1주택 소유한 거주자가 재건축조합의 조합원으로 참여하여 재건축사업이 완료됨에 따라 취득하는 재건축주택을 양도하는 경우 당해 주택의 1세대 1주택 보유기간은 종전주택의 보유기간 및 재건축 공사기간이 포함되는 것임
전 문
[회신]
귀 질의에 대하여 관련 조세법령과 기 질의회신문(재일46014-1198, 1998. 7. 1.),(재산46014-931, 2000. 7.27.), (재일46014-1066, 2000. 9. 5.)을 보내드리오니 참고하시기 바랍니다.
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 (1년 이내에 양도 하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.(2002. 12. 30 후단개정) (16) 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위 (이에 부수되는 토지를 포함한다) 를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2003. 12. 30. 개정) ○ 소득세법기본통칙 89-15【대체취득에 따른 일시 1세대 2주택 비과세요건】 ① 1세대 1주택자인 거주자가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 새로이 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에도 다음 각호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다. 1. 종전 주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족할 것 2. 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 양도할 것 ○ 소득세법시행령 제156조 【 고가주택의 범위 】(2002. 12. 30 제목개정) ① 법 제89조 제3호에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액 (1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것 을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ○ 소득세법시행규칙 제71조 【1세대1주택의 범위 】 ② 영 제154조 제1항 제2호 다목에서 국외이주 기타 재정경제부령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 사유로 당해 주택이 그 보유기간 및 거주기간에 미달하게 되는 경우를 말한다. (2003. 4. 14 개정) 4. 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자가 그 주택재건축사업시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 동법에 의한 사업계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우 (2004. 6. 3. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-1198,1998.07.01 【질의】 1. 본인은 가구 1주택 소유자로 4년 거주한 주택이 재건축사업계획에 포함되었음. 법에 의하면 거주하거나 소유 중 멸실되어 재건축한 주택의 경우 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다고 되었으나 공사기일이 3년 이상으로 기간 중 주택을 매입하여 3년 이상 거주하였음 가. 준공된 재건축주택을 매도했을 때 양도세 부과 여부 나. 준공된 재건축주택으로 입주하고 대체취득주택을 매도했을 때 양도세 부과 여부 2. 대체주택을 취득하지 않고 임대주택에서 거주하다 준공된 재건축주택을 매도했을 때 양도세 부과 여부 【회신】 1. 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원으로 참여하여 동 재건축사업의 완료에 따라 취득하는 아파트를 양도하는 경우, 당해 아파트의 보유기간에 종전 아파트의 보유기간 및 재건축공사기간을 통산하여 3년 이상(☞서울시의 경우 2004.1.1부터는 2년 이상 거주하여야 함)이고 양도일 현재 1세대 1주택에 해당하는 경우에는, 소득세법 제89조 (비과세 양도소득) 제3호의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것이며, 2. 동 재건축사업 시행기간 중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 동 재건축사업의 완료에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하면서 거주(☞2003.4.14이후부터는 소득세법시행규칙 제71조 제2항 제4호 에 의거 1년 이상 거주해야 비과세)하던 주택을 양도하는 경우에는, 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 취득일로부터 2년 이내(☞2002.3.30부터는 1년 이내)에 양도하고, 양도일 현재 소득세법시행령 제154조 (1세대 1주택의 범위) 제1항의 요건을 갖추어야 양도소득세를 비과세받을 수 있는 것임 ○ 재산46014-931,2000.7.27 주택을 소유하던 거주자가 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원으로 참여하여 재건축사업이 완료됨에 따라 취득하는 재건축주택을 양도하는 경우 당해 주택의 1세대1주택 보유기간은 종전주택의 보유기간 및 재건축 공사기간이 포함되는 것이나, 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 1세대1주택 보유기간을 계산하는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재산46014-1066,2000.9.5 【질의】 오랫동안 살던 주택이 재건축을 하게 되어 이주비로 전세를 살던 중 1999년 부동산 경기진작을 위하여 아파트를 1년만 보유해도 양도소득세를 내지 않는다는 말에 살고 있던 24평 아파트를 매입하였음 그리고 그해 7월 재건축아파트가 완공이 되어 1가구 2주택자가 되었음 1967년 매입 등기하여 살고 있던 주택이 재건축을 하여 1999. 7. 4 잔금을 내고(추가경비 : 5평값 및 지하차고, 옵션비로 3,730만원) 8. 10 등기를 마친 후 주소를 이전 주택이 소멸된 기간인 1999. 1. 4에 서울 ○○구 ○○동에 있는 ○○아파트 24평을 매입등기하여 살던 중 재건축 아파트가 완공됨 이제 사정상 뒤에 등기를 마친 42평 재건축 아파트를 팔고 소형 아파트에서 살고 싶어 양도소득세가 얼마나 나오는지 알고자 함 먼저 등기를 한 아파트는 서울 ○○구 ○○X동 ○○아파트로 24평이며 국세청 기준시가는 1998. 7. 1에 7,700만원, 2000. 7. 1에 9,100만원이고, 뒤에 등기를 한 아파트는 서울 ○○구 ○○동 ××아파트로 42평이며 국세청 기준시가는 2000. 7. 1에 2억원이고 재건축시 추가로 구입한 5평값 등으로 3,730 만원을 1999. 7. 4에 지불하였음. 참고로 이 아파트의 일반 분양가는 2억400만원임 1) 재건축으로 주택이 소멸된 기간에 구입하여 살던 24평 아파트를 그대로 보유하고, 재건축한 42평 아파트를 양도할 경우 양도소득세는 얼마인지. (재건축전 보유주택은 서울 ○○구 ○○X동 XX번지로 대지 35평의 단층주택이었음) 2) 후에 등기를 한 재건축 42평 아파트를 그대로 보유하고, 먼저 등기한 24평 아파트를 팔 경우 양도소득세를 내는지. (24평 아파트를 매입등기한 1999년은 부동산불경기로 인하여 1년만 보유하면 양도소득세를 감면하여 준다고 하였음) 만약 양도세를 내야 한다면 얼마나 내야 하는지 3) 먼저 등기한 24평 아파트를 먼저 팔고 이어서 42평 아파트를 올해안에 팔 경우 1년내에 두채를 팔게 되어 양도소득세를 내야 하는지 24평 아파트를 올해 팔고 내년에 42평 아파트를 팔면 양도소득세를 내지 않아도 되는지] 【회신】 주택건설촉진법에 의한 재건축사업의 조합원으로 참여한 자(1세대1주택자)가 그 재건축사업시행기간 중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 동법에 의한 사업계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우로서 다른 주택을 양도하는 경우에는 보유기간의 제한없이 양도소득세를 비과세하는 것이며, 귀 질의의 경우, 다른 주택을 양도한 이후 재건축아파트를 양도하는 경우로서 종전주택 보유기간, 재건축공사기간, 재건축아파트의 보유기간을 통산하여 3년 이상 보유(☞서울시의 경우 2004.1.1부터는 2년 이상 거주하여야 함)하고 양도일 현재 1세대1주택이면 양도소득세가 비과세되는 것임 |