전 문
[회신]
부가가치세는 사업장마다 신고 납부하여야 하는 것으로서 건물소유주가 자기의 건물을 임차인에게 임대하고, 임차인이 다시 당해 임차건물에 대하여 전대차계약을 체결하고 건물소유주에게 전대하는 경우 건물소유주인 임대업자와 임차한 부동산을 전대한 전대업자는 각각 부가가치세과세 사업자가 되는 것입니다.
이 경우 부가가치세 과세표준은 부동산 임대용역을 공급하는 임대사업자의 경우 그 대가로 받기로 한 임대료와 부가가치세법 시행령 제49조의 2 제1항의 규정에 의하여 계산한 임대보증금에 대한 간주임대료가 되는 것이며, 전대사업자의 경우에는 전대하고 받는 임대료와 같은법령 같은조 제2항의 규정에 의하여 계산한 전대보증금에 대한 간주임대료가 되는 것입니다.
| 1. 질의내용 |
| 당사는 임대업을 영위하는 내국법인으로 당사가 임대한 건물의 임차인과 다시 전대차 계약과 유사한 무명계약을 체결하고 전차료를 분기별로 월 기본 100만원과 영업이익 중 일정비율에 상당하는 금액으로 하고 임차인이 당사에 지급할 임대료와 상계하여 그 대가를 수수하는 경우 당해 임대용역과 전대용역에 대하여 각각 부가가치세가 과세대상거래에 해당하는지 여부와 과세대상인 경우 공급가액 및 세금계산서 발행 시기에 대한 질의임. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】 ① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다. 1. 재화 또는 용역의 공급 ○ 부가가치세법 제4조 【신고․납세지】 (2003.12.30. 제목개정) ① 부가가치세는 사업장마다 신고․납부하여야 한다. (2003.12.30. 개정) ○ 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화․시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. ○ 부가가치세법 제9조 【거래시기】 ② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화․시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다. ③ 사업자가 제1항 또는 제2항에 규정하는 시기가 도래하기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 이와 동시에 그 받은 대가에 대하여 제16조의 규정에 의한 세금계산서 또는 제32조의 규정에 의한 영수증을 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 각각 당해 재화 또는 용역의 공급시기로 본다. (2003.12.30. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 공급가액이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 ○ 부가가치세법 시행령 제4조 【사업장의 범위】 ① 법 제4조 제1항에 규정하는 사업장은 사업자 또는 그 사용인이 상시 주재하여 거래의 전부 또는 일부를 행하는 장소로 한다. 다만, 다음 각호의 사업에 있어서는 당해 각호에 규정하는 장소를 사업장으로 한다. (1995.12.30. 개정) 4. 부동산임대업에 있어서는 그 부동산의 등기부상의 소재지. 다만, 부동산상의 권리만을 대여하거나 다음 각목의 1에 해당하는 사업자가 부동산을 임대하는 경우에는 그 사업에 관한 업무를 총괄하는 장소로 한다. (1994.12.31. 개정) ○ 부가가치세법 시행령 제22조 【용역의 공급시기】 법 제9조 제2항에 규정하는 용역의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 다만, 폐업전에 공급한 용역의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다. (1978.12.30. 개정) 1. 통상적인 공급의 경우에는 역무의 제공이 완료되는 때 2. 완성도기준지급․중간지급․장기할부 또는 기타 조건부로 용역을 공급하거나 그 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우에는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때 (1993.12.31. 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때 (1977.12.30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 부가가치세법 시행령 제48조 【과세표준의 계산】 ① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금․요금․수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함한다. ○ 부가가치세법 시행령 제49조 의 2 【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】 ① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. 이 경우 국가 또는 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간에 한한다)를 받아 대여하는 경우에 재정경제부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금 또는 임대보증금으로 보지 아니한다. (2000.12.29. 개정) 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금×과세대상기간의 일수 계약기간 1년의 정기예금이자율(당해 예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재) × ──────────────────── = 과세표준 365(윤년의 경우에는 366) ② 사업자가 부동산을 임차하여 다시 임대용역을 제공하는 경우에는 제1항의 산식 중 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금을 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금 - 임차시 지불한 전세금 또는 임차보증금으로 한다. 이 경우 임차한 부동산중 직접 자기의 사업에 사용하는 부분이 있는 경우 임차시 지불한 전세금 또는 임차보증금은 다음 산식에 의한 금액을 제외한 금액으로 한다. (2001.12.31. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 임차시 지불한 전세금 또는 임차보증금 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재 직접 자기의 사업에 사용하는 면적 × ────────────────────────────── 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재 임차한 부동산의 총 면적 ④ 사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 이 경우 월수의 계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제51조 제2항 의 규정을 준용한다. (2006. 2. 9.후단개정) |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| ○ 질의회신 【부가46015-310, 2000.02.15.】 부가가치세는 사업장마다 납부하여야 하는 것이며, 부동산임대업에 있어서는 부가가치세법시행령 제4조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 그 부동산의 등기부상의 소재지를 사업장으로 하는 것이므로 당해 사업장(부동산의 등기부상의 소재지)별로 부가가치세법 제5조 의 규정에 의하여 사업자등록을 하여야 하는 것임. ○ 질의회신 【제도46015-11971, 2001.07.06.】 부동산 전대업자의 사업장은 부가가치세법시행령 제4조 제1항 제4호 단서규정에 의하여 그 사업에 관한 업무를 총괄하는 장소인 것이며, 당해 업무를 총괄하는 장소에서 전대업에 관련된 세금계산서를 교부하여야 하는 것임. ○ 질의회신 【부가46015-2275, 1997.10.02.】 부동산을 임차한 자가 임차한 부동산 중 일부를 다시 임대(전대)하는 경우 전대업자는 전대하고 받는 임대료 등에 대하여 부가가치세 및 종합소득세를 신고 납부할 의무가 있는 것이며 당해 전대업자가 일반과세자에 해당하는 때에는 세금계산서 교부의무도 있는 것임. |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| ○ 질의회신 【부가46015-1642, 1995.09.11.】 부동산임대업을 영위하는 사업자가 부동산임대용역을 제공하고 그 대가를 받는 경우에 부가가치세 과세표준은 지급받기로 한 대가인 것임. ○ 질의회신 【부가46015-1443, 1996.07.16.】 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 임대보증금을 받는 경우에는 부가가치세법시행령 제49조 의 2 규정에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 하여 부가가치세를 납부하여야 하는 것임. ○ 질의회신 【부가22601-860, 1988.05.25.】 부동산전대업을 영위하는 사업자가 임차한 부동산을 전대하고 이를 전대 받은 임차인으로부터 전대보증금과 임대료를 지급받음에 있어서 전대 받은 임차인이 부담하는 임대료 중 일부(전대사업자가 건물주에게 지급하여야 할 임대료 상당액)는 당해 전대 받은 임차인이 건물주에게 직접 지급토록 하고 나머지 차액만을 당해 전대업자가 지급받는 경우라 하더라도 당해 전대사업자의 과세표준에는 전대 받은 임차인이 부담하는 임대료 전액과 부가가치세법 시행령 제49조 의 2의 산식에 의거 계산한 전대보증금에 대한 간주임대료 금액이 포함되는 것임. ○ 질의회신 【부가46015-354, 2001.02.23.】 사업자가 부가가치세가 과세되는 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 부가가치세법 제9조 에 규정하는 시기에 부가가치세법 제16조 에서 규정한 세금계산서를 교부하는 것임. |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| ○ 질의회신 【부가46015-2534, 1998.11.12.】 1. 부동산임대용역의 공급시기는 부가가치세법 제9조 제2항 및 동법시행령 제22조의 규정에 의하여 대금 또는 요금의 영수에 관계없이 대가의 각 부분을 받기로 한 때로서, 부동산임대사업자는 동 공급시기가 속하는 과세기간의 부가가치세 예정․확정신고 시 과세표준 및 세액을 자진신고․납부하는 것임. 2. 또한 거주자의 부동산임대소득에 대한 총수입금액의 계산은 소득세법 제24조 의 규정에 의하여 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의하는 것임. ○ 질의회신 【부가46015-3692, 2000.11.02.】 귀 질의의 경우 사업자가 계약상의 원인으로 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우에 있어서 그 대가가 당해 용역의 공급이 완료된 후에 확정되어 확정된 후에 그 대가를 받기로 한 경우의 공급시기는 공급가액이 확정되어 그 대가를 받기로 한 때로 하는 것임. ○ 질의회신 【서면3팀-1284, 2004.07.05.】 1. 사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우(귀 질의 중 연간임대료를 연초에 일시 선납하는 경우)에는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일이 당해 용역의 공급시기가 되는 것임. 2. 사업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 매월, 매분기, 매반기에 기일을 정하여 받기로 한 경우에 있어서 당해 부동산임대용역의 공급시기는 부가가치세법 제9조 제2항 및 동법시행령 제22조 제2호의 규정에 의하여 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것이며, 이 경우 사업자가 당해 공급시기가 도래하기 전에 동법 제16조의 규정에 의한 세금계산서 또는 동법 제32조의 규정에 의한 영수증을 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 당해 용역의 공급시기로 보는 것임. |
| 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) |
| ○ 질의회신 【서삼46015-10529, 2003.03.31.】 【질의】 부동산임대사업을 영위하는 법인(갑, 임대인)이 부동산을 을(임차인)에게 임대하고 을은 병(전차인)에게 다시 전대하는 경우 병은 사업자등록을 하고 사업을 영위하나 을은 대부분이 사업자등록을 하지 아니하여 병에게 세금계산서를 교부할 수 없는 바, 이 경우 임대용역의 공급에 대하여 갑(임대인)이 병(전차인)을 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부할 수 있는지 여부 【회신】 귀 질의 경우 유사사례(부가 46015-1804, 1998. 8.11.; 부가 46015-2554, 1999. 8.24.; 부가 46015-2383, 1996.11.13.)를 참고하기 바람. ○ 질의회신 【부가46015-1804, 1998.08.11.】 부동산 임차인이 제3자와 전대차계약을 체결하고 전차인에게 임대용역을 공급하는 경우에는 부동산 소유자인 임대인이 임차인에게, 임차인이 전차인에게 임대용역의 공급에 대한 세금계산서를 각각 발행하여야 하는 것임. ○ 질의회신 【제도46015-11971, 2001.07.06.】 부동산 전대업자의 사업장은 부가가치세법시행령 제4조 제1항 제4호 단서규정에 의하여 그 사업에 관한 업무를 총괄하는 장소인 것이며, 당해 업무를 총괄하는 장소에서 전대업에 관련된 세금계산서를 교부하여야 하는 것임. |