집합건물 관리단이 관리비를 입주자들에게 분배하는 경우 세금계산서 교부여부

공동사업자의 한 구성원이 다른 구성원에게 임대업에 공하던 사업용 건물을 증여하여 그 출자지분이 변경된 경우 사업자등록정정신고서에 사업자등록증과 등기등본을 첨부하여 사업자등록정정신청 가능함.

[회신] 1. 부동산임대업을 영위하던 공동사업자의 한 구성원이 다른 구성원에게 당해 임대업에 공하던 사업용 건물을 증여하여 그 출자지분이 변경된 경우 부가가치세법 시행령 제11조 제1항 제7호의 규정에 따라 사업자등록정정신고서에 사업자등록증과 등기등본을 첨부하여 사업자등록 정정신청 가능한 것임. 2. 「상속세 및 증여세법」제37조의 규정에 의하여 특수관계에 있는 자의 부동산(당해 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수토지를 제외함)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액은 부동산무상사용자의 증여재산가액으로 하는 것이나, 귀 질의의 경우 토지를 2인이 공동소유하고 있는 경우로서 1인이 당해 토지위에 건물을 신축하여 다른 1인과 함께 소득세법의 규정에 의한 공동사업자로서 부동산임대업을 영위하거나 다른 1인이 소유한 토지의 사용에 대한 정상적인 대가를 지급하는 경우에는 특수관계에 있는 자의 부동산을 무상으로 사용하는 경우에 해당되지 아니합니다. 이와 관련된 귀 질의의 경우에는 붙임 관련 참고자료의 조세법령을 보내드리니 참고하기 바람. 〔붙 임 : 참고자료〕 1. 질의내용 요약 2003년 6월 A로부터 갑(A의 아들)과 을(A의 손자이자 갑의 아들)이 토지, 건물을 각각 50%씩 증여받아서 공동사업(지분비율 5:5)으로 임대사업자등록을 했음. 그 후, 2005년 4월에 기존건물을 철거하여 신축건물을 짓고 있으며 2006년 12월 현재에도 계속 건설 중에 있음. 그러나 건물의 신축비용은 전액 “을”이 부담하고 있으며 건물 완공 시 등기부등본에도 “을”명의로 건물을 등기, 등록하려고 함. - 이 경우 “갑”이 공동사업에서 탈퇴하고 토지 지분 50%에 대하여 “을”과 임대차계 약 가능 여부? 가능하다면 “갑”의 토지 지분 “50%”에 대하여 을에게 시가 상당 액의 임대료로 임대하고 토지임대에 대하여 임대사업자등록이 가능한 지요? “갑”이 공동사업에서 탈퇴할 때 부가가치세 과세 여부? - 갑이 임대사업자등록이 안되어 공동사업을 계속 영위할 경우 건물신축비용을 전액 “을”이 부담했는데도 당초 공동사업자 비율대로 유지하여 사업자등록 정정을 하지 않는다면 특수관계자간(자산무상사용에 대한) 증여문제 발생 여부? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. ○ 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. ○ 부가가치세법 기본통칙 6-14-2 【출자지분의 과세】 출자자가 자기의 출자지분을 타인에게 양도하거나 법인 또는 공동사업자가 출자지분을 현금으로 반환하는 것은 재화의 공급에 해당하지 아니하는 것이나, 법인 또는 공동사업자가 출자지분을 현물로 반환하는 것은 재화의 공급에 해당한다. ○ 부가가치세법 시행령 제11조 【등록정정】 ① 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 지체없이 사업자의 인적사항, 사업자등록의 정정사항과 기타 필요한 사항을 기재한 사업자등록정정신고서에 사업자등록증 및 임차한 상가건물의 해당 부분의 도면(제8호에 해당하는 경우로서 임대차의 목적물 또는 그 면적의 변경이 있거나 「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항 의 규정에 의한 상가건물의 일부분을 새로이 임차하는 경우에 한한다)을 첨부하여 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 7. 공동사업자의 구성원 또는 출자지분의 변경이 있는 때 ○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가 3의 2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가 4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가 ○ 부가가치세법 시행령 제48조 【과세표준의 계산】 ① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금ㆍ요금ㆍ수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함 ○ 부가가치세법 시행령 제50조 【시가의 기준】 ① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다. 1. 사업자가 특수관계에 있는 자( 「소득세법 시행령」 제98조 제1항 각호 또는 「법인세법 시행령」 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격 O 상속세 및 증여세법 제37조 【부동산 무상사용에 따른 이익의 증여】 (2003. 12. 30. 제목개정) ① 특수관계에 있는 자의 부동산(당해 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수토지를 제외한다)을 무상으로 사용함에 따라 대통령령이 정하는 이익을 얻은 경우에는 당해 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상사용자의 증여재산가액으로 한다. ② (삭제, 2002. 12. 18.) ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자의 범위, 증여시기, 부동산무상사용이익의 계산방법 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. O 상속세 및 증여세법 시행령 제27조 【부동산무상사용에 따른 이익의 계산방법 등】 (2003. 12. 30. 제목개정) ① 법 제37조 제1항의 규정은 특수관계에 있는 자의 토지 또는 건물만을 각각 무상사용하는 경우에도 이를 적용하고, 수인이 당해 부동산을 무상사용하는 경우에는 다음 각호의 1에 해당하는 자를 당해 부동산의 무상사용자로 한다. 1. 당해 부동산의 실지사용자 2. 제1호의 규정에 의한 실지사용자가 불분명한 경우에는 부동산소유자와의 근친관계 및 당해 부동산사용자들의 재산상태ㆍ소득ㆍ직업ㆍ연령 등을 고려할 때 실지사용자로 인정되는 자 ② 제1항 및 법 제37조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 부동산무상사용에 따른 이익의 증여시기는 사실상 당해 부동산의 무상사용을 개시한 날로 한다. 이 경우 당해 부동산에 대한 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음날에 새로이 당해 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다. ③ 제1항 및 법 제37조 제1항에서 “특수관계에 있는 자”라 함은 부동산무상사용자와 제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 “주주 등 1인”은 각각 이를 “부동산무상사용자”로 본다. ④ 법 제37조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번에 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 주택의 면적이 주택외의 면적을 초과하는 경우에 한하여 당해 부동산 전부를 동조 동항의 규정에 의한 주택으로 본다. ⑤ 법 제37조 제1항의 규정에 의한 부동산무상사용이익은 다음의 산식에 의하여 계산한 각 연도의 부동산무상사용이익을 당해 부동산무상사용기간을 감안하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액(1억원 이상인 경우에 한한다)에 의한다. 이 경우 부동산무상사용기간은 5년으로 한다. 부동산가액(법 제4장의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다) × 1년간 부동산사용료를 감안하여 재정경제부령이 정하는 율 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) 【서면3팀-73, 2005.01.14 】 부동산임대업을 영위하던 공동사업자의 한 구성원이 다른 구성원에게 당해 임대업에 공하던 부동산 중 일부(토지)를 증여하여 그 출자지분이 변경된 경우 부가가치세법 시행령 제11조 제1항 제7호 의 규정에 따라 사업자등록정정신고서에 사업자등록증과 등기등본을 첨부하여 사업자등록 정정신청 가능한 것임. 【부가46015-4911, 1999.12.14 】 부동산임대업을 영위하던 사업자가 그 자녀에게 당해 임대업에 공하던 사업용건물을 증여하여 지분등기를 할 경우 부가가치세법시행령 제11조 제1항 제7호 의 규정에 의하여 공동사업자의 구성원 또는 출자지분이 변경된 때에는 사업자등록정정신고서에 사업자등록증과 등기부등본을 첨부하여 공동사업자로 사업자등록 정정신청하여야 하는 것임 【부가46015-2031, 1996.09.25 】 임대업을 영위하는 공동사업자가 당해 공동사업자 중의 한 구성원에게 임대용역을 별도로 제공하고 받는 대가에 대하여는 부가가치세법 제7조 제1항 규정에 의해 부가가치세가 과세되는 것임. 【부가46015-1987, 1994.09.29 】 부동산임대업을 영위하는 공동사업자가 건물의 일부를 공동사업자중 1인에게 다른 임차자와 동등한 조건으로 당해 건물의 일부를 사용하는 자의 지분을 포함하여 사용하게 하고 대가를 받는 경우에 부가가치세 과세표준은 그 대가로 받는 전체금액이 되는 것임. 【서면3팀-1563, 2005.09.20 】 별도로 사업자등록을 한 부동산임대업자인 “X”사업자와 임차인으로서의 병원인 “Y”사업자는 별개의 사업자로서 그 “X”사업자가 자기의 부동산임대사업과 관련하여 취득한 당해 건물에 대한 매입세액은 매출세액에서 공제가 가능한 것임. 【부가1265.1-1121, 1984.06.11 】 부동산임대업을 영위하는 사업자가 특수관계있는 자( 소득세법 시행령 제111조 제1항 및 법인세법 시행령 제46조 제1항 각 호에 규정하는 자를 말함)에게 부동산임대용역을 제공하고 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우 부가가치세 과세표준은 당해 부동산임대용역의 시가인 것임. 【 서면4팀-1922. 2004.11.29.】 ［사실관계］ 父가 50%, 子(A)가 20%, 子(B)가 20%, 子(C)가 10%씩 소유하고 있는 토지를 출자하여 父와 父외 3인은 공동으로 부동산임대업을 영위할 목적 으로 이 토지위의 건물에 각각 25%씩 출자하여 상업용건물을 1 996.10.1.준공하였으며, 1996.10.1. 소득분배비율이 25:25:25:25:인 공 동사업자로 등록함. ［질의내용］ 위와 같이 토지소유지분과 건물소유지분이 다르고 건물소유지분과 소득분배비율이 같은 공동사업을 영위하는 경우에도 건물소유지분과 소득분배 비율을 초과한 부의 지분 25%의 토지는 자에게 2004.1.1.에 새로이 부동산을 무상으로 사용하게 한 것으로 보아 상속세 및 증여세법 제37조 (부동산무상사용에 따른 이익의 증여)의 증여에 해당되어 증여세의 과세대상이 되는지 여부 ［회신내용］ 상속세및증여세법 제37조 의 규정에 의하여 특수관계에 있는 자의 부동산 을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액을 부동산 무상사용자의 증여재산가액으로 하는 것이나, 귀 질의 경우 토지를 공동소유하고 있는 자가 당해 토 지위에 토지소유지분과 다르게 건물을 신축하여 소득세법의 규정에 의한 공동사업자로서 부동산임대업을 영위하는 경우에는 같은법 제37조 제1항의 규정에 의한 특수관계 에 있 는 자의 부동산을 무상으로 사용하는 경우에 해당하지 아니하는 것임. 【서면4팀-1096. 2005.6.30.】 「상속세 및 증여세법」제37조의 규정에 의하여 특수관계에 있는 자의 부동산(당해 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그 부수토지를 제외함)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액은 부동산무상사용자의 증여재산가액으로 하는 것이나, 귀 질의의 경우 토지 소유자와 함께 당해 토지위에 건물을 신축하여 소득세법의 규정에 의한 공동사업자로서 부동산임대업 등을 영위하거나 당해 토지의 사용에 대한 정상적인 대가를 토지소유자에게 지급하는 경우에는「상속세 및 증여세법」제37조의 규정에 의한 특수관계자의 부동산을 무상으로 사용하는 경우에 해당되지 아니함. 【재삼46014-1094,1999.06.07】 상속세법및 증여세법 제37조 의 규정에 의하여 아버지의 토지에 건물을 신축하여 토지를 무상으로 사용하는 경우에는 토지무상사용이익을 아버지로부터 증여받은것으로 보아 증여세가 과세되는 것이나, 귀 질의 경우 아버지와 아들이 건물을 신축하여 두 사람이 소득세법의 규정에 의한 공동사업자로서 부동산임대업을 영위하는 경우에는 상속세법및 증여세법 제37조 제1항 의 규정에 의한 특수관계에 있는 자의 토지를 무상으로 사용하는 경우에 해당하지 아니하는 것임. 【 서면4팀-791, 2004.06.04 】 상속세 및 증여세법 제37조 의 규정에 의하여 특수관계에 있는 자의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액을 부동산 무상사용자의 증여재산가액으로 하는 것이나, 토지지분이 없는 자가 토지를 소유한 배우자 및 자녀와 함께 당해 토지에 건물을 신축하여 소득세법의 규정에 의한 공동사업자로서 부동산임대업을 영위하는 경우에는 같은법 제37조 제1항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자의 부동산을 무상으로 사용하는 경우에 해당하지 아니하는 것임. 【재재산-96, 2006.01.25 】 공동사업자간의 지분비율이 당해 공동사업자들의 당해사업에 대한 출자, 노무제공, 경영능력, 거래형성에 대한 기여도, 명성 등을 종합적으로 고려한 사업상 이해관계에 따라 변동된 경우 그 변동된 지분비율에 따라 분배된 이득금액에 대하여는 「소득세법」 제43조 제2항 「상속세 및 증여세법 」제2조 제2항에 따라 소득세가 부과되는 것임.