전 문
[회신]
사업자가 오피스텔 분양권을 취득하고 부동산임대업으로 사업자등록을 한 후 당해 분양권을 양도하는 경우 당해 분양권 거래가액 중 토지관련분은 부가가치세법 제12조 제1항 제12호 및 제3항 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것이나, 당해 건물 관련분에 대하여는 부가가치세법 제6조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 이 경우 과세되는 공급가액과 면세되는 공급가액의 구분에 대하여는 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 규정을 준용하는 것입니다.
또한, 당해 오피스텔 분양권을 양도한 사업자는 부동산임대업에 대하여 부가가치세법 시행령 제10조의 규정에 의하여 폐업신고를 하고 같은법 제19조의 규정에 의하여 부가가치세를 신고 납부하여야 하는 것입니다.
| 1. 질의내용 |
| 본인은 오피스텔 분양권을 A로부터 취득하여 사업자등록을 하였으나, A가 세금계산서를 발행하여 주지 않아 매입세액공제(환급)를 받지 아니하고 또한 임대를 개시하지 아니한 상태에서 다시 C에게 양도한 경우 부가가치세가 과세되는지 여부 및 당해 오피스텔 매입당시 사실상 주거용으로 매입한 경우로서 C에게 양도한 상태에서 면세사업자로 사업자등록 정정이 가능한지 여부에 대한 질의임. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】 ① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다. 1. 재화 또는 용역의 공급 ② 제1항에서 재화라 함은 재산적 가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말한다. ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. ○ 부가가치세법 시행령 제1조 【재화의 범위】 ① 부가가치세법(이하 법이라 한다) 제1조 제2항에 규정하는 유체물에는 상품․제품․원료․기계․건물과 기타 모든 유형적 물건을 포함한다. ○ 부가가치세법 시행령 제14조 【재화공급의 범위】 ① 법 제6조 제1항에 규정하는 재화의 공급은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. (1999.12.31. 개정) 1. 현금판매․외상판매․할부판매․장기할부판매․조건부 및 기한부판매․위탁매 기타 매매계약에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것 (1999.12.31. 단서삭제) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 부가가치세법 시행령 제10조 【휴업․폐업의 신고】 ① 사업자가 휴업 또는 폐업하거나 법 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 자가 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 지체없이 다음 각호의 사항을 기재한 휴업(폐업)신고서에 사업자등록증과 폐업신고확인서(법령에 의하여 허가를 받거나 등록 또는 신고를 하여야 하는 사업에 한하며, 폐업신고를 한 사실을 확인할 수 있는 서류의 사본을 말한다. 이하 같다)을 첨부하여 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, (이하생략) ○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 공급가액이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서건물 등이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000.12.29. 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서기준시가라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000.12.29. 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000.12.29. 개정) |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| ○ 질의회신 【서면3팀-2000, 2004.09.30.】 사업자가 계약금 및 중도금 등을 지급한 후 당해 재화를 취득할 수 있는 권리(분양권)를 양도함에 있어 당해 분양권 거래가액 중 토지관련분은 부가가치세법 제12조 제1항 제12호 및 제3항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것이나, 당해 건물 관련분에 대하여는 부가가치세법 제6조 제1항 및 동법시행령 제3조의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 이 경우 과세되는 공급가액과 면세되는 공급가액의 구분에 대하여는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항의 규정을 준용하는 것임. 그리고 귀 질의내용과 관련이 있다고 판단되는 관련법령과 유사사례(서삼 46015-10796, 2002. 5.14.)를 참고하기 바람. ○ 질의회신 【서삼46015-10796, 2002.05.14.】 신축 중인 오피스텔을 분양받은 사업자가 계약금 및 중도금 등을 지급한 후 당해 재화를 취득할 수 있는 권리(분양권)를 양도함에 있어 당해 분양권 거래가액 중 토지관련분은 부가가치세법 제12조 제1항 제12호 및 제3항 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것이나, 당해 건물 관련분에 대하여는 부가가치세법 제6조 제1항 및 동법시행령 제3조의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 또한 이 경우 과세되는 공급가액과 면세되는 공급가액의 구분에 대하여는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 규정을 준용하는 것임. |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| ○ 질의회신 【서면3팀-1360, 2005.08.24.】 부가가치세 과세사업을 영위하던 사업자가 자기의 사업을 폐업하기 전에 당해 사업용 부동산을 양도한 경우 부가가치세법 제6조 제1항 의 규정에 의한 재화의 공급으로서 부가가치세 과세대상이며,(이하생략) ○ 질의회신 【서면3팀-199, 2005.02.11.】 1. 부가가치세가 과세되는 사업을 영위하는 사업자가 당해 과세사업을 위하여 사용하던 재화를 타인에게 매각하는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것임. 2. 위와 관련하여 유사한 질의회신문(부가46015-886, 1994. 4.28.)을 참고바람. ○ 질의회신 【서면3팀-1561, 2005.09.16.】 부가가치세 과세사업을 영위하는 사업자가 자기의 과세사업에 사용하던 사업용자산인 소형승용자동차를 매각하는 경우 당해 자동차의 취득 시 매입세액공제 여부 및 공급받는 자의 매입세액공제여부와 관계없이 부가가치세법 제6조 의 규정에 의하여 재화의 공급에 해당되어 부가가치세가 과세되는 것으로 같은법 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 그 공급받는 자에게 교부하여야 하는 것임. ○ 질의회신【부가46015-77, 1997.01.11.】 부동산임대업을 영위하던 사업자가 임대사업에 공하던 건물에 대한 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금은 받고 잔금을 수령하지 아니한 상태에서 폐업한 경우에는 그 폐업일에 당해 재화를 공급한 것으로 보아 실제 거래금액을 부가가치세 과세표준으로 하는 것임. ○ 질의회신 【부가1265-1946, 1981.07.22.】 사업자가 사업에 공하던 부동산을 양도하는 경우에는 양수자가 부가가치세 사업자인지에 불문하고 토지를 제외한 건물 등에 대하여 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제3항의 계산방법에 따라 부가가치세가 과세되는 것임. |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| ○ 질의회신 【서일46011-10168, 2003.02.13.】 귀 질의와 관련하여 기 질의회신문(부가 22601-1515, 1991.11.15.)을 참고하기 바람. (참고: 부가 22601-1515, 1991.11.15.) 사업자가 폐업하는 때는 사업장별로 그 사업을 실질적으로 폐업한 날이 폐업일이 되는 것이나, 폐업한 때가 명백하지 아니한 경우에는 부가가치세법시행규칙 제6조 제2항 에 의하여 폐업신고서 접수일을 폐업일로 보는 것임. 귀 질의의 경우 폐업접수일이 폐업일이 될 수 있는지 여부는 사업장의 상황 등 관련사실을 종합하여 사실 판단할 사항임. ○ 국세심판례【국심97구2597, 1998.05.26.】 【제목】 임대에 공하고 있던 공장건물을 매각하고 동일자로 임대업을 폐업 신고한 경우 「폐업 시 잔존재화」가 아니라 「재화의 공급」으로 봄 【결정이유】 ｏ 또한 폐업 시의 잔존재화에 해당되느냐 하는 것은 거래된 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래되었는지 와 관련이 있으므로 폐업과 관련한 부가가치세법상의 공급시기에 대하여 살펴보면, 부가가치세법 제9조 제1항 에서는 공급시기에 관한 원칙을 정하고 같은조 제4항의 위임에 따라서 같은법 시행령 제21조 제1항에서는 제1호 내지 제11호에 걸쳐서 거래형태에 따른 개별적인 공급시기를 정하면서 단서에서는 폐업 전에 공급한 재호의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 보도록 규정하고 있는 바, 이는 폐업 전에 공급받을 자와 공급가액이 정해져서 부가가치세의 전가가 이루어질 수 있고 따라서 이러한 경우에는 당사자 간의 거래가액을 기준으로 한 과세표준이 계산되어 과세되어야 하는데도 단지 같은항 각호에서 정한 시기가 폐업일 이후에 도래하였다는 이유로 폐업 시 잔존재화로 과세하는 것은 폐업 시 잔존재화에 대한 과세취지에도 어긋날 뿐만 아니라 거래실질 내용과도 부합되지 아니하기 때문에 폐업일을 공급시기로 하여 당사자 간의 거래가액을 기준으로 과세하기 위함이라고 해석된다(국심 90서2553, 1991. 5. 2. 합동회의 같은 뜻임). |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| ｏ 위 사실을 종합하여 보면, 청구인이 1995. 7.15. 쟁점공장을 14억원에 양도하기로 매매계약을 체결하고 1995. 8.14. 부동산임대업 폐업과 동시에 쟁점공장의 소유권을 이전하였음이 확인되므로, 쟁점공장(건물)에 대한 부가가치세는 폐업일전에 거래상대방에게 전가시킬 수 있었다고 하겠으므로, 이러한 경우에는 부가가치세법상의 폐업 시 잔존재화에 관한 규정과 폐업과 관련된 공급시기에 대한 제 규정에 비추어 볼 때에 쟁점공장(건물)의 양도를 폐업 시 잔존재화로 하여 그 공급시기 및 과세표준을 계산하는 것보다는 폐업일을 공급시기로 하고 그 거래가액을 기준으로 과세표준을 계산함이 타당하다 하겠으므로 쟁점공장(건물)을 폐업 시 잔존재화로 과세하여야 한다는 청구인의 주장은 인정할 수 없다. |