토지를 양도하였을 뿐이고 당해 토지를 양도받은 시공사가 주택 등을 신축하여 기존주택 소유자에게 토지양도의 대가로서 주택 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 을 각각 1세대씩 배정하고 상가는 일반분양하여 공사비에 충당한 것인지 여부는 당사자간의 계약내용 기타 구체적인 사실관계 등을 종합적으로 조사확인하여 판단할 사항임 ○ 부가46015-455, 1995.03.08 연립주택의 소유자들이 공동으로 국민주택규모 이상의 주택을 재건축하여 종전의 소유자 또는 일반인에게 분양함에 있어 당해 주택을 종전의 소유자에게 자기 주거용으로 분양하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이며, 따라서 이와 관련되는 매입세액은 불공제하는 것이나, 잔여주택을 일반인에게 분양하는 경우에는 부가가치세법 제6조 의 규정에 의해 부가가치세가 과세되는 것으로, 이와 관련되는 매입세액은 동법 제17조 제1항의 규정에 의해 공제가능한 것임 ○ 부가46015-333, 2000.02.16 사업자가 용역을 공급하고 그 대가로 부동산(국민주택규모를 초과하는 주택)을 대물변제 받고 세금계산서를 교부받은 경우로서 당해 주택을 부가가치세 과세사업에 사용하는 경우에 당해 세금계산서의 매입세액은 매출세액에서 공제되는 것이며, 당해 주택을 양도하는 경우에는 부가가치세법 제1조 제1항 의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것임 |